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    土地增值稅變形(2)

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    2009-08-15
    姜洪橋 陳文雅 席斯

    另一位專家文干森認(rèn)為,若全額征收土地增值稅,毛利率在30%的項(xiàng)目土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的5%-8%。而對于毛利率在50%以上的項(xiàng)目,土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的12%-15%左右。

    為何難征

    事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法,主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開具假發(fā)票。

    一位房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴本報,做高成本和貸款利息是通常做法,因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子,遲遲不進(jìn)行決算,或留下一兩套尾房,致使整個項(xiàng)目不能決算,逃避土地增值稅的清算。對此各省稅務(wù)官員都發(fā)現(xiàn)了很多案例,已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

    郭偉則表示,“大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃,而是直接開假發(fā)票。假發(fā)票才是稅收征管的重災(zāi)區(qū)。”他指的假發(fā)票不是說印刷偽造的假發(fā)票,而是那些實(shí)際支出額和發(fā)票票面額對不上的發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊(duì)的小公司當(dāng)中,這種做法非常普遍,比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司,裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。

    這種假成本、假發(fā)票的基本操作手段也在國稅總局的關(guān)注之下。內(nèi)部人士透露,國稅總局本次稽查風(fēng)暴注意到了關(guān)聯(lián)公司之間的問題,調(diào)查不僅針對房地產(chǎn)企業(yè),也對其下屬子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)逐個進(jìn)行調(diào)查。有消息人士透露,涉及SOHO中國的關(guān)聯(lián)企業(yè)就有好幾十家在關(guān)注范圍內(nèi)。

    上述地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)向本報表示,做高成本和假發(fā)票僅僅是稅務(wù)上的技術(shù)手段,更大的問題在于一些相關(guān)部門的縱容,而不是技術(shù)。

    土地增值稅屬于地稅稅種,在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認(rèn)定。其間就存在著巨大的灰色空間。以唐山為例,唐山市的土地增值稅的預(yù)征率與省內(nèi)其他市相比明顯偏低,土地增值稅的預(yù)征率為市區(qū)住房1%,縣0.5%,別墅、商用房2%。而石家莊的預(yù)征率市區(qū)包括縣級市1.5%,縣1%,各類別墅、商用房2.5%。由于這個區(qū)別,河北經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的唐山市土地增值稅反而排在全省第四名。

    除征繳率之外,地方政府還有各種名目繁多的退稅和財(cái)政返還。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)征繳的土地增值稅要比公布的還要低。

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