經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 一向被質(zhì)疑的“外行”地產(chǎn)企業(yè)正顯示出其獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“外行”地產(chǎn)企業(yè)早已不是一個(gè)新名詞。眾多主業(yè)并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，拿出一部分資金另起爐灶進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其在地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的年代，這早已是司空見(jiàn)慣的現(xiàn)象。然而在目前已經(jīng)發(fā)生變化的市場(chǎng)，行業(yè)利潤(rùn)和融資環(huán)境都大不如前，他們又面臨怎樣的生存境況？

“家長(zhǎng)資金”

熱鬧的地產(chǎn)“舞臺(tái)”，已習(xí)慣于為傳統(tǒng)的明星大佬占據(jù)，傳媒的眼光對(duì)他們已有不可擺脫的粘性。

但事實(shí)上，從外行涌入地產(chǎn)的“入侵者”已不可小覷。

柳傳志的聯(lián)想地產(chǎn)夢(mèng)，正在畫(huà)出越來(lái)越明顯的現(xiàn)實(shí)輪廓。

聯(lián)想的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)融科智地，出身豪門(mén)，起步不凡，至目前聯(lián)想控股一共為其注入30億至40億元的資金，其中既包括股權(quán)投資，也包括大量條件寬松的借款。

融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司執(zhí)行總裁鄭志剛表示，目前拿的幾塊地，所需資金中包括項(xiàng)目回款，不過(guò)大量是大股東的支持。

“自身融資所占資金來(lái)源的比例，大概是20%至30%。”作為聯(lián)想控股下屬子公司，融科智地目前的資金來(lái)源有兩部分，除自己本身融資外，大部分來(lái)源于母公司的支持。

這些外來(lái)的地產(chǎn)企業(yè)，在融資環(huán)境惡劣的今天，背后實(shí)力強(qiáng)大的母公司正在發(fā)揮不同以往的作用。

2008年4月，通過(guò)收購(gòu)的方式獲得無(wú)錫一塊140畝土地，花費(fèi)4.5億元，在此之前，融科智地也通過(guò)同樣的方式獲得江蘇宜興一個(gè)項(xiàng)目；此外，將于今年底開(kāi)始預(yù)售的亦莊項(xiàng)目香雪蘭溪所在的地塊也是于今年初通過(guò)收購(gòu)的方式獲得。

這真是恍如隔世，在2006、2007年的“地王”競(jìng)跑中，只能靠邊站的聯(lián)想融科，現(xiàn)在居然成為緊縮市場(chǎng)之下的擴(kuò)張者。

“現(xiàn)在不缺錢(qián)的，除了去年擴(kuò)張規(guī)模小、沒(méi)有亂拿地的公司和今年剛剛進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的公司外，還有就是非專一的房地產(chǎn)公司。”一位金融界人士表示。同樣的資金優(yōu)勢(shì)存在于大量擁有非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的集團(tuán)背景的公司中。

能源大鱷五礦集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司五礦置業(yè)去年曾透露出資金安排計(jì)劃，公司將會(huì)增加至少5億元的注冊(cè)資金，并且在2008年將會(huì)再投入30億元至40億元的資金。至于這些資金具體如何安排，由于五礦置業(yè)沒(méi)有回復(fù)本報(bào)的采訪，暫時(shí)還難以得知。不過(guò)如此的資金獲取規(guī)模，是目前房地產(chǎn)企業(yè)難以企及的。

成立于2006年7月的五礦置業(yè)，隸屬于位處國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)前列的五礦集團(tuán)。2007年，五礦集團(tuán)獲得國(guó)資委正式確認(rèn)以房地產(chǎn)為主業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，五礦集團(tuán)2007年度經(jīng)營(yíng)額218億美元，凈利潤(rùn)68億元人民幣。剛剛邁步的五礦置業(yè)，屬于主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍，必然成為集團(tuán)大力扶植的對(duì)象。

隸屬國(guó)華電力的國(guó)華置業(yè)則是另一番不同的景象。除當(dāng)時(shí)集團(tuán)提供的3.5億注冊(cè)資金以外，集團(tuán)并沒(méi)有再給予后續(xù)的資金支持。目前已經(jīng)獲得公認(rèn)肯定的華貿(mào)中心項(xiàng)目，就是在這種狀況下實(shí)現(xiàn)的。“到目前為止靜態(tài)投資已經(jīng)超過(guò)80億元。”國(guó)華置業(yè)一名相關(guān)人士表示。家長(zhǎng)資金在這里表現(xiàn)得有些異常。不過(guò)，資金往往只是事情的一部分。

