濱海新區(qū)的進化
經濟觀察報 記者 謝良兵 1986年10月,做服裝生意的溫州人連良桂帶著3萬元錢來到天津,以材料加工、銷售的簡單模式繼續(xù)他的服裝事業(yè),到1987年春節(jié)回家,僅4個月時間,連良桂已經在天津足足賺了10萬元,這是他人生的第一桶金。
這個時候,天津開發(fā)區(qū)才剛成立2年的時間。在連良桂的記憶里,當時位于塘沽的天津開發(fā)區(qū)還是個遠離天津市區(qū)的鹽堿之地。但在隨后的歲月里,他的事業(yè)步伐卻逐漸從天津市區(qū)走向了渤海邊上的塘沽天津開發(fā)區(qū),也就是現(xiàn)在所稱的濱海新區(qū)。
1995年正是國企改革開始的時候,連良桂收購了天津新興服裝商店,成為天津市改革開放以來第一宗國企承包的成功案例。而到了2002年,連良桂已經收購了天津國民飯店、和平商業(yè)大廈等8家國有企業(yè)。
一年之后,連良桂選擇在天津中心城區(qū)與濱海新區(qū)的連接大道上,搞起了商業(yè)地產。他的和泰集團(中國)投資有限公司開發(fā)的“天一摩爾”主題廣場(shoppingmall)被列在了此后幾年天津大型商業(yè)設施建設的首位。
2006年5月,濱海新區(qū)的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略。就在當年的4月中旬,連良桂將觸角伸入了正由工業(yè)區(qū)轉型為現(xiàn)代城市的濱海新區(qū)——他簽訂了一份開發(fā)浙商大廈的合同。如今,這個項目已經成為有濱海新區(qū)CBD之稱的響螺灣商務區(qū)的“第一盤”。
響螺灣的夢想
站在塘沽外灘向海河南岸望去,寒冬中的響螺灣商務區(qū)建設工地依然熱火朝天,一座座施工用的塔架正在工作。沿河南路坐車過了海河大橋,就是被當?shù)厝朔Q為“坨地”的響螺灣商務區(qū)——一個類似于香港銅鑼灣的地方。
現(xiàn)在看來,與對岸的外灘相比,這里顯然冷清了許多。
這里原本是天津長蘆鹽場的地方,幾年前,海河下游開發(fā)規(guī)劃時,作為海河的入海口處,這里的水流很像一個海螺,規(guī)劃人員便給這片地區(qū)起了個富有詩意的名字——響螺灣。
響螺灣商務區(qū)規(guī)劃占地面積1.1平方公里,總建筑面積367萬平方米,投資建設38個項目,項目占地面積62.46萬平方米,總投資約300億元。目前,天津響螺灣商務區(qū)開工項目已達36個,累計完成投資38.83億元。連良桂說,選擇響螺灣,他做過很多次的調查。在與政府簽訂那份合同之前,他已經多次到響螺灣考察,發(fā)現(xiàn)“這塊地潛力太大了”。于是在2007年9月份,浙商大廈很快成為響螺灣中第一個動工興建的項目,比原計劃提前了三個月。連良桂的迅速行動源于一個朋友的教誨。那位朋友告訴連良桂,十二三年前,浦東那邊給了他幾塊地,但這個朋友并沒有做,如今浦東新區(qū)成為繼深圳特區(qū)之后的又一個傳奇,他已后悔無門。那位朋友對連良桂說,錯過了浦東新區(qū),還有濱海新區(qū)。
近日,中國國務院批復同意天津市調整部分行政區(qū)劃,設立天津市濱海新區(qū),以原天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)3個區(qū)的行政區(qū)域為濱海新區(qū)的行政區(qū)域。
此前作為單純的開發(fā)區(qū),濱海新區(qū)或許不像如今那么迫切地需要一個中央商務區(qū)。但在這幾年逐漸向現(xiàn)代城市轉變的過程中,住宅區(qū)、商務區(qū)、休閑區(qū)、教育區(qū)作為工業(yè)區(qū)的必要配套,越發(fā)顯得重要,而這正是連良桂們看重的開發(fā)潛力所在。
鹽堿地的響螺灣此前是很不被看好的。開發(fā)前的2005年,這片地區(qū)的房價僅為2500元/平方米不到,但如今,這里的房價直線上升。以浙商大廈為例,今年年初時,售價為8600元/平方米,5、6月份的時候上漲到9000元/平方米,自10月份開始已經調整至1萬元/平方米。
加快響螺灣中心商務區(qū)建設位被列為濱海新區(qū)“十大戰(zhàn)役”第二位。規(guī)劃中,響螺灣商務區(qū)重點建設外省市、央企駐濱海新區(qū)的辦事機構、集團總部和研發(fā)中心,以商務辦公、賓館酒店、公寓、商業(yè)休閑等為主要功能。這吸引央企和一些知名的地產商紛紛入駐響螺灣。五礦集團下屬的地產公司在這里開發(fā)了一個“曠世國際”的項目;碧桂園也將進駐天津地產的第一個項目選擇在了響螺灣。
炒房團來了
2007年的時候,溫州炒房團大批入津,這曾讓天津人既是欣喜,又是擔憂。在天津當?shù)厝丝磥恚瑴刂莩捶繄F的到來,意味著這個地區(qū)的發(fā)展?jié)摿χ档闷诖坏瑫r,也意味著房價將被這些人不斷炒高。
