經(jīng)濟觀察報 記者 周亞玲 歐陽曉紅 胡蓉萍  14億元——民營地產(chǎn)公司龍湖企業(yè)債的發(fā)行規(guī)模，被重慶媒體喻為“小型IPO”。6.7%的票面利率，對于地產(chǎn)公司來說，稱得上劃算的融資成本。這種做法有可復制性嗎？
    一方面，企業(yè)債的發(fā)行日趨市場化，發(fā)改委監(jiān)管的企業(yè)債從額度審批制轉(zhuǎn)變?yōu)楹藴手疲灿∽C了這點。北京金隅集團證券辦公室主任陳克良認為：“企業(yè)債的發(fā)行很市場化，是值得一試的辦法。”金隅股份2009年發(fā)行了企業(yè)債。中信建投債券分析師田勤紅認為，對于企業(yè)而言，還有中期票據(jù)、短期融資券，且只需在交易商協(xié)會注冊，選擇種類比以前多，所以理論上講，債市融資比以前容易。龍湖地產(chǎn)新聞發(fā)言人顧偉介紹，作為一家民營企業(yè)，龍湖能通過發(fā)改委的審批，讓當?shù)氐钠髽I(yè)頗為振奮。
    另一方面，記者采訪了多位債券市場業(yè)內(nèi)人士，他們普遍認為大部分民營地產(chǎn)公司和小型國有房地產(chǎn)企業(yè)靠近債市融資的難度依然存在。
誰也不希望第一例違約發(fā)生在自己手上
    監(jiān)管層的態(tài)度和機構投資者的態(tài)度非常關鍵。
    “交易商協(xié)會、發(fā)改委、證監(jiān)會手里通過的債，至今沒有發(fā)生過一例違約，誰都不希望在自己手里出現(xiàn)第一例違約，對風險控制都非常嚴格；而投資者主要是國有商業(yè)銀行，都有自己的風險偏好。民營地產(chǎn)公司發(fā)債還是難。”一位債券行業(yè)的資深人士這么認為。
    這種說法似乎隱含國有企業(yè)的信用要高于民營企業(yè)的邏輯，實際上，民營企業(yè)也被戴著“有色眼鏡”來審視。
    從市場層面看，投資機構普遍認為房地產(chǎn)企業(yè)風險高，利率要求也比其他行業(yè)高。
    據(jù)統(tǒng)計，2008年度共有約60家公司發(fā)行企業(yè)債券，其中只有一家是民營企業(yè)，融資額為5億元。民營企業(yè)在企業(yè)債券發(fā)行市場中的地位和影響微不足道。
    對于房地產(chǎn)類的申請主體，記者采訪的市場人士認為，不同審批主體對房地產(chǎn)“不鼓勵”的態(tài)度很明顯。
    在公司債、企業(yè)債以及中期票據(jù)和短期融資券領域，都鮮見民營房地產(chǎn)企業(yè)的身影。
    在公司債的審批上，一家地方國有地產(chǎn)公司董秘告訴記者，他們在證監(jiān)會等待公司債的放行已經(jīng)快一年半了，一樣焦急等待的還有十幾家上市公司。從去年9月至今，獲批公司債的僅萬科和泛海建設等少數(shù)幾家。
    在企業(yè)債領域，宏源證券固定收益部人士說，所接觸的發(fā)行企業(yè)債申報項目中，房地產(chǎn)項目發(fā)改委都不予批準，除非是特殊情況。
    這與國家產(chǎn)業(yè)主導政策有關，房地產(chǎn)業(yè)相對比較敏感，發(fā)改委一般不予以考慮，相對而言，發(fā)改委對國家重點扶持行業(yè)的重視程度很高。中信證券債券銷售交易部人士告訴記者。
    中信證券相關人士發(fā)現(xiàn)，短期融資券倒是有少量的民營公司。在中期票據(jù)市場則沒有出現(xiàn)過民營房地產(chǎn)企業(yè)。記者查閱發(fā)改委中期票據(jù)公示發(fā)現(xiàn)，沒有民營房企的身影，而多為一些能源、路橋、化工等大型企業(yè)。截至今年5月底，注冊和房地產(chǎn)有關的有上海久事、廈門建發(fā)集團、上海城市建設投資開發(fā)總公司，都是地方國資綜合投資公司。
