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    即時新聞:
    發(fā)布日期:2008-12-31
    作者:陳文雅

    追底又一年

    陳文雅

      “東二環(huán)驚現(xiàn)地鐵旁萬元均價小戶型!”近日,一則消息引起了北京購房者的注意。該消息所指的東二環(huán)萬元樓盤,是位于崇文區(qū)廣渠門外南街的冠城·名敦道,該盤近期即將推出的A3、A6、A8三棟樓,其中A3號樓為精裝修,均價13500元/平方米,A6、A8為毛坯,均價12500元/平方米,創(chuàng)下該區(qū)域房價新低。

    據(jù)悉,該區(qū)域房價普遍在2萬元/平方米以上,而該樓盤此前推出的大戶型住宅項目,均價也高達22000元/平米。

    此次降價無疑給百子灣地區(qū)部分此前已降價促銷的樓盤帶來了新的銷售壓力,如美利山和金都心語小戶型商住公寓此前先后推出了12500元/平方米和8800元/平方米的促銷價格。

    在不斷觸碰低點的價格面前,近期的成交量則有回升的跡象。尤其是由幾家房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站組織的多盤同時進行的大規(guī)模團購活動,大多取得了上億元的成交金額。

    與此同時,來自房地產(chǎn)中介機構(gòu)的成交數(shù)據(jù)顯示,受惠于二手房營業(yè)稅等政策的放寬,近期的二手房成交量有所增長。

    “聽中介說這段時間交易量多起來了,是不是房價快到底了?”

    白領(lǐng)的奮斗與疑惑

    小高的經(jīng)歷,是幾年來房地產(chǎn)市場變化的一個見證。

    年近三十、存款20余萬的小高,在屢次租房搬家的過程中,越來越期待擁有一套屬于自己的房子。為此,他從三年前開始密切關(guān)注北京望京及CBD地區(qū)的房價。不過,當時的北京房價已經(jīng)經(jīng)歷了一年半的迅猛增長,望京已經(jīng)很難找到7000元/平方米以下的新盤,CBD像樣一點的樓盤則單價不下萬元,以他當時僅10萬余元存款的財力,還無法買到自己中意的房子。

    看了幾個樓盤以后,他決定先努力存錢,等存款達到20萬元時再考慮買房。于是,他每月往銀行里存3000元的零存整取,以便積蓄下日后買房的首付。在前幾個月,小高每月存款時頗有成就感,覺得手里一沓沓存入銀行的現(xiàn)金很快就能變成一座房子。但幾個月之后,小高無意中得知,他之前看過的樓盤單價又漲了1000多元。小高很疑惑,“房價怎么能漲那么快?和我同齡的那些在北京工作的外地同學,大多數(shù)也還沒有買房子,我工作三四年存十來萬元,經(jīng)濟狀況不算差的,這要再漲,我們除非是做公務(wù)員的,或者有父母做靠山買房的,要不遲早得做無房戶了。”

    然而,房價的走勢卻不以這個理論上的買房主要需求群體的意志為轉(zhuǎn)移。兩年后,小高的零存整取存款加上年終獎金等積累下來的活期存款,已經(jīng)達到10萬元,總存款金額突破20萬元。但是在這個過程中,望京地區(qū)的樓盤均價,由每平方米7000多元迅速增長到了1萬多元,增幅在50%左右。有的樓盤均價則飆漲到15000元以上。買同樣房子需要支付的首付標準的增幅已經(jīng)遠遠超過小高的存款增幅。以一套原價7000元/平方米的60平方米小戶型為例,首付加上買房時需要支出的各種費用,大約14萬元,而2年后同樣大小的一套房子均價12000元/平方米,首期支付費用則需約22萬元。

    事實上小高的經(jīng)歷和選擇是不幸中的幸運。幸運之處在于他剛剛抱定不降價不買房的決心之后半年左右,北京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了微妙的變化。

    難斷之苦

    近一段時間,利好政策頻頻出臺。從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下住房的契稅的稅率下調(diào)到1%,個人銷售或購買住房暫免征印花稅和土地增值稅,最低首付調(diào)至20%。此后又將二套房政策放寬,名義上要求居住條件低于當?shù)仄骄降募彝ゲ庞袟l件將二套房政策視為改善性住房,但在上海等一些城市,實際操作中執(zhí)行得更為寬松,有的地方只要是二套房均視為改善性住房來執(zhí)行。

