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    即時新聞:
    發(fā)布日期:2008-12-31
    作者:姜洪橋

    樓市探底四大猜想

    姜洪橋

      預測甚至猜測樓市的底部就如迷宮游戲神秘莫測、解法各異。樂觀者預計2009年中旬見底,悲觀者認為2010年都難說夢想實現(xiàn)。不過,理性的道路總有軌跡可循,所有的專家均認可預測的市場內部因素是基于認真評估考量成交量、政策、開發(fā)商資金狀況和房價四大因素。

    有人說經(jīng)濟學家就像預言家最終都有些神秘色彩。但不管我們對每一個預言是大吃一驚或者安之若素,這四個指標的評論與分析都將讓我們理解各種專家的思路和側重,也會為我們的集體迷茫的表情帶來些許平和與理性。

    成交量已經(jīng)見底?

    成交量是房地產市場的核心數(shù)據(jù),是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。有時候是唯一證據(jù),因為在中國房地產市場各種令人眼花繚亂的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,只有成交數(shù)據(jù)是實時不可欺的。連政府官員在回避房價問題的討論時都會以此作為借口,“房價由市場決定,我們只關心成交量”。

    目前的情況看來,全國各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出現(xiàn)回暖跡象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右,北京也走出日均百套左右的歷史性低谷,出現(xiàn)成交量逐步攀升的趨勢。但是在成交量是否已經(jīng)觸底的問題上,各路專家的看法卻相當一致,結論是“恐怕沒有”。房地產企業(yè)陽光100常務副總裁范小沖稱眼下出現(xiàn)的反彈為 “簡單抖動”,是過去幾個月低迷期蓄積量的釋放。搜房指數(shù)研究院副院長黃瑜認為,成交量在政策的刺激下出現(xiàn)了震蕩,但并不代表信心全面恢復。她相信,除了政策刺激,只有房價下滑能夠刺激成交量上升。就此問題,更多的人認為,還不敢說現(xiàn)在是最壞的時候。

    搜房指數(shù)研究院公布的每周各城市交易量數(shù)據(jù)也顯示,就在最近一次房地產新政策出臺之后,各城市交易量并沒有一致上揚,大城市成交量上升的個數(shù)反而在減少。顯然,政策并不是決定成交量的最關鍵因素。影響成交量的價格和存貨等因素不變或者惡化的情況下,成交量仍然可能繼續(xù)下探。

    還有多少政策?

    在3個月之內,政府連續(xù)三次出臺直接針對樓市的政策,企圖挽救低迷的市場。從新房交易稅費減免到二手房和第二套房的政策適度調整。每一輪政策出臺之后,開發(fā)商均呼效果不明顯,力度不夠。華遠集團董事長任志強對政策抱以較高評價,“外部環(huán)境的變化是每個市場中的個體無法改變的,即使是抱團烤火也有柴火燒盡的時候。只有政府的力量可以營造一個小氣候環(huán)境,只有更積極的出擊才有可能打破僵局。”任志強呼吁盡快出臺刺激消費的退稅政策。

    那么政策儲備是不是能夠保證在未來一年不斷刺激市場交易?政府是否有足夠手段來遏制下滑的勢頭?對此,黃瑜也屬于偏樂觀派。黃瑜的看法是中國政府的樓市政策偏于保守,盡管我們現(xiàn)在看到的政策效果不明顯,似乎可出的政策不多,但保守的策略也許會調整。

    在人們熟知的范圍內,等待中的力度較大的政策還有徹底松綁第二套房和購房退稅。這兩項政策出籠也并非沒有顧慮。第二套房首付和貸款徹底松綁明顯遭到了來自高層的阻力。銀監(jiān)會對此非常謹慎。購房退稅還沒有得到地方政府的響應。住房與城鄉(xiāng)建設部的一位官員則明確表示,政策空間已不大,企業(yè)要做好準備。

    當然,政府各部門對于房地產政策的分歧已經(jīng)顯化,分歧焦點在于是主要刺激存貨市場還是以新增量為主。未來政策調整取決于各部門最終達成的共識。至于更為激進的政策,可以推想同樣會遭遇更為強烈的阻力。

    開發(fā)商的資金能堅持多久?

