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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 宋堯 在樓市重入調(diào)控通道的大背景下，商品房預(yù)售資金的監(jiān)管政策便注定了其被過(guò)度解讀的命運(yùn)。這是一項(xiàng)亡羊補(bǔ)牢的政策，而且在其出臺(tái)之后，“羊”卻已經(jīng)變著不怕“狼”了。

10月25日，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)傳言了好幾個(gè)月的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（以下稱《預(yù)售資金監(jiān)管辦法》）終于正式出臺(tái)，盡管其開始施行的日期還要推遲到2010年的12月1日，但人們卻已經(jīng)迫不及待地將其與9月29日啟動(dòng)的新一輪樓市調(diào)控聯(lián)系起來(lái)，討論其對(duì)后市的影響。這會(huì)不會(huì)影響開發(fā)商的資金流動(dòng)？會(huì)不會(huì)起到打壓房?jī)r(jià)的作用？而其政策初衷，防止開發(fā)商挪用購(gòu)房預(yù)售款，造成項(xiàng)目爛尾損害購(gòu)房者的利益，卻已經(jīng)沒(méi)有太多人關(guān)心。畢竟，在房地產(chǎn)這個(gè)無(wú)數(shù)資本蜂擁而入的行業(yè)，爛尾樓已快成為塵封的記憶了。

有評(píng)論者認(rèn)為，《預(yù)售資金監(jiān)管辦法》出臺(tái)之后，可形成對(duì)開發(fā)商資金流動(dòng)的阻礙，加大其資金緊張的狀況，進(jìn)而促其調(diào)低房?jī)r(jià)以加快銷售進(jìn)度，從而與此次樓市調(diào)控的目標(biāo)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)相吻合。

這恐怕是一個(gè)破綻百出的邏輯。

4月20日住建部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》可能是此前最新的一份關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的文件，其中便提到，“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。”

官方文件的說(shuō)明已經(jīng)非常明白，預(yù)售資金的監(jiān)管制度的建設(shè)其中一個(gè)原因便是害怕開發(fā)商資金斷裂影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而帶來(lái)的購(gòu)房者、銀行等利益方的損失。其方法則是專款專用。盡管也會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金流動(dòng)帶來(lái)一定負(fù)擔(dān)，但開發(fā)商通過(guò)降價(jià)銷售，試圖加快資金回流的做法卻幾乎不會(huì)起到什么效果，原因很簡(jiǎn)單，開發(fā)商可調(diào)配這筆資金的額度，所取決的不是其銷售速度，而是其工程進(jìn)度。在其竣工之前，這筆銷售款中的相當(dāng)一部分，依舊是死錢。

甚至在逼迫開發(fā)商加快施工進(jìn)度，打擊捂盤惜售上作用也是微乎其微。捂盤惜售的現(xiàn)象只會(huì)在兩種情況下出現(xiàn)，房?jī)r(jià)猛漲之時(shí)，調(diào)控初起之日。在當(dāng)前樓市調(diào)控不斷深入，決策層態(tài)度強(qiáng)硬，房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)很明顯的形勢(shì)下，恐怕捂盤惜售已然得不到太多的好處，商人們都足夠精明。

平心而論，預(yù)售資金的監(jiān)管與中央政府對(duì)樓市的調(diào)控政策并無(wú)關(guān)聯(lián)。在四月份出臺(tái)的“國(guó)十條”中有加大交易秩序監(jiān)管力度的條文，但牽涉到的內(nèi)容卻是諸如捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為。而以上這些行為，《預(yù)售資金監(jiān)管辦法》幾乎無(wú)從涉及，它的出臺(tái)路線，是與樓市調(diào)控平行而進(jìn)的，其間并沒(méi)有交錯(cuò)。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人的印象中，預(yù)售資金監(jiān)管也不是什么新鮮事，在過(guò)去兩三年中，它便頻繁出現(xiàn)在住建部的文件，以及各種小道消息中，在部分城市，這甚至早已是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，天津便是一個(gè)已經(jīng)執(zhí)行該項(xiàng)政策一年之久的地方。

人們錯(cuò)亂地將其與樓市調(diào)控相聯(lián)系起來(lái)是忘了不遠(yuǎn)的過(guò)去所發(fā)生的事，時(shí)間不長(zhǎng)，也就不到十年。那時(shí)候的樓市沒(méi)這么紅火，開發(fā)商也沒(méi)這么光鮮，他們有不少是用著空手套白狼的伎倆來(lái)到這個(gè)行業(yè)撞運(yùn)氣。經(jīng)常有樓盤開發(fā)到一半，或因債務(wù)糾紛、或因市場(chǎng)定位等等原因停工不做的例子，已經(jīng)付了預(yù)售款的購(gòu)房者，批了貸款的銀行卻只能眼睜睜地看著那一棟棟建筑空著個(gè)架子在那里矗立了幾年，房?jī)r(jià)卻已經(jīng)翻了幾番。

我們可以欣慰的是，如果若干年后房地產(chǎn)業(yè)重新又不景氣起來(lái)，至少，我們知道這回有人在管著開發(fā)商了。