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應(yīng)當(dāng)說最敏感而又最先對限購令作出反擊的是生計(jì)受到威脅的部分房地產(chǎn)商及其代言人。他們就斷言房價(jià)上漲只是因?yàn)檎恋毓?yīng)不足，因此調(diào)控需求是搞錯(cuò)了對象，是要?jiǎng)e人為政府的錯(cuò)誤代為受過。客觀地說，房地產(chǎn)商對限購令的冷嘲熱諷并沒太大道理。因?yàn)橐粋€(gè)巴掌拍不響。供給和需求共同決定價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)的常識。房地產(chǎn)商比誰都更明白，房地產(chǎn)的黃金定律是位置、位置還是位置。而相同位置上的房產(chǎn)是壟斷稀缺品，再增加多少新用地也無法完全和城市主城區(qū)那些區(qū)段的住房競爭。因此，房地產(chǎn)調(diào)控在增加供給，特別是保障性住房的同時(shí)，抑制投資投機(jī)需求應(yīng)當(dāng)說是第一次抓到了主題，走對了方向。

更多的人批評限購則是從反對戶籍歧視和捍衛(wèi)市場經(jīng)濟(jì)的角度提出來的。不過，一般地反對限購和政府干預(yù)，并沒有進(jìn)一步解決問題的辦法，這就很難得到多數(shù)人的認(rèn)同。

限購令的主要問題其實(shí)并不是因?yàn)樗鼘儆谛姓侄危谟谒欠穷嵉梗氏却驌袅怂緛響?yīng)當(dāng)優(yōu)先服務(wù)的對象，從而加劇了壟斷歧視和分配不公。城市化本來就是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)向城市、邊遠(yuǎn)中小城鎮(zhèn)人口向沿海和發(fā)達(dá)大城市移居的過程。因此，各國在城市化的加速轉(zhuǎn)型期，優(yōu)先要考慮和滿足的，并不是原先已經(jīng)在城市中安居就業(yè)的居民，而是外來移居人口。這才是城市化的真正含義。所以，許多成功轉(zhuǎn)型的國家在這個(gè)過程中的樓市調(diào)控?zé)o論是用行政手段還是經(jīng)濟(jì)手段，傾斜的恰恰是移居城市的新就業(yè)者，而“歧視”的則是城市中已經(jīng)有住房的居民。但我們的限購令正好相反，它保護(hù)城市戶籍居民已有住房的人還可以再買房（所謂2＋1，甚至N+1），對無房的弱勢移居就業(yè)者則實(shí)行嚴(yán)格的歧視，如要求一年乃至5年的就業(yè)納稅證明等。這種既無效率又無公平的限購令，顯然違反了任何在優(yōu)先滿足基本需求的約束條件下分配稀缺資源的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。而且這里對錯(cuò)的區(qū)分并不是對外來人口限購5年時(shí)間太長、1年2年就合理，因?yàn)閷θ鮿菀凭诱叩娜魏纹缫暎疾贿^是五十步與一百步的差別。

有人說，大城市已經(jīng)人滿為患，甚至已超過資源和人口承載能力，所以必須限制外來人口。這個(gè)上上下下很有市場、貌似有力的論據(jù)其實(shí)根本站不住腳，而且恰恰反映了造成當(dāng)今中國畸形城市化的傲慢與偏見之根源。首先，且不說這個(gè)不斷更改的“極限能力”到底有多少科學(xué)性，就是一個(gè)城市真正人滿為患，勞動人口自給有余，首先是應(yīng)當(dāng)拒絕外來人口的就業(yè)。現(xiàn)在我們的大城市，沒有外地人既無法生存（沒有人掃地做飯、陪醫(yī)清污、送貨保安）也無法發(fā)展（沒有人做城市中到處是工地的建筑和裝修、也沒有了包括媒體在內(nèi)各新興領(lǐng)域中堪稱中堅(jiān)力量的北漂、海漂等）。因此，離不開外來人口的就業(yè)又否定別人的權(quán)利，是自相矛盾的虛偽。不少西方發(fā)達(dá)國家，基于本國人民利益優(yōu)先的原則限制外國移民，對外國人就業(yè)有嚴(yán)格限制，這即便在民主法治國家確也無可非議。但一旦市場確有難以替代的需要且批準(zhǔn)了外國人合法就業(yè)，法律上就允許就業(yè)滿幾年的外國人申請移民和國籍。現(xiàn)在，中國大城市中工作就業(yè)8年10年的本國公民都不能申請戶籍，本國戶籍門檻比發(fā)達(dá)國家的國籍還高，這是極為荒唐的現(xiàn)象。

