建設部官員暗示地產(chǎn)政策空間不大
事實上，雖然保障房投資計劃是房地產(chǎn)業(yè)的一絲曙光，但2008—2009年的這個年關，對于房地產(chǎn)業(yè)依舊異常艱難。自救行動中，降價成為唯一選擇。在北京，開發(fā)商大幅降價行動兩周前已經(jīng)開始。從CBD、望京到石景山所有重點區(qū)域，降價幅度高達20％至30％。
這一趨勢還將延續(xù)。上周，建設部和銀監(jiān)會的官員都向本報證實，房價仍處于高位，平抑房價的目標仍然沒有變。
壓力
上個月，房地產(chǎn)商們把財政部的刺激消費方案當成為房地產(chǎn)松綁的開始，但事實很快讓他們失望。政府在本月推出的措施是加大保障房投入力度，適度刺激中低價位商品房。這至少是一種看起來比較兩全的方案。“顯然，開發(fā)商誤判了形勢”，聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰說。
同時，一些相關機構的表態(tài)讓房地產(chǎn)商們感受到了更大壓力。 楊少峰認為，房地產(chǎn)成交量的萎靡拖延了半年多，開發(fā)商始終不愿意降價，政府部門反而焦慮起來。11月，政府最終定調大力加強保障房建設，刺激合理消費。同時高級官員紛紛發(fā)表言論要開發(fā)商認清經(jīng)濟形勢，合理降價。
11月14日，住房與建設部部長姜偉新在一次內部會議上要求各地建設部門“要積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動應對市場變化，合理調整價格”。
實際上，姜偉新部長的表態(tài)并非是政府層面的第一次。在此之前江西省省長吳新雄就告誡房地產(chǎn)商要理性發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，讓利于民、薄利多銷，主動采取措施，增強市場信心。全國人大財經(jīng)委副主任吳曉靈則提醒開發(fā)商要自愛，并表示房價降到2007年初的水平，銀行也不會出現(xiàn)問題。
建設部官員亦向本報表示，部分城市房價過高毋庸置疑，建設部對于平抑房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)的態(tài)度一直未變。但他對何以為“合理價格”不置可否，只是強調，政府關心的是交易量，交易量是行業(yè)景氣的核心數(shù)據(jù)。
銀行方面也開始施壓。一方面他們明確表示，第二套房首付標準不會放松；另一方面，由于面臨年底還貸結賬期，商業(yè)銀行也開始督促開發(fā)商降價還貸。
一位商業(yè)銀行信貸部負責人判斷，最近一個月一定會出現(xiàn)房地產(chǎn)降價潮。判斷的依據(jù)是12月20日是大部分開發(fā)貸款的還賬截止期。事實上，在兩三個月前銀行就開始催賬。如果開發(fā)商的現(xiàn)金流不夠充裕，那么銀行就會要求開發(fā)商降價銷售來獲取現(xiàn)金流。“通常開發(fā)商都不愿意降價，只有少數(shù)開發(fā)商能夠挺得住銀行催款，但多數(shù)開發(fā)商肯定挺不住。”
據(jù)業(yè)內人士稱，開發(fā)商唯一的辦法除了降價之外只能懇求銀行延期還貸。據(jù)說，很多大開發(fā)商跟銀行正在艱難談判。即便如此，開發(fā)商至少要支付應還貸款總額的40％。人們預計，如果談判未果，降價幅度和范圍極有可能進一步擴大。
中原地產(chǎn)顧問北京公司總經(jīng)理李文杰表示，開發(fā)商的降價行動正是在壓力之下倒推出來的結果。“他們預估回籠資金和銷量，反推出降價的幅度”，李說。
降價
業(yè)內人士告訴本報，北京房地產(chǎn)業(yè)普遍降價幅度在30％左右，嚴重的有6折甚至5折，看起來已經(jīng)不惜血本。由于幅度大、地域廣，已經(jīng)引出京城樓市價格戰(zhàn)的呼聲。