    需要承認,在樓市探底和買賣雙方的博弈中,開發(fā)商的實力是關鍵因素。在有足夠資金儲備的情況下,降價的確是開發(fā)商的次優(yōu)選擇。這并不是個簡單的道德問題,而是考慮諸多困難因素的市場選擇。

    開發(fā)商的資金能夠堅持多久在眾多分析人士的眼中結論也是高度一致的,情況可能更糟。范小沖表示,盡管現(xiàn)在看起來,開發(fā)商經(jīng)過一些降價回籠了資金,這只是暫時渡過難關。本身作為開發(fā)商范小沖的判斷是,回籠的資金并沒有最終形成資金存量,大部分用于緩解債務困難,“只要環(huán)境惡化,資金困難會再次展現(xiàn)”。專事研究房地產企業(yè)的正略鈞策高級經(jīng)理郝炬的回答更肯定,“只會更壞,不會更好”。其原因是目前的交易量不能支撐足夠的銷售回款,成交不足將會抵消掉對緩解企業(yè)資金難度的有利因素。

    有利的方面是銀根放松的正面因素,范小沖承認,規(guī)模企業(yè)獲得貸款確實相對輕松一些了,陽光100也有受益,但他對2009年一、二季度的市場情況嚴重缺乏信心。

    房價還能降多少?

    細心的觀察者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn),在北京每波次降價之后,開發(fā)商總是迅速地將特價或者特惠招牌摘掉。嚴格地說,除了深圳之外,公開的降價甚至還沒有廣泛出現(xiàn)。大部分人愿意將降價視為嚴重的社會問題,異常關心,但是在樓市問底的分析中,房價反而是排在靠后的位置,因為它更多是結果,而不是原因。房價的走穩(wěn)和回彈將是底部的鮮明標志。

    房價處于下行通道已經(jīng)是不爭的事實,問題僅僅在于它會下滑多少,持續(xù)到什么時候。黃瑜給出的簡明答案是,影響因素很多,但最終取決于供需關系。那我們來看看供需關系。

    根據(jù)搜房研究院的數(shù)據(jù)匯總,黃瑜描述的基本態(tài)勢是,按照現(xiàn)有的成交量計算,全國各城市平均有14個月的存貨消化周期。北京的存貨量尤甚,大約在24個月左右。范小沖的判斷還要高出這個數(shù)字。

    這是一個超常規(guī)的數(shù)字。一般情況下,平均存貨是不高于10個月。而且現(xiàn)在存貨還在激增,原因是前兩年開工的新增量在入市,而消化速度極低。其實,所謂的存貨消化周期,或者去化周期是按照總量和成交速度相除得來。在2006年、2007年銷售火爆的時候,新增上市量和成交量的比例是1或者更高,而目前是的比例是0.5至0.6。也就是說,舊貨未清,新貨又添進倉庫。

    范小沖認為,目前房價的平穩(wěn)是個下行波動的平臺,多空博弈之后會繼續(xù)向下。他的預測是房價在2009年底或者2010年可能穩(wěn)住。樂觀者的預計比范小沖提早半年。

    上述的四因素是分析人士考察房地產市場內部的主要依據(jù)。當然,最讓他們難以預估的核心因素是宏觀形勢。幾乎所有人的結論都是基于一個共同的判斷,即宏觀經(jīng)濟形勢會在2009年第二或者第三季度走穩(wěn)。如果這一依據(jù)發(fā)生變化,他們愿意隨之表示更樂觀或者更悲觀些。北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新指出,實體經(jīng)濟的惡化還在持續(xù)中,處在困難的深化期。至于房地產業(yè),房地產泡沫并不可怕,可怕的是與金融危機聯(lián)系到一起。“房地產業(yè)的冬天還沒有來!”王宏新說。

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