其二，換個(gè)角度看，中國搞了世界上最嚴(yán)格的城市戶籍管理制度，但我們并沒避免大城市人口不斷膨脹。可見戶籍制度只是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代控制人口流動的有效工具，在要素普遍流動的市場經(jīng)濟(jì)中早已過時(shí)和失效，負(fù)面作用與日俱增。但限購令不是消除和弱化現(xiàn)行戶籍制度的不合理，反而進(jìn)一步強(qiáng)化其作用，這是它受到廣泛批評的主要原因。

其三，其實(shí)真正導(dǎo)致大城市過度膨脹的，不是城市不可或缺的外來包括所謂低端服務(wù)人口（沒有不同層次勞動就業(yè)的城市還是城市，還能運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？），而是大工程、大項(xiàng)目、大機(jī)關(guān)在大城市的過度集中。真要擔(dān)心人口資源承載能力，分散一些大投資、大項(xiàng)目、大機(jī)關(guān)，就業(yè)離開了，大城市的無論高端低端的人口自然會跟著分流。世界上很多發(fā)達(dá)國家的政府機(jī)關(guān)都不在特大城市，許多世界著名大學(xué)和跨國公司的總部甚至都在小城鎮(zhèn)，于己于國兩利，就是這個(gè)道理。我們現(xiàn)在不去反思自己造成而且還在不斷加碼的投資和機(jī)構(gòu)的過度集中，反過來一面開出高價(jià)吸引所謂高端人才，一面公然歧視自己不可或缺的普通外來就業(yè)人口，這是思維邏輯的顛倒和混亂。其實(shí)，連開發(fā)商都知道，大都市飛奔的房價(jià)恰恰是被巨額的基礎(chǔ)設(shè)施投資堆出來的。

現(xiàn)在講經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型成了時(shí)尚。但許多人并不明白，身處城市化發(fā)展歷史階段，中國當(dāng)今最大的經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型是城市化的轉(zhuǎn)型。沒有這個(gè)轉(zhuǎn)型，其他的一切結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型都是空中樓閣和枝尾末節(jié)。在人均4000美元的時(shí)候，世界上一般國家的城市化率是60％，而我們減去沒有住房的以農(nóng)民工為主體的所謂流動人口，戶籍城市化率僅為34%。面對從土地城市化向人口城市化轉(zhuǎn)型的這個(gè)“十二五”乃至更長時(shí)期的主題和中國社會的主要矛盾，限購令竟然還要開歷史的倒車，這實(shí)在是錯(cuò)到姥姥家去了。

有人說，限購令是有點(diǎn)不分青紅皂白、不太講理，但終究是控制了新增需求，使房地產(chǎn)市場開始降溫，積極作用不可否認(rèn)。其實(shí)限購令代價(jià)很大，效果成疑，后遺癥嚴(yán)重。首先，限購令出臺前，限購預(yù)期刺激人們搶紅燈買房，導(dǎo)致成交非正常激增；以后一旦限購取消，市場勢必反彈和井噴。其次，大城市被限購了，投資投機(jī)需求迅速向未限購的城郊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和中小城市轉(zhuǎn)移。遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)和中小城市自住需求有限，一旦將來投資投機(jī)需求撤走，房價(jià)泡沫危害將會更加持久、慘重。最后，限購令實(shí)行后，市場的普遍反應(yīng)是成交急劇下降，中介下崗歇業(yè)、價(jià)格卻依然堅(jiān)挺觀望。其原因是限購令只能暫時(shí)凍結(jié)部分需求，但并不能觸動和擴(kuò)大存量房的供給。最后的成效還要看都有既得利益的政府特別是地方政府和開發(fā)商，誰能扛過誰，其代價(jià)是民眾的自住需求被誤傷、經(jīng)濟(jì)的不確定性和城市化進(jìn)程受阻。國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展真正需要的樓市其實(shí)是相反的情況，即房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌、成交上升、購銷兩旺，這樣既可有效消化房價(jià)泡沫，又可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長和城市化發(fā)展。限購令達(dá)不到需要的效果，主要還是藥方開錯(cuò)了。

其實(shí)所有投資投機(jī)無非全都沖著一個(gè)目的，就是盈利賺錢。因此，只要使囤房投資投機(jī)和搶占社會有限資源、超前消費(fèi)的大宅豪宅無錢可賺、負(fù)擔(dān)上升，投資投機(jī)需求自然不攻自破。其實(shí)這也是成功地實(shí)現(xiàn)了城市化轉(zhuǎn)型、避免了中等收入陷阱的日本、韓國等人口資源秉賦和我們相同的一些國家采取的共同辦法。結(jié)果，他們在大量農(nóng)村人口移居城市的轉(zhuǎn)型階段既迅速穩(wěn)妥的實(shí)現(xiàn)了移居人口的安居，又有效控制了城市化加速期的房價(jià)上升，值得我們認(rèn)真借鑒。