    兩位參與過中期票據(jù)和短期融資券發(fā)行前期的人士都認為，央行的態(tài)度是非常謹慎的。雖然在交易商協(xié)會發(fā)行的形式上表達為“注冊”，按照相關的規(guī)定條文，一樣存在通過上的控制，有放行的輕重緩急。
    上述房地產(chǎn)公司的董秘也認為中期票據(jù)基本上只針對大央企，企業(yè)債偏好地方的城投公司。
    “大央企和大國企還沒做完呢。”業(yè)內(nèi)人士的表述含蓄且有深意。
政策導向很重要
    龍湖是否就是業(yè)內(nèi)人士表述中的特殊情況呢？
    龍湖的企業(yè)債資金募集投向有三方面：災后重建、舊城改造和綠色建筑示范。當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，和產(chǎn)業(yè)導向貼近，很大程度上保證了龍湖發(fā)債審批的通過。陳家館危舊房片區(qū)改造項目更是重慶市的重點建設項目，享有配套費減免等政策扶持。
    這種觀點似乎可以從2009年地產(chǎn)公司企業(yè)債的資金募集投向得到一些印證。
    “從去年開始，監(jiān)管層的主要工作精力都放在城投類公司的企業(yè)債發(fā)行申請，這些項目多是城市基礎設施建設。”債券業(yè)內(nèi)人士認為，“投向哪類項目是獲得批準的關鍵。”
    5月，金隅債正式上市流通。金隅的企業(yè)債用于海淀區(qū)清河小營“兩限”商品房項目和朝陽區(qū)東柳居住組團經(jīng)濟適用住房項目的投資、處置污泥工程項目，資金數(shù)額15.2億元。
    3月初，建發(fā)房產(chǎn)公開發(fā)行6.3億元企業(yè)債券，是近年來廈門唯一獲批發(fā)行企業(yè)債券的企業(yè)。本次建發(fā)房產(chǎn)獲準發(fā)行的企業(yè)債券期限為7年，利率6%。
    為其提供擔保的集團公司廈門建發(fā)集團有限公司是伴隨廈門經(jīng)濟特區(qū)誕生的市政府授權國有資產(chǎn)投資的資產(chǎn)經(jīng)營一體化公司。這個集團公司還擁有建發(fā)股份這家上市公司和其他多個公司。建發(fā)房產(chǎn)這6.3億元的投向是后埔枋湖舊村改造中的部分。這個企業(yè)債的發(fā)行從開始準備到發(fā)行通過用了整整一年的時間。一般而言，國企發(fā)債多有集團公司作為擔保，而作為民營企業(yè)的龍湖選擇用房租來做擔保。
    操作時間、項目募集投向和政策導向的吻合、當?shù)卣闹С郑@些對于絕大多數(shù)尤其是民營的地產(chǎn)公司，顯然是難以企及。龍湖從起意到完成審批，經(jīng)歷了10個多月的時間。期間一邊申請債券融資來完成投資項目，一邊耗資4億多在北京大興買進土地。顯然，急需用錢的民營房企沒有辦法保持這種優(yōu)雅的等待。
    不僅僅是對房地產(chǎn)行業(yè)，雖說已經(jīng)出現(xiàn)一些中小企業(yè)集合發(fā)債的試水，但對絕大多數(shù)的中小企業(yè)而言，信用評級等配套體系非常缺失。用高利率來覆蓋風險的機制一直沒發(fā)展成熟。現(xiàn)在發(fā)行債券的企業(yè)鮮有評級在A-之下的企業(yè)。
    龍湖是寥寥無幾的幾家銷售額過百億還沒上市的公司之一，企業(yè)債的成功獲批對中小地產(chǎn)商的精神鼓勵遠大于實際意義。

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