“意外”優(yōu)勢(shì)

聯(lián)想融科智地2005年推出的重慶項(xiàng)目融科·蔚城曾一度停止銷售，并成為業(yè)內(nèi)詬病外行進(jìn)軍房地產(chǎn)的典型案例之一。“重慶的項(xiàng)目出問(wèn)題，主要是人員的原因。”鄭志剛說(shuō)。根據(jù)他的介紹，這個(gè)調(diào)整后名為融科·海闊天空的項(xiàng)目目前銷售狀況良好。不過(guò)，經(jīng)過(guò)此番管理人員和產(chǎn)品定位的調(diào)整，這個(gè)轉(zhuǎn)變的實(shí)現(xiàn)花了近2年的時(shí)間。盡管如此，外行業(yè)進(jìn)入的企業(yè)，往往具備純房地產(chǎn)企業(yè)所沒(méi)有的一些特性。

融科智地?zé)o論是戰(zhàn)略調(diào)整還是做具體項(xiàng)目，都是以論證和調(diào)研作為行為的基礎(chǔ)，有如PC電腦的配型調(diào)查，如果沒(méi)有大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)結(jié)果，他們不輕易下手，不可否認(rèn)這為傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)增添了有待借鑒的補(bǔ)充。“定價(jià)會(huì)綜合戶型設(shè)計(jì)、景觀、外立面等八九個(gè)維度與競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)進(jìn)行比較計(jì)算出價(jià)格。”融科智地方面表示。目前融科智地已經(jīng)在11個(gè)城市擁有19個(gè)項(xiàng)目。

與融科智地一樣在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)的還有國(guó)華置業(yè)。2008年1月，國(guó)華置業(yè)以7億元的資金在惠州獲得一塊地，用于開(kāi)發(fā)惠州華貿(mào)中心；并且通過(guò)兼并收購(gòu)的方式將進(jìn)行其上海城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。實(shí)際上，去年底，國(guó)華置業(yè)就以20多億競(jìng)得北京清河營(yíng)村3號(hào)，這一地塊將用于開(kāi)發(fā)國(guó)華置業(yè)在北京的第二個(gè)項(xiàng)目“華貿(mào)城”，該項(xiàng)目正在進(jìn)入前期的平整以及調(diào)研階段。

盡管國(guó)華置業(yè)所屬集團(tuán)公司國(guó)華電力在后期并沒(méi)有再為其提供資金注入，國(guó)華置業(yè)在其后期的融資中可謂一路無(wú)阻，其“電力”背景，有如一尊令任何一個(gè)合作者都可以放心加入的厚重大鼎。

憑借著電力光環(huán)，國(guó)華置業(yè)選擇合作對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)，唯國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是求，美國(guó)萬(wàn)豪酒店、臺(tái)灣新光三越，紛紛入盟華貿(mào)，“當(dāng)時(shí)只有圖紙還沒(méi)有動(dòng)工就引進(jìn)了萬(wàn)豪酒店。優(yōu)秀的合作者的認(rèn)可，這些都是吸引資金的原因。”該相關(guān)人士表示，早在2002年，公司就開(kāi)始華貿(mào)中心的規(guī)劃了，最初的規(guī)劃是做成住宅再加上一個(gè)家樂(lè)福或是沃爾瑪之類的大型超市，這是京郊地產(chǎn)的典型模式。后來(lái)這一模式被推翻，確定為持有型大型高檔建筑綜合體以及持有型高端商用物業(yè)，在回款迅速的零售型商業(yè)盛行的背景下，這一決策為華貿(mào)中心經(jīng)歷時(shí)間的檢驗(yàn)提供了保障。

隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制目前不會(huì)減弱。這些外來(lái)行業(yè)的地產(chǎn)公司目前似乎正處于調(diào)控影響力涉及的邊緣地帶，這一群體的非主流地位所帶來(lái)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，有待發(fā)揮日益廣泛的作用。

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