因此，說限購令是常規(guī)手段用盡后沒有辦法的辦法，其實(shí)真是大謬不然。我們這些年來樓市調(diào)控之所以始終不見效，主要還是因?yàn)樽约喝亩猓{(diào)調(diào)放放，反反復(fù)復(fù)。在房價(jià)10年上升10倍（須知股市10年只漲了0.5倍）的巨大賺錢效應(yīng)下，各路資金蜂擁而至。我們的調(diào)控又總是隔靴搔癢、步調(diào)不一。最后實(shí)在控制不住局面，就干脆來個(gè)蠻不講理的“限購令”。其實(shí)借鑒別人的經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合中國的情況，取消限購令，又能使投資投機(jī)需求無縫可鉆、知難而退的經(jīng)濟(jì)手段很多。

首先，第一條就是要取締中國特色的陰陽合同。現(xiàn)在陰陽合同在全國滿天飛，連國家統(tǒng)計(jì)局二手房統(tǒng)計(jì)都無從著手，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)也不可靠。陰陽合同盛行是對法治的嘲弄，而且使投資房產(chǎn)獲利驚人、納稅極少。取締陰陽合同的辦法其實(shí)很簡單，根本不用各地政府費(fèi)力費(fèi)時(shí)調(diào)整各種難免爭議的住宅指導(dǎo)價(jià)，只要要求所有二手房合同必須在交易大廳公示三天，任何買家都可用比公示的合同出價(jià)高一點(diǎn)成交，任何一個(gè)賣家就再也不敢簽假合同了。有效實(shí)施了這一條，投資投機(jī)成本就大幅上升，投資需求必降。其他情況不變，財(cái)政增收，房價(jià)下跌，于國于民有百利無一弊。

其次是大幅降低房屋交易稅和首套房房貸利息。房屋交易稅極易轉(zhuǎn)嫁，所以有的國家干脆不向賣方征收。降低交易稅有利樓市活躍，方便居民換房，并不刺激投資，有利于購房者。購買首套自住房者是應(yīng)當(dāng)被大力鼓勵(lì)的對象，他們安居樂業(yè)，于家于國都有利。現(xiàn)在銀行紛紛借機(jī)取消首套房利息優(yōu)惠、提高房貸首付，這種調(diào)控完全是搞錯(cuò)了方向。首套自住房購買者，無論有沒有戶籍，只要有工作，就應(yīng)當(dāng)享受稅收和利息優(yōu)惠。自住房需求旺盛，可以加速實(shí)現(xiàn)城市化轉(zhuǎn)型，又是推動建筑業(yè)乃至幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮興旺的大好事，值得政策大力鼓勵(lì)傾斜。

其三是征收累進(jìn)的房產(chǎn)交易所得稅。這是各國成功經(jīng)驗(yàn)的套數(shù)，而且屢試不爽。因各個(gè)房子的來源和購買成本不同，賺的錢多少相差甚遠(yuǎn)，因此很難向買房方轉(zhuǎn)嫁。所得稅收一重，靠炒房囤房賺錢的人就傻眼了。中國已經(jīng)有20％的房產(chǎn)交易比例所得稅，過去偷懶，改按交易額1％征收，還給各種減免便利，只要一嚴(yán)格征收，效果自不相同。累進(jìn)稅一時(shí)來不及修改，可恢復(fù)原個(gè)人住宅暫停征收的土地增值稅，其邊際稅率達(dá)60%。只要對持有多套房的人拿出這個(gè)法寶，不等實(shí)行，只要放出風(fēng)去，不用說那些囤了幾十套房的貪官或富豪，就是一般投資買房的人，誰也坐不住了，市場上擁有多套房子的人必然排隊(duì)去賣。累進(jìn)所得稅和限購不同，既壓需求，又促供給，房價(jià)自然會下跌。這樣和限購令相反，政策尚未實(shí)行，我們就會迎來房價(jià)下跌、成交火爆、建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)繁榮的時(shí)代。我們對擺在明面上躲避不得的多套房、大戶型和豪宅別墅征起所得稅來猶猶豫豫、羞羞答答，相反對人們可以很方便隨身攜帶入境的所謂高檔消費(fèi)品卻課以重稅，這實(shí)在是讓人百思不得其解。

