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　　據(jù)悉，沿用了7年之久的上海市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉痪煤笳礁拢渲凶≌恋鼗鶞?zhǔn)價(jià)的提高幅度將在2—4倍間。

不過(guò)，相比目前市場(chǎng)的土地起始價(jià)和成交價(jià)，提高后的基準(zhǔn)地價(jià)還是顯得相對(duì)便宜，分析人士認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)提升，并不會(huì)直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)價(jià)的上漲，主要還是原版本過(guò)于陳舊。

基準(zhǔn)地價(jià)變革

本報(bào)獲悉，由上海市規(guī)土局牽頭制定的《2010年上海市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告》已經(jīng)完成了初稿，正在區(qū)縣和其他政府部門(mén)間征詢意見(jiàn)。

基準(zhǔn)地價(jià)即土地初始價(jià)格，反映的是地價(jià)總體水平和變化趨勢(shì)。因此，基準(zhǔn)地價(jià)一直被政府作為土地有償出讓定價(jià)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

上海市土地部門(mén)人士透露，這份更新報(bào)告啟動(dòng)于2008年，并在此后兩年中，參照了期間大量投標(biāo)土地的價(jià)格情況制定而成。

據(jù)了解，報(bào)告首先區(qū)分了不同性質(zhì)土地的劃分標(biāo)準(zhǔn)。

原基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中，住宅、商業(yè)、辦公和工業(yè)四類(lèi)性質(zhì)用地，在一定區(qū)域內(nèi)都按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)劃分。此次，報(bào)告建議四種性質(zhì)用地區(qū)域的級(jí)別分別劃分，其中住宅和工業(yè)用地按照上海市交通環(huán)線為劃分依據(jù)，商業(yè)用地則以核心商圈為標(biāo)準(zhǔn)劃分，辦公用地的劃分依據(jù)則結(jié)合了前兩種標(biāo)準(zhǔn)。

新的一級(jí)商業(yè)用地范圍包括：南京東路、西藏中路、外灘、徐家匯、新天地、淮海路等。

而更為受到市場(chǎng)關(guān)注的基準(zhǔn)地價(jià)水平，在此次更新中，也有了較大的變化。

據(jù)上述人士透露，住宅、商業(yè)、辦公三類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)比原版標(biāo)準(zhǔn)有了較大的增長(zhǎng)，而工業(yè)用地則并未有太大調(diào)整。

其中，最受關(guān)注的住宅類(lèi)土地的漲幅在2~4倍左右，漲幅最大的是地處遠(yuǎn)郊的7、8級(jí)土地，約為原版標(biāo)準(zhǔn)的4.1倍。而在已標(biāo)注價(jià)格的最高級(jí)別土地——二級(jí)住宅用地的價(jià)格由原來(lái)的6225元/平方米，提高到新版的15340元/平方米。

加碼土地財(cái)政？

“調(diào)整的原因，主要還是原版標(biāo)準(zhǔn)顯得太過(guò)陳舊。”前述上海市土地部門(mén)人士說(shuō)。上一次上海市的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整還在2003年，當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)土地出讓剛剛從協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為招拍掛。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年，上海全年170幅地塊的土地均價(jià)為101萬(wàn)/畝，平均容積率1.17，折合樓面均價(jià)為1295元/平方米。而2009年最后一個(gè)月，上海的土地成交樓面均價(jià)達(dá)到12965元/平方米，7年間上漲了10倍。目前的土地基準(zhǔn)地價(jià)仍然參照該標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑已經(jīng)過(guò)時(shí)。

“基準(zhǔn)地價(jià)與土地出讓價(jià)格間并不能畫(huà)上等號(hào)。”上述人士介紹，在土地使用權(quán)出讓、抵押等價(jià)格中，基準(zhǔn)地價(jià)只是一個(gè)組成部分。

上述人士介紹，土地的出讓底價(jià)，還需要具體到每一宗土地上，根據(jù)土地性質(zhì)、使用年限、地塊面積大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因素，加上系統(tǒng)修整系數(shù)，綜合評(píng)估而定。

再者，最終的土地成交價(jià)格，還要在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，按照市場(chǎng)需求通過(guò)招拍掛環(huán)節(jié)決定，“基準(zhǔn)地價(jià)在這其中的決定因素并不十分明顯”。

他以上海當(dāng)前總價(jià)地王外灘8-1地塊為例，該地塊屬于二級(jí)區(qū)域，即便在新版的價(jià)格中不到1.5萬(wàn)元/平方米，而其實(shí)際成交均價(jià)達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米。

據(jù)接近規(guī)土局人士表示，新基準(zhǔn)地價(jià)的具體發(fā)布時(shí)間未定。

不過(guò)，此番新標(biāo)準(zhǔn)制定完畢消息一出，讓人們不禁與增厚地方土地財(cái)政聯(lián)想起來(lái)。分析人士認(rèn)為，中央調(diào)控意圖目前陷入了一個(gè)模糊期，如果地價(jià)基礎(chǔ)再次提高，無(wú)疑將給市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)一定影響。

按照上海市規(guī)土局的數(shù)據(jù)，2010年截至目前上海市的土地出讓金已經(jīng)超過(guò)650億元。今年以來(lái)，上海先后幾輪推出接近200幅土地，基準(zhǔn)地價(jià)一旦提高，或許將令當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政再創(chuàng)新高。