    和大多數(shù)購房者一樣,觀望了一年的小高在猶豫自己要不要買下相中的房子。

    2008年下半年,小高陸續(xù)看了一些市區(qū)的二手房。“一開始,看到望京有八九千元一平方米的二手房,我就很興奮。后來由于房子太舊、戶型不好等原因,一猶豫就沒買。現(xiàn)在2000年以后建的房子也有的降到八九千一平方米了,我反而興奮不起來了,凈想著什么時候才能買了不虧呢。”

    而在首套房首付比例降低后,小高更是加快了看房的腳步。“以前要30%的首付,現(xiàn)在最低可以付20%,我能夠買更中意的房子了。”最后,他相中了東壩一套二手房,60平方米的房子,房主出價45萬元,小高還到43萬元后,房主愿意成交,均價為7000多元。正當小高去辦理過戶手續(xù)的空兒,他在網(wǎng)上又找到一套附近社區(qū)更便宜的房子:75平方米,45萬元,折合均價為6000元。但當小高致電該房源所在中介公司詢問情況時,被告知房子信息剛一掛出來就售出了,“這附近再沒有這個價位的房源了。”中介告訴他說。

    對此,小高將信將疑,“6000元單價就能賣,意味著我要買的這套房子還有進一步降價的空間。而現(xiàn)在整體的形勢還在往下走,可能以后還會放出更便宜的房源。我要現(xiàn)在買不是虧了嘛?”

    盡管交易情況有好轉(zhuǎn)跡象,但業(yè)內(nèi)對于2009年房地產(chǎn)形勢的看法仍然頗為悲觀。潘石屹表示,“對目前市場和經(jīng)濟的判斷萬不可過分樂觀。今天的經(jīng)濟形勢是7000億美金,4萬億人民幣,大把大把真金白銀投進去,大把大把吃藥仍不見好轉(zhuǎn),可見病得不輕。是藥三分毒,這些大規(guī)模救市政策,也一定會有許多后遺癥,會有許多遺留問題需要解決。經(jīng)濟機體要真正恢復(fù)健康,還需要一些時間。”

    更有業(yè)內(nèi)人士表示,2008年11月、12月之所以有部分城市成交量出現(xiàn)反彈,除了政策利好的因素以外,還有一個原因是2008年9月、10月的成交量過于低迷,如上海10月住宅成交量只有80多萬平方米,比2007年同期的300萬平方米縮水近3倍。因此,2009年還將延續(xù)2008年的跌勢,復(fù)蘇局面至少要到2010年才會出現(xiàn)。

    牛刀表示,北京2008年已經(jīng)有1042家近四分之一的開發(fā)企業(yè)關(guān)張。此外,北京目前還有36萬套存量新房,他更認為,“中國70個大中城市存量新房是國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的三倍,國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)為1.33億平方米,實際上大連、長沙、武漢三地就超過1億平方米,70個大中城市存量新房應(yīng)該接近4億平方米。”他因此預(yù)見,2009年則將有一大批非正常狀況倒閉的開發(fā)企業(yè),數(shù)額也在1000家左右。

    近日,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)分會會長聶梅生表示,“據(jù)我們測算,在2008年下半年開發(fā)商已經(jīng)放緩買地、開發(fā)進程的背景下,2008年年底前,中國房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨5000億元的資金缺口。如果這5000億補不上,出現(xiàn)的第一個問題就將是資不抵債。接下來就會形成不良資產(chǎn),爛尾樓。這樣,開發(fā)商和購房者、銀行、建筑商、農(nóng)民工、政府等各個利益相關(guān)群體之間的復(fù)雜債務(wù)矛盾就會凸顯出來。”

    “單純追求底部,對于自住型購房者來說未必是明智的選擇。”一位業(yè)內(nèi)人士表示,“底部不是一個一刀切的東西,不是說2009年某月某日,中國的房地產(chǎn)市場上的所有樓盤都一聲令下,到了一個底部,然后你只有在這個時候買才是劃算的,其他時候買就不劃算了。每個城市不一樣,每個樓盤不一樣,每套房子的情況也不一樣。你得有一個預(yù)期,然后主動地去尋找適合自己居住的房子,和賣方談判,不管是和開發(fā)商也好和二手房房主也好,看看能不能談到合理的價位。這個合理的價位,未必是越低越好,要看你未來的增值空間。更何況你也未必能等到最低的那一天剛好出手。”

    小高最后說:“不管怎么樣,2009年過完之前,我決定買房,如果有條件就先買套小的,再觀望下要不要買第二套做投資。這樣,我的房子增值就有了實際意義。”

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