另一位專家文干森認(rèn)為，若全額征收土地增值稅，毛利率在30%的項(xiàng)目土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的5%-8%。而對于毛利率在50%以上的項(xiàng)目，土地增值稅征收比率將占營業(yè)收入的12%-15%左右。

為何難征

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時間甚至直接開具假發(fā)票。

一位房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴本報，做高成本和貸款利息是通常做法，因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段鉆 《土地增值稅暫行條例》的空子，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算。對此各省稅務(wù)官員都發(fā)現(xiàn)了很多案例，已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

郭偉則表示，“大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接開假發(fā)票。假發(fā)票才是稅收征管的重災(zāi)區(qū)。”他指的假發(fā)票不是說印刷偽造的假發(fā)票，而是那些實(shí)際支出額和發(fā)票票面額對不上的發(fā)票。尤其是在自己擁有工程隊(duì)的小公司當(dāng)中，這種做法非常普遍，比如說花了2000萬給開成2500萬。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。

這種假成本、假發(fā)票的基本操作手段也在國稅總局的關(guān)注之下。內(nèi)部人士透露，國稅總局本次稽查風(fēng)暴注意到了關(guān)聯(lián)公司之間的問題，調(diào)查不僅針對房地產(chǎn)企業(yè)，也對其下屬子公司和關(guān)聯(lián)企業(yè)逐個進(jìn)行調(diào)查。有消息人士透露，涉及SOHO中國的關(guān)聯(lián)企業(yè)就有好幾十家在關(guān)注范圍內(nèi)。

上述地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)向本報表示，做高成本和假發(fā)票僅僅是稅務(wù)上的技術(shù)手段，更大的問題在于一些相關(guān)部門的縱容，而不是技術(shù)。

土地增值稅屬于地稅稅種，在具體征繳比例和方式上也由地方政府自行認(rèn)定。其間就存在著巨大的灰色空間。以唐山為例，唐山市的土地增值稅的預(yù)征率與省內(nèi)其他市相比明顯偏低，土地增值稅的預(yù)征率為市區(qū)住房1%，縣0.5%，別墅、商用房2%。而石家莊的預(yù)征率市區(qū)包括縣級市1.5%，縣1%，各類別墅、商用房2.5%。由于這個區(qū)別，河北經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的唐山市土地增值稅反而排在全省第四名。

除征繳率之外，地方政府還有各種名目繁多的退稅和財(cái)政返還。實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)征繳的土地增值稅要比公布的還要低。

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