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經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 廖穎  毫無疑問，首套房7折利率是否取消已成今春全中國買房人最關(guān)心的話題。在京城，首次購房還能否享受7折優(yōu)惠利率？首付多少才能享受到7折優(yōu)惠利率？自從房貸政策收緊后，近期關(guān)于首次購房貸款優(yōu)惠政策變化的報道頻頻見于報端，各家說法也難達(dá)成一致。據(jù)了解，提供7折優(yōu)惠利率的銀行不在少數(shù)，只是審批條件更加苛刻，而各家銀行對首套房貸政策差別化對待似乎也已經(jīng)成為一種趨勢。

據(jù)京城個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，對于個人購買首套住房，京城多數(shù)銀行還是能夠給予下浮30%的優(yōu)惠利率。只不過，在借款人支付首付或者提供個人信用報告、工作單位、收入證明以及銀行流水等方面要求更為苛刻。

如渣打銀行首付20%，利率最低可下浮30%，但條件是以家庭為單位，首次貸款購買普通住宅的客戶。而更多的銀行給予7折優(yōu)惠利率是要看客戶對銀行的貢獻(xiàn)度。如匯豐銀行的條件是貸款人需為該行貴賓卡客戶，且通過該行收入情況和個人征信審核；招商銀行的條件是貸款人需為該行優(yōu)質(zhì)客戶，如白金卡、VIP客戶等。

至于銀行上調(diào)首套房貸優(yōu)惠利率至7.5折或者8.5折之后，與7折的房貸優(yōu)惠利率相比，對借款人月還款影響會有多大？偉嘉安捷也為購房者算了一筆賬：以貸款80萬元20年為例，房貸優(yōu)惠利率7.5折與7折利率相比，借款人每月多還127.07元，總還款利息多還30498.65元；8.5折與七折利率相比，借款人每月要多還387.06元，總還款利息多還92894.96元。

偉嘉安捷同時指出，首套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)不會對借款人的日常生活造成太大影響，從當(dāng)前房貸市場情況看，7折優(yōu)惠利率是在2008年10月房地產(chǎn)市場較低迷的情況下出臺的，經(jīng)過一年多的利好政策刺激樓市似乎正在全面復(fù)蘇，甚至部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快的問題，在此階段，如果各銀行適當(dāng)上調(diào)首套住房的貸款優(yōu)惠利率也是符合市場發(fā)展規(guī)律的，借款人更應(yīng)理性看待，順應(yīng)市場發(fā)展變化。

4月3日，有境內(nèi)媒體援引未具名消息人士的話報道稱，中國四大國有銀行已下調(diào)購買首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度，銀行按揭貸款呈現(xiàn)日益收緊態(tài)勢。報道稱，從4月1日起，中國農(nóng)業(yè)銀行將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折。

其余的三大國有銀行中行、工行和建行也已經(jīng)取消首套房首付2成利率7折的優(yōu)惠政策。工行和中行目前對首付2成的首套房貸款客戶僅給予8.5折的利率優(yōu)惠，建行則為8折優(yōu)惠。

目前從中國建設(shè)銀行了解到，其首付比例20%至30%（包含20%）者享受優(yōu)惠最高為8折；首付比例30%至40%者享受利率優(yōu)惠最高為7.5折；首付比例40%以上者，相關(guān)貸款分行將根據(jù)貸款人具體情況給予最高7折的利率優(yōu)惠。而申請首套房貸申請人具體情況需由分行進(jìn)行核查。

不僅僅在類似北京的一線城市如此，連二線城市也開始進(jìn)入首套房貸收緊狀態(tài)。據(jù)悉目前山東的眾多二線城市都已經(jīng)與一線城市看齊。"目前只有建行的利率優(yōu)惠是最高的，其他銀行優(yōu)惠更低。"

工行方面則稱自2010年3月29日工商銀行就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策。而原本符合三項規(guī)定便可享受7折利率優(yōu)惠的時日已經(jīng)一去不返。"首付20%至30%（包括20%），利率優(yōu)惠最高享受8.5折；首付比例30%以上可享受最高8折優(yōu)惠；個人風(fēng)險較低的申請者將被視情況而確定享受最高7.5折的利率優(yōu)惠。"

商業(yè)銀行首套房貸收緊"暗合"政府的樓市宏觀調(diào)控步伐。最新的數(shù)據(jù)說明，前期的相關(guān)政策目前依然沒有體現(xiàn)出應(yīng)有效力，抑或效力已經(jīng)明顯減退。3月末，京滬深三地的成交量再次大漲，尤其是北京，出現(xiàn)了量價齊升的火爆局面。

對于首套房貸利率優(yōu)惠政策收緊，分析界認(rèn)為，銀行的房貸利率調(diào)整有"一石二鳥"的作用：一是打壓高房價，二是收緊流動性。

中國人民大學(xué)財政與金融學(xué)院副院長趙錫軍表示，商業(yè)銀行目前收緊首套房貸利率的政策并不僅僅是一個因素所致。"而是各種誘因的綜合體現(xiàn)。"他認(rèn)為，其主要原因之一是在于國家正在收緊銀行貸款。2009年信貸政策過度寬松致使中國商業(yè)銀行的資本充足率與撥備明顯下降。資本充足率低于12%的銀行比比皆是。"如果不收緊信貸，商業(yè)銀行將面臨更嚴(yán)重的資本充足率壓力。"

而從銀行自身情況分析，由于其近期利息收入有所下降，而資金成本壓力逐步抬高，由此也形成其縮減利率優(yōu)惠的動因之一。作為銀行收入的主要來源之一，利率的提高必將拓展銀行在此方面的盈利空間。此外，銀行此舉以配合國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的需求格外明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部長楊紅旭也認(rèn)同綜合因素主導(dǎo)下的政策調(diào)整觀點。他說，首套房利率的變更可以看出決策層同時控制高房價與流動性的綜合思路。

"此前中國銀監(jiān)會一直提醒商業(yè)銀行要警惕由大規(guī)模房貸所引發(fā)的內(nèi)部風(fēng)險。"楊紅旭說，在收緊信貸的大背景下，銀行用于房貸的資金不充沛。而且商業(yè)銀行還要面臨利潤與風(fēng)險的壓力。

上述兩位研究人士都認(rèn)為，此次調(diào)整利率政策應(yīng)該會對房地產(chǎn)市場形成影響。但是目前無法確切以量化語言概括。因為盡管有需求形成觀望勢力，但是依然會有新生需求進(jìn)入買方市場，而雙方數(shù)量無法估計。另外，由于投資和投機(jī)性需求的資金依然充沛，所以該項政策對"雙投"角色產(chǎn)生怎樣影響確實難以衡量。

但楊紅旭也同時預(yù)測，如果第二季度的房價依然無視政策并繼續(xù)泡沫化，那么國家應(yīng)該會制定新的遏制政策。