本輪降價最引人注意的是香港上市公司遠洋地產(chǎn)旗下的遠洋山水第四期遠洋·沁山水，單價從15000元直接降到11000元。遠洋山水項目的降價導致了號稱有4000多人的開盤熱銷會，同時也招來了大量房地產(chǎn)同行前來咨詢和觀摩。原因并非其他，遠洋地產(chǎn)是在上市房地產(chǎn)企業(yè)中極少數(shù)資金狀況較好的公司，在上半年的降價中遠洋地產(chǎn)一直態(tài)度強硬，堅決不降價。現(xiàn)在，遠洋態(tài)度的改變對于房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑有相當大的心理震撼力。
事實上，在北京地產(chǎn)業(yè)，遠洋山水并不是第一個因為采取大幅降價方式而引起關注的項目。早在10月份，遠在西四環(huán)外的鴻坤理想城便以果斷降價行動引起了地產(chǎn)界的好奇——10月份財政部剛剛下發(fā)了刺激房地產(chǎn)消費的三舉措，當時的開發(fā)商正歡呼政府終于為房地產(chǎn)企業(yè)松綁，并熱烈盼望著有進一步的救市政策出臺。鴻坤地產(chǎn)的降價并沒有被人理解。
但到11月初，情況似乎發(fā)生了變化。楊少峰回憶說，由于理想城的方式收到了明顯的效果，房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟在11月的一次會議上還專門討論過這個問題。據(jù)說，在這個會議上，很多開發(fā)商開始認同降價做法，當時有開發(fā)商開玩笑說：“咱們也別羞答答的玫瑰靜悄悄地開了，一步降到位得了。”
5月份新到任的鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理胡斌回憶，剛來的時候就面臨著緊迫的形勢，等市場回暖時間會很長，于是決定盡快采取行動。經(jīng)過客戶調研，理想城價格從9500元直降到6880元，在房展會上一度熱鬧非凡。總結經(jīng)驗，胡斌認為就兩個字 “回歸”，“抓住剛性需求只能是滿足他們的性價比要求。”
兩難
在房價下跌的刺激下，上周北京住宅期房的交易量出現(xiàn)一絲光亮。從15日開始，非保障房期房網(wǎng)上簽約量略微反彈至兩百多套。但是否會持續(xù)反彈，反彈到什么程度還需要進一步觀察。盡管采取了較大幅度降價，一部分人士也認為開始回暖。但開發(fā)商信心并不充足。遠洋地產(chǎn)市場總監(jiān)肖勁就謹慎表示，“遠洋·沁山水有這么多客戶來買，我覺得的確應該算是給市場打了一針強心劑，但并不等于開始變暖了，從很多現(xiàn)象來看也不是這樣的。”
建設部的官員在接受本報采訪時亦提醒開發(fā)商不要堅持2007年的盲目樂觀。因為目前處于一個兩難困局。
一位銀監(jiān)會官員的說法似乎更加清晰的體現(xiàn)了政策方向的演變。這位官員表示，在房價問題上政府有兩難之處，政府希望開發(fā)商降價刺激交易量的上升，同時又擔心價格下跌過猛導致消費信心的瓦解。“最好的局面是價跌量升”，該官員說。
李文杰則認為，降價在向二手房延伸。明年會有一些利好，但供應量太大，房價整體反彈不可能。這幾乎是大部分分析人士的共同觀點，悲觀者認為，房價將會走向L型曲線。
摩根士丹利本月發(fā)表研究報告也表示,受中央推出4萬億救市措施刺激,多只內地相關股份被推高,但有關措施或暗示政府可能決定放棄推出振興樓市的政策,反而希望通過自行建設廉價房以刺激經(jīng)濟發(fā)展。另外,報告預期內地或會經(jīng)歷為期數(shù)年的“樓市熊市”。
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