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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 汪言安 8月29日，作為一只房地產(chǎn)基金，高和投資特別邀請(qǐng)來自西班牙、澳大利亞、斯里蘭卡、尼泊爾、伊朗等多國(guó)大使，共話中國(guó)城市化進(jìn)程的機(jī)遇以及北京提出的世界城市新定位。參與論壇的還有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉、清華大學(xué)城市與建筑研究院副院長(zhǎng)武廷海、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)研究院院長(zhǎng)新望等。

在這個(gè)論壇上，高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫透露，在今年4月底，高和投資以2萬(wàn)多元/平米的價(jià)格整體收購(gòu)琨莎中心二期寫字樓和底商，并更名為中莎廣場(chǎng)。這被看做今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來民間資本尋找出口的經(jīng)典案例，在不到四個(gè)月的時(shí)間里，高和投資便以約3.5萬(wàn)元/平米均價(jià)，將中莎廣場(chǎng)銷售一空。

一位不愿透露姓名的客戶表示，他購(gòu)買了兩層寫字樓，總價(jià)格近4000萬(wàn)元。他主要看中中莎的地段和并不高的價(jià)格，而且很可能租給附近的使館機(jī)構(gòu)。

不久前，伊朗大使館便決定購(gòu)買中莎廣場(chǎng)兩層寫字樓，作為其文化展示中心。高和投資在售出項(xiàng)目后，并承諾負(fù)責(zé)中莎廣場(chǎng)整體租賃。目前，已有荷蘭、日本等多個(gè)國(guó)家使館或駐外機(jī)構(gòu)簽訂了意向租賃合同。上述客戶表示，由基金公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一租賃，也是吸引其購(gòu)買這一項(xiàng)目的原因之一。

高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，中莎廣場(chǎng)能夠在這么短的時(shí)間內(nèi)完全售出，也有些出乎他的意料。據(jù)介紹，中莎廣場(chǎng)的客戶主要來自于山西和內(nèi)蒙古。另外，還包括伊朗大使館等境外機(jī)構(gòu)。而荷蘭、日本等多個(gè)國(guó)家使館或駐外機(jī)構(gòu)則簽訂意向租賃合同。

“中莎廣場(chǎng)的體量盡管不大，但卻是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響較大的情況下，民間資本開始涌向商業(yè)地產(chǎn)。而購(gòu)買商辦物業(yè)的主要是安全性資本，他們購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的目的，不是炒高房?jī)r(jià)，快速投機(jī)，而是長(zhǎng)期持有，賺取穩(wěn)定租金回報(bào)。”蘇鑫表示，“與幾千萬(wàn)的豪宅相比，總價(jià)差不多的寫字樓，租金回報(bào)一般在5%以上，而豪宅的租金回報(bào)往往不到3%。如中莎廣場(chǎng)預(yù)計(jì)租金可以達(dá)到5.5元/平米，租金回報(bào)甚至可以達(dá)到6%。且在這一地段，以后恐怕不可能再有價(jià)格在3萬(wàn)多元的寫字樓了。”中莎廣場(chǎng)謝幕儀式的一句口號(hào)便是燕莎寫字樓告別3萬(wàn)時(shí)代。蘇鑫認(rèn)為，寫字樓租金及售價(jià)在未來一年，都可能出現(xiàn)持續(xù)上漲。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，第二季度優(yōu)質(zhì)商業(yè)成交均價(jià)上漲了1.2%，達(dá)到每平方米4.48萬(wàn)元每平方米，而甲級(jí)寫字樓的售價(jià)更是上漲了7.5%。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在北京市城八區(qū)及六個(gè)郊區(qū)縣的56個(gè)熱點(diǎn)在售寫字樓項(xiàng)目中，有40個(gè)項(xiàng)目售價(jià)上漲，占全部項(xiàng)目的71.43%。其中漲幅超過兩成的項(xiàng)目有13個(gè)，占全部項(xiàng)目的23.21%，最高漲幅為50%。這與住宅項(xiàng)目的滯漲或下跌形成鮮明對(duì)比。

樂工廠寫字樓服務(wù)聯(lián)盟聯(lián)合百萬(wàn)銷售精英俱樂部對(duì)北京一線銷售精英以及重點(diǎn)投資者展開的調(diào)研報(bào)告顯示：57%的銷售精英認(rèn)為，今年下半年，住宅價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降，但76%的人認(rèn)為降幅不會(huì)超過20%。接近80%的投資者表示有投資商辦物業(yè)的計(jì)劃，在通脹和人民幣升值的雙重壓力之下，選擇租售比高的商辦物業(yè)成為投資者新的選擇。

高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，“在住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響較大的情況下，民間資本開始投向商業(yè)地產(chǎn)。而購(gòu)買商辦物業(yè)的主要是安全性資本，他們購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的目的，不是炒高房?jī)r(jià)，快速投機(jī)，而是長(zhǎng)期持有，賺取穩(wěn)定租金回報(bào)。”

清盤中莎廣場(chǎng)后，高和投資已準(zhǔn)備接手下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其投資額度將遠(yuǎn)超過中莎廣場(chǎng)；另外，高和投資下一步將設(shè)立一只數(shù)億元規(guī)模的封閉基金，專注于投資北京市場(chǎng)的商辦物業(yè)。 

高和投資近期對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研顯示，過去一年中，有80%的寫字樓改變性質(zhì)，變成了住宅項(xiàng)目。這表明，此前有大量資金從寫字樓市場(chǎng)撤出，投向住宅，而未來兩年，寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)都是不足的。兼受調(diào)控影響，資本開始重新流向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。

過去，商辦物業(yè)受冷的主要原因是資金門檻高，且周轉(zhuǎn)性較差，很難變?yōu)橘Y本炒作的對(duì)象。以至上海、北京寫字樓和住宅出現(xiàn)不正常的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。如今，隨著REITS、保險(xiǎn)投資松動(dòng)等多個(gè)利好出現(xiàn)，商辦市場(chǎng)正在重新恢復(fù)生機(jī)。且在此輪調(diào)控中，首先受到了民間投資的青睞。