“東二環(huán)驚現(xiàn)地鐵旁萬元均價小戶型！”近日，一則消息引起了北京購房者的注意。該消息所指的東二環(huán)萬元樓盤，是位于崇文區(qū)廣渠門外南街的冠城·名敦道，該盤近期即將推出的A3、A6、A8三棟樓，其中A3號樓為精裝修，均價13500元/平方米，A6、A8為毛坯，均價12500元/平方米，創(chuàng)下該區(qū)域房價新低。

據(jù)悉，該區(qū)域房價普遍在2萬元/平方米以上，而該樓盤此前推出的大戶型住宅項目，均價也高達22000元/平米。

此次降價無疑給百子灣地區(qū)部分此前已降價促銷的樓盤帶來了新的銷售壓力，如美利山和金都心語小戶型商住公寓此前先后推出了12500元/平方米和8800元/平方米的促銷價格。

在不斷觸碰低點的價格面前，近期的成交量則有回升的跡象。尤其是由幾家房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站組織的多盤同時進行的大規(guī)模團購活動，大多取得了上億元的成交金額。

與此同時，來自房地產(chǎn)中介機構(gòu)的成交數(shù)據(jù)顯示，受惠于二手房營業(yè)稅等政策的放寬，近期的二手房成交量有所增長。

“聽中介說這段時間交易量多起來了，是不是房價快到底了？”

白領(lǐng)的奮斗與疑惑

小高的經(jīng)歷，是幾年來房地產(chǎn)市場變化的一個見證。

年近三十、存款20余萬的小高，在屢次租房搬家的過程中，越來越期待擁有一套屬于自己的房子。為此，他從三年前開始密切關(guān)注北京望京及CBD地區(qū)的房價。不過，當時的北京房價已經(jīng)經(jīng)歷了一年半的迅猛增長，望京已經(jīng)很難找到7000元/平方米以下的新盤，CBD像樣一點的樓盤則單價不下萬元，以他當時僅10萬余元存款的財力，還無法買到自己中意的房子。

看了幾個樓盤以后，他決定先努力存錢，等存款達到20萬元時再考慮買房。于是，他每月往銀行里存3000元的零存整取，以便積蓄下日后買房的首付。在前幾個月，小高每月存款時頗有成就感，覺得手里一沓沓存入銀行的現(xiàn)金很快就能變成一座房子。但幾個月之后，小高無意中得知，他之前看過的樓盤單價又漲了1000多元。小高很疑惑，“房價怎么能漲那么快？和我同齡的那些在北京工作的外地同學，大多數(shù)也還沒有買房子，我工作三四年存十來萬元，經(jīng)濟狀況不算差的，這要再漲，我們除非是做公務(wù)員的，或者有父母做靠山買房的，要不遲早得做無房戶了。”

然而，房價的走勢卻不以這個理論上的買房主要需求群體的意志為轉(zhuǎn)移。兩年后，小高的零存整取存款加上年終獎金等積累下來的活期存款，已經(jīng)達到10萬元，總存款金額突破20萬元。但是在這個過程中，望京地區(qū)的樓盤均價，由每平方米7000多元迅速增長到了1萬多元，增幅在50%左右。有的樓盤均價則飆漲到15000元以上。買同樣房子需要支付的首付標準的增幅已經(jīng)遠遠超過小高的存款增幅。以一套原價7000元/平方米的60平方米小戶型為例，首付加上買房時需要支出的各種費用，大約14萬元，而2年后同樣大小的一套房子均價12000元/平方米，首期支付費用則需約22萬元。

事實上小高的經(jīng)歷和選擇是不幸中的幸運。幸運之處在于他剛剛抱定不降價不買房的決心之后半年左右，北京的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了微妙的變化。

難斷之苦

近一段時間，利好政策頻頻出臺。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下住房的契稅的稅率下調(diào)到1%，個人銷售或購買住房暫免征印花稅和土地增值稅，最低首付調(diào)至20%。此后又將二套房政策放寬，名義上要求居住條件低于當?shù)仄骄降募彝ゲ庞袟l件將二套房政策視為改善性住房，但在上海等一些城市，實際操作中執(zhí)行得更為寬松，有的地方只要是二套房均視為改善性住房來執(zhí)行。