溫州炒房團似乎在天津并沒有掀起軒然大波,很快就歸于沉寂。不過,濱海新區(qū)的房子大多數(shù)還是被外地人買走了。“以前在工業(yè)區(qū)上班的人都在天津市區(qū)住,現(xiàn)在也大多在塘沽買房了。”開了9年出租車的塘沽本地人王師傅說。他說自己見證了濱海新區(qū)的成長。“這片都是企業(yè),到那兒你就能看到住宅區(qū)了。你住的賓館在第三大街,是開發(fā)區(qū)最繁華的地段了。”王師傅指著一個工廠說,這地之前全是鹽堿地。“還有那個小區(qū)所在的位置。”
王師傅回憶說,1984年開發(fā)區(qū)剛成立時,腳下的土地還只是渤海之濱的一塊鹽堿荒灘,蘆草遍野,海風呼嘯。20多年后,這里已建成一片新城。濱海新區(qū)的核心區(qū)包括塘沽老城、天津開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)。在天津開發(fā)區(qū)內,東西為街,南北為路。從第四大街開始往北基本都是公司企業(yè),第一到第三大街以辦公和住宅區(qū)為主。不過在輕軌市民廣場站到會展中心站之間,依然是一片很大的鹽堿地。但是,企業(yè)來了,住宅區(qū)也陸續(xù)建成,醫(yī)院來了,學校來了……
在王師傅的眼里,濱海新區(qū)已經成為天津最繁華的地區(qū)。他的觀察是,在濱海新區(qū),滿大街除了出租車是夏利,其他的都是檔次較高的車,但在天津市區(qū),看到的大都是夏利和面包車。在濱海新區(qū),2000元一個月的工作都沒人愿意干,但在天津市區(qū),800元都很多人搶著干。
由于濱海新區(qū)的消費比天津市區(qū)高出不少,天津人并不愿意來濱海買房,當然,現(xiàn)在,兩地的房價已經差不多高了。在濱海新區(qū)買房的多為外地人,比如來自山西、內蒙倒煤的商人,賣服裝的溫州人和來自東北的人。買房落戶,也是外地人青睞濱海房市的重要原因之一。
連良桂說,浙商大廈的廣告語是“錯過了濱海新區(qū),別錯過了還你的響螺灣”。除了酒店式公寓,寫字樓也是浙商大廈的重要部分。寫字樓部分主要為浙江商會旗下企業(yè)在天津投資的企業(yè)總部。連良桂是天津浙江商會的會長。濱海新區(qū)的新建小區(qū)越來越多,而房價也越來越高。一到晚上,很多小區(qū)其實還是很冷清。據(jù)塘沽一個房地產中介公司的人說,這邊買房的大多為投資客。尤其在響螺灣,至少8成的都是投資客。
創(chuàng)造一個城市
與響螺灣商務區(qū)一樣,中新生態(tài)城建設也是 “濱海新區(qū)十大戰(zhàn)役”之一。截至9月份,累計入駐企業(yè)達到85家,注冊資金近90億元,累計完成投資70億元。新加坡吉寶置業(yè)、日本三井不動產、臺灣遠雄企業(yè)團、中國世茂集團、馬來西亞雙威城有限公司等都已經加入到了生態(tài)城。
中新天津生態(tài)城戰(zhàn)略策劃與產業(yè)發(fā)展副總裁黃蔚菲說:“我們在這里是創(chuàng)造一個城市,不像蘇州是一個工業(yè)園,所以產業(yè)跟其他的商業(yè)都是配套的。目前,居住和產業(yè)園發(fā)展兩個方面都在同步的推進當中。”據(jù)黃蔚菲介紹,每一小塊地都借用新加坡設計方法,就是在小區(qū)會有一些配套,然后幾個聯(lián)合起來就變成了一個大的住宅區(qū),小區(qū)就有小區(qū)的服務,有超市,再高一層就是整個開發(fā)區(qū)。與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)不同的是,生態(tài)城的設計是要鼓勵人們走路和步行,一些綠道成為人們走路步行的通道。生態(tài)城有一個指標是要最終達到90%的綠色。目標是想做到,在生態(tài)城內無論去哪里,都是用步行,或者是自行車,或者是公交,避免用私家車。
“我們在做這個項目,是看怎么開發(fā)整個城市,怎么創(chuàng)造一個不同的居住環(huán)境,不只是居住樓方面來談,是整個城市。就是說除了建造硬件,建造經濟上的產業(yè)園這一類的招商,我們還在想怎么使這個城市很好的管理。”黃蔚菲說。
而中新天津生態(tài)城投資有限公司總裁吳財文介紹,做第一期的時候他們會承擔建公屋的任務。新方對中國政府的承諾是:將會建成的住宅區(qū)域里最少20%是公共住房。希望生態(tài)城不只是純粹私人公寓、獨立洋房,還必須做到普通家庭也能享用。
作為支持和一種新模式,生態(tài)城周邊的大企業(yè)已經承諾,他們將會是生態(tài)城住宅區(qū)最大的投資者,“他們要為他們的高級員工來建房,這種模式也是對我們很好的扶持。”吳財文說。在他看來,吸引將來居民的途徑不能只有服務業(yè),還有周邊工業(yè)企業(yè)的支持。
生態(tài)城管委會的相關負責人稱,力爭用3年時間建成290萬平方米的生態(tài)住宅區(qū)、75萬平方米的公共建筑和40萬平方米的產業(yè)園區(qū),使起步區(qū)初見規(guī)模;用5年時間建成社區(qū);用10年時間全面建成生態(tài)城。
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