累進(jìn)的高額所得稅的另一個(gè)好處，是逼迫投機(jī)資金轉(zhuǎn)為投資。現(xiàn)在人們購買房地產(chǎn)主要是囤房等待以后漲價(jià)賺錢，這種博差價(jià)的心理在本質(zhì)上實(shí)屬投機(jī)。所得稅一重靠房子漲價(jià)后賺差價(jià)的意義大降，只能出售或出租，這樣就增加了出售房或出租房的供給。有人擔(dān)心如果這樣做，大量的資金被擠出房地產(chǎn)，壟斷行業(yè)又不夠開放，只會去沖擊社會其他薄弱環(huán)節(jié)。其實(shí)，現(xiàn)在所謂壟斷性的銀行、保險(xiǎn)、電信、石油企業(yè)都已上市。這種上市把股賣給個(gè)人，在西方就被稱為私有化。誰都可以投資分享當(dāng)股東。我們不能站在大資本的立場，一講行業(yè)開放就非要個(gè)人或家族控制。試想就算一般較富裕的老百姓能買得起房子的那點(diǎn)錢，誰也不夠自己開家銀行、開家電信或石油公司。因此，真實(shí)情況是：只有靠占著土地房產(chǎn)這種不可再生資源躺著也賺錢的好日子沒有了，社會資本才會冒著風(fēng)險(xiǎn)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去賺取辛苦錢。

最后是開征住房保有稅。這個(gè)新稅種是向財(cái)產(chǎn)征稅，要經(jīng)過人大立法，取信于民，功效長遠(yuǎn)。這件事不可草率造次。而且不必?fù)?dān)心立法過程較長，統(tǒng)一思想費(fèi)事。其實(shí)只要立法啟動，馬上就會產(chǎn)生巨大前瞻性影響。中國這些年來實(shí)際建房不少，到處都是工地。人均住房面積增加了一倍有余，但房子建得太大，別墅建得太多，結(jié)果總平米建了很多，但套數(shù)不夠，形成剛性缺口。幾年前政府大力提倡了一陣70-90平米的房子，結(jié)果市場不聽話，開發(fā)商規(guī)避辦法多，搞了一陣不了了之。住房保有稅就不同了。我們有的人均GDP是我們鄰國的許多倍，人家是真富裕了，還搞住房保有稅的累進(jìn)制，小戶型普通住宅稅率低，其他各類超標(biāo)住宅，住房保有稅馬上成倍往上翻。結(jié)果政府一言不發(fā)，開發(fā)商自然搶著建普通小戶型住宅。因?yàn)槭袌錾现挥羞@種戶型最受歡迎。所以住房保有稅不怕慢，就怕站，更怕亂干。因?yàn)閬y干由于名不正、言不順，照顧太多既得利益，出手不能不特溫柔，結(jié)果反而讓投資囤房者吃了定心丸。其實(shí)磨刀不誤砍柴功，立個(gè)好稅，要管很多代的。

以上意見并不是什么新思路。別人的成功經(jīng)驗(yàn)里就有，我去年在中國樓市專題研究報(bào)告中也一一論述過。只是現(xiàn)今愿意靜下心來研究問題的人太少，能給領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的也多是順耳話，導(dǎo)致我們的決策信息環(huán)境欠佳，決策當(dāng)然就容易出錯(cuò)。想起10年前即2001年中，當(dāng)時(shí)國務(wù)院也出臺了一個(gè)文件，要用國有股減持去補(bǔ)充社保基金，出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)應(yīng)當(dāng)說都非常之好。但國有股用市價(jià)優(yōu)先特權(quán)減持，破壞了市場的公平性，損害了流通股股東的利益。所以我冒昧寫了兩篇文章，一篇題目是“漫漫熊市的信號”，說好事也不能蠻干、亂干，否則同樣誤國傷民。另一篇題目是“有錯(cuò)就改”，說這樣原則性的錯(cuò)誤不是要不要改，而是非改不可，這屆政府不改，下屆政府也得改。結(jié)果沒想到后來政府果然傾聽民意，從善如流，廢止了國有股強(qiáng)行市價(jià)減持，反過來啟動了股權(quán)分置改革，贏來了中國資本市場的大發(fā)展。我想今天樓市限購令的情況與當(dāng)年的國有股減持補(bǔ)充社保基金大同小異，都是出發(fā)點(diǎn)很好，目標(biāo)定的也很正確，但手段和方法完全錯(cuò)了。希望有關(guān)方面還是能有錯(cuò)就改，改了就好。

（作者為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、燕京華僑大學(xué)校長）