和大多數(shù)購房者一樣，觀望了一年的小高在猶豫自己要不要買下相中的房子。

2008年下半年，小高陸續(xù)看了一些市區(qū)的二手房。“一開始，看到望京有八九千元一平方米的二手房，我就很興奮。后來由于房子太舊、戶型不好等原因，一猶豫就沒買。現(xiàn)在2000年以后建的房子也有的降到八九千一平方米了，我反而興奮不起來了，凈想著什么時候才能買了不虧呢。”

而在首套房首付比例降低后，小高更是加快了看房的腳步。“以前要30%的首付，現(xiàn)在最低可以付20%，我能夠買更中意的房子了。”最后，他相中了東壩一套二手房，60平方米的房子，房主出價45萬元，小高還到43萬元后，房主愿意成交，均價為7000多元。正當小高去辦理過戶手續(xù)的空兒，他在網(wǎng)上又找到一套附近社區(qū)更便宜的房子：75平方米，45萬元，折合均價為6000元。但當小高致電該房源所在中介公司詢問情況時，被告知房子信息剛一掛出來就售出了，“這附近再沒有這個價位的房源了。”中介告訴他說。

對此，小高將信將疑，“6000元單價就能賣，意味著我要買的這套房子還有進一步降價的空間。而現(xiàn)在整體的形勢還在往下走，可能以后還會放出更便宜的房源。我要現(xiàn)在買不是虧了嘛？”

盡管交易情況有好轉(zhuǎn)跡象，但業(yè)內(nèi)對于2009年房地產(chǎn)形勢的看法仍然頗為悲觀。潘石屹表示，“對目前市場和經(jīng)濟的判斷萬不可過分樂觀。今天的經(jīng)濟形勢是7000億美金，4萬億人民幣，大把大把真金白銀投進去，大把大把吃藥仍不見好轉(zhuǎn)，可見病得不輕。是藥三分毒，這些大規(guī)模救市政策，也一定會有許多后遺癥，會有許多遺留問題需要解決。經(jīng)濟機體要真正恢復(fù)健康，還需要一些時間。”

更有業(yè)內(nèi)人士表示，2008年11月、12月之所以有部分城市成交量出現(xiàn)反彈，除了政策利好的因素以外，還有一個原因是2008年9月、10月的成交量過于低迷，如上海10月住宅成交量只有80多萬平方米，比2007年同期的300萬平方米縮水近3倍。因此，2009年還將延續(xù)2008年的跌勢，復(fù)蘇局面至少要到2010年才會出現(xiàn)。

牛刀表示，北京2008年已經(jīng)有1042家近四分之一的開發(fā)企業(yè)關(guān)張。此外，北京目前還有36萬套存量新房，他更認為，“中國70個大中城市存量新房是國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的三倍，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)為1.33億平方米，實際上大連、長沙、武漢三地就超過1億平方米，70個大中城市存量新房應(yīng)該接近4億平方米。”他因此預(yù)見，2009年則將有一大批非正常狀況倒閉的開發(fā)企業(yè)，數(shù)額也在1000家左右。

近日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)分會會長聶梅生表示，“據(jù)我們測算，在2008年下半年開發(fā)商已經(jīng)放緩買地、開發(fā)進程的背景下，2008年年底前，中國房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨5000億元的資金缺口。如果這5000億補不上，出現(xiàn)的第一個問題就將是資不抵債。接下來就會形成不良資產(chǎn)，爛尾樓。這樣，開發(fā)商和購房者、銀行、建筑商、農(nóng)民工、政府等各個利益相關(guān)群體之間的復(fù)雜債務(wù)矛盾就會凸顯出來。”

“單純追求底部，對于自住型購房者來說未必是明智的選擇。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，“底部不是一個一刀切的東西，不是說2009年某月某日，中國的房地產(chǎn)市場上的所有樓盤都一聲令下，到了一個底部，然后你只有在這個時候買才是劃算的，其他時候買就不劃算了。每個城市不一樣，每個樓盤不一樣，每套房子的情況也不一樣。你得有一個預(yù)期，然后主動地去尋找適合自己居住的房子，和賣方談判，不管是和開發(fā)商也好和二手房房主也好，看看能不能談到合理的價位。這個合理的價位，未必是越低越好，要看你未來的增值空間。更何況你也未必能等到最低的那一天剛好出手。”

小高最后說：“不管怎么樣，2009年過完之前，我決定買房，如果有條件就先買套小的，再觀望下要不要買第二套做投資。這樣，我的房子增值就有了實際意義。”

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