張明：房價(jià)未來半年內(nèi)下跌幾成定局

2009年下半年至2010年第1季度，全國70個(gè)大中城市房價(jià)顯著上漲。為抑制房價(jià)過快增長，中國政府在2010年4月出臺(tái)了新一輪宏觀調(diào)控政策。盡管大中城市房地產(chǎn)成交量最近半年來顯著下滑，但大中城市房價(jià)并未出現(xiàn)政府預(yù)期中的下調(diào)。2010年9月，很多城市房地產(chǎn)成交量與成交價(jià)格甚至顯著反彈。中國政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行力與公信力有所下降。鑒于目前高房價(jià)已經(jīng)成為全社會(huì)最為關(guān)注的問題，已經(jīng)由經(jīng)濟(jì)問題上升為政治與社會(huì)問題，中國政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的措施打壓房價(jià)是必然的。2010年國慶前后，大量新的宏觀調(diào)控措施密集出臺(tái)。

從供給方來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資顯著收緊。

第一，2010年8月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)規(guī)范商業(yè)銀行與信托公司理財(cái)合作業(yè)務(wù)，要求商業(yè)銀行將表外資產(chǎn)在2011年年底之前轉(zhuǎn)入表內(nèi)，這意味著開發(fā)商通過銀信合作獲得新增貸款的渠道受阻；

第二，2010年10月，銀監(jiān)會(huì)向全國金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，揭示出房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管獲得信貸的四種途徑，例如分期開發(fā)、推遲領(lǐng)取預(yù)售證、抬高申報(bào)價(jià)格等，要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)；

第三，有跡象表明，中國政府可能對房地產(chǎn)開發(fā)商在海外發(fā)行債券進(jìn)行融資的渠道進(jìn)行控制。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)過去賴以融資的三大渠道——銀行貸款、銀信合作貸款與債券融資——均可能受阻。盡管房地產(chǎn)開發(fā)商在2009年下半年與2010年上半年的樓市火爆期囤積了大量現(xiàn)金，但這些現(xiàn)金能夠支撐的時(shí)間是有限的。如果開發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)上升，他們捂盤的能力將會(huì)下滑，市面上將出現(xiàn)更多的供給。

此外值得指出的是，隨著房價(jià)的反彈，2010年上半年商品房新開工面積顯著擴(kuò)大，2010年第2季度新開工面積同比增速更是高于60%，這些新開工樓盤將在2011年上半年入市，進(jìn)一步擴(kuò)大市場供給。

從需求方來看，政府也采取了三管齊下的手段。其一，嚴(yán)格對于首套房貸款首付30%的規(guī)定，提高貸款門檻；其二，迄今為止，中國已經(jīng)有12個(gè)城市出臺(tái)了限購令，針對戶籍人口與非戶籍人口的購房套數(shù)進(jìn)行了限制；其三，10月19日央行宣布加息后，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)上浮。無論是貸款門檻與貸款成本的上升，還是對購房套數(shù)的限制，都有助于抑制居民的購房自住與投資需求。

更為重要的是，之所以中國居民在2009年下半年與2010年上半年購房需求格外旺盛，很大程度上是2009年的過于泛濫的銀行信貸加劇了居民的通脹預(yù)期，從而刺激了居民通過購房來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的行為。根據(jù)我們的預(yù)測，本輪CPI同比增速將在今年9、10月份見頂，之后CPI增速將持續(xù)回落一段時(shí)期，這意味著居民的通脹預(yù)期可能削弱。此外，10月19日央行出人意料的加息，也有助于管理居民的通脹預(yù)期。

另一個(gè)重要的預(yù)期是，一旦政府的強(qiáng)力調(diào)控措施導(dǎo)致投資者建立了房價(jià)必然下跌的預(yù)期，那么這種預(yù)期將具有自我實(shí)現(xiàn)的功能。中國居民在房產(chǎn)購買上具有追漲殺跌的特征，即一旦預(yù)期房價(jià)下跌，中國居民將停止購買，而需求的萎縮將會(huì)強(qiáng)化價(jià)格的下跌。我們已經(jīng)在2008年看到了房價(jià)下跌預(yù)期下的市場調(diào)整。而未來半年內(nèi)，我們有望再次看到房價(jià)的調(diào)整。

然而值得指出的是，政府對房價(jià)下跌也有一個(gè)承受限度。畢竟，目前中國商業(yè)銀行貸款余額的20%與房地產(chǎn)有關(guān)，還有20%的貸款與地方投融資平臺(tái)（即與土地價(jià)格）有關(guān)。一旦房價(jià)、地價(jià)大跌，商業(yè)銀行將出現(xiàn)新的不良貸款飆升。目前土地出讓金收入占到中國地方政府融資來源的三分之一以上，與房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)占到中國地方政府稅收收入的10%左右，一旦土地賣不出去，地方政府既會(huì)遇到平衡預(yù)算的困難，用于建設(shè)保障性住房與城鎮(zhèn)公共投資的資金來源也將枯竭。因此，一旦大中城市平均房價(jià)下跌超過20%，商業(yè)銀行與地方政府的債務(wù)與財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)凸顯，預(yù)期政府的宏觀調(diào)控政策將會(huì)有所放松。

綜合上述分析，當(dāng)房價(jià)調(diào)控已經(jīng)上升到一個(gè)政治性任務(wù)后，房價(jià)在未來半年內(nèi)下跌幾成定局。而一旦房價(jià)顯著下跌后，隨著商業(yè)銀行與地方政府風(fēng)險(xiǎn)的上升，宏觀調(diào)控措施將會(huì)放松，房價(jià)可能再度回升。這或許意味著，在明年上半年，尤其是兩會(huì)前后，房價(jià)將到達(dá)一個(gè)較低的水平，這可能為投資者提供了一個(gè)寶貴的時(shí)間窗口。

（文章已發(fā)表于：10年10月26日 21世紀(jì)網(wǎng)）