經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 姜洪橋 陳文雅 席斯 “一直說土地增值稅難征，沒想到會有這么難。”

最近，國稅總局官員在內(nèi)部會議上如是說。這個時間，各地對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清查正在以不同形式進(jìn)行中。南京市國稅局一名官員告訴本報，最近針對房地產(chǎn)稅收，只是要求企業(yè)自查，沒有下去稽查的計劃。他表示，包括土地增值稅在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收漏洞很多很復(fù)雜，稽查困難。同時，深圳的稽查工作正在展開。

“地產(chǎn)商交納的土地增值稅與其營業(yè)收入反差太大。”一位地方稅務(wù)系統(tǒng)的官員稱。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預(yù)繳，最后清算。正是這個“清算”讓土地增值稅到底有多少成了一個看不見的“黑洞”。

中央財經(jīng)大學(xué)教授劉桓指出，“土地增值稅每年清繳數(shù)字較難統(tǒng)計，大約全國規(guī)模在上千億。當(dāng)然如果嚴(yán)格征增值稅收，翻好幾倍也不一定。”

本報在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開假發(fā)票。這些規(guī)避行為使得土地增值稅并未達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)高利潤的作用，反而助長了房地產(chǎn)業(yè)的暴利。一位開發(fā)商就直言，“開發(fā)商不會為了少交土地增值稅而降價，相反，收土地增值稅會給房價火上澆油。”

巨大黑洞

土地增值稅黑洞在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人所皆知。但黑洞究竟有多大，卻是一個謎。北京資深房地產(chǎn)稅務(wù)研究人士郭偉認(rèn)為，具體規(guī)模不太好測算，因?yàn)樗囊?guī)模是歷年累積起來的，無法按照年份準(zhǔn)確估計。

自土地增值稅開征以來，其總額雖不大，增長幅度卻很快。1994-2006年我國總稅收的累積增加值為32565.4億元，平均增長速度為18.25%；土地增值稅累積增加值231.3億元，平均增長速度為91.27%。

2006年我國全年的土地增值稅收入為231億元，2007年403億元，2008年537億元。

雖然增長速度很快，但是與房價的增長和房地產(chǎn)銷售收入對比，漏洞還非常巨大。土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預(yù)繳，最后清算。預(yù)繳是指在房地產(chǎn)項目銷售或預(yù)售的過程中按照核定稅率征收，各地稅率略有不同。在2008年以前，各地土地增值稅預(yù)繳的額度一般在0.5%-1%，2008年初，廣州將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從0.5%提高到1%，其他商品房土地增值稅預(yù)征率從0.7%提高到2%。隨后，各地紛紛仿效廣州做法。將預(yù)繳稅率提高到1%-3%。

在項目銷售結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行清算，清算后按照四級累進(jìn)制計算應(yīng)繳稅額，毛利達(dá)50%的部分增值稅稅率達(dá)到利潤率30%，毛利高于200%的部分，增值稅稅率更是達(dá)到60%。

2006年全國商品房銷售收入為2萬億，2007年為2.9萬億，2008年為2.4萬億。假定按照銷售收入的1％來預(yù)繳土地增值稅，規(guī)模約在750億。這還僅僅指預(yù)繳部分，之后的清算才能體現(xiàn)出房地產(chǎn)項目的超額利潤。而事實(shí)上，按照較低限來計算的這個預(yù)繳規(guī)模已經(jīng)是這三年上繳的土地增值稅的三分之二。

上海社科院曾在一份報告中公開數(shù)據(jù)稱，2007年土地增值稅如果要清算的話，單是上海一個地區(qū)的規(guī)模就有400億-500億。

盡管這種估算并不嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)榇嬖诿庹魍恋卦鲋刀愴椖浚泊嬖谠谏夏甓纫呀?jīng)預(yù)繳的情況。但是仍舊能夠反映其中的漏洞。

事實(shí)上，土地增值稅問題在人們熟知的幾乎每個大型房地產(chǎn)企業(yè)中都存在。

中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁李明俊表示，毛利的扣除成本和土地增值額的扣除項目中，除了銀行貸款利息和營業(yè)稅等幾個項目不一樣外，多數(shù)重合，因此如果排除貸款利息以及三項費(fèi)用因素，經(jīng)過數(shù)學(xué)換算可以大概估算出毛利和土地增值稅占營業(yè)收入比重的關(guān)系。增值額達(dá)到50%時，估計毛利率為52.75%，土地增值稅稅率約為營業(yè)額的9.8%；增值額達(dá)到100%，估計毛利率為105.5%，稅率達(dá)到18%；增值額達(dá)到200%，估計毛利率為211%，稅率達(dá)到28%；增支額達(dá)到300%，估計毛利率為316.5%，稅率達(dá)到36%。不過，因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款比例很高，而貸款利息只在毛利計算時抵扣，不在增值稅基數(shù)計算時抵扣，因此實(shí)際上大多數(shù)企業(yè)土地增值稅占營業(yè)收入比重比公式計算結(jié)果要更高。

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