上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)一塊還沒入市就備受關(guān)注的地塊，如今又成了熱點(diǎn)話題。最近，“開發(fā)商因自身原因放棄地塊”的消息在坊間傳播開來。盡管尚未得到土地出讓方和受讓方的直接回應(yīng)，但有不愿具名的開發(fā)商表示，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊“實(shí)際上”已經(jīng)“以某種方式”退了。這意味著取得地塊的開發(fā)商——上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司將付出3000萬競(jìng)買保證金的損失，約占11.04億元總地價(jià)款的3%。

然而，前述開發(fā)商認(rèn)為，即便賠了3000萬元保證金，如果按照目前的地價(jià)市值來計(jì)算，或許仍不失為一個(gè)次優(yōu)選擇。“假如該地塊重新上市，市場(chǎng)價(jià)可能只有前一次成交價(jià)的2/3，大約七八億。這就意味著這塊地原封不動(dòng)地放了幾個(gè)月，縮水了三四個(gè)億，如果選擇開發(fā)就平白多出了這么多成本。再說他拿下地時(shí)，光樓面地價(jià)就是1.65萬元/平方米左右，而周邊一個(gè)可供參考的項(xiàng)目平均售價(jià)2萬元/平方米，差價(jià)才3500元，而這家公司也不是那些動(dòng)輒帶動(dòng)周邊樓價(jià)上漲的大牌開發(fā)商，利潤(rùn)空間變數(shù)太大。”

翻出這塊去年的“普陀地王”的前塵往事，也許會(huì)對(duì)圍繞地塊發(fā)生的種種戲劇性的波折有更深的認(rèn)識(shí)。

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)是上海近年重點(diǎn)推出的新興開發(fā)區(qū)域之一。在2005年，新加坡國浩地產(chǎn)、北京天鴻地產(chǎn)分別以3450元/平方米、1520元/平方米的樓面地價(jià)拿下了長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)1號(hào)地塊和2號(hào)地塊。當(dāng)時(shí)，某中介機(jī)構(gòu)對(duì)該地塊的評(píng)價(jià)是這樣的：“區(qū)內(nèi)沒有一幢中高檔寫字樓，而支撐CBD發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)在普陀剛剛起步……就目前整體環(huán)境而言，存在交通相對(duì)不便、居住環(huán)境相對(duì)臟亂等情況，因此地價(jià)相對(duì)較低。”

但在2006年以后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)重新走回到了高速發(fā)展的軌道，到了2007年年中，更是達(dá)到了新一輪的巔峰。新盤價(jià)格動(dòng)輒一月數(shù)調(diào)，土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，比2006年的成交地價(jià)翻了一倍多。

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊的競(jìng)拍，正是發(fā)生在上海房?jī)r(jià)愈演愈烈的2007年9月。該地塊早在進(jìn)入正式競(jìng)買手續(xù)以前，就已被國美集團(tuán)麾下的鵬潤(rùn)地產(chǎn)相中，國美集團(tuán)希望將該地塊建設(shè)成為國美電器未來的華東地區(qū)總部。在2007年5月底，國美與長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)正式簽訂了這一合作協(xié)議，其中也約定了“按照國家和上海市有關(guān)程序規(guī)定，規(guī)范操作，搞好土地出讓和項(xiàng)目開發(fā)”。

在未進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買程序之前，掛牌競(jìng)買的一度也只有鵬潤(rùn)地產(chǎn)一家，掛牌價(jià)3.15億元。但在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)賣中，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司卻一路追擊，硬是以接近底價(jià)3.14億元近四倍的價(jià)格——11.04億元，從鵬潤(rùn)地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)巨頭的嘴邊搶到了土地，并以1.65萬元/平方米的樓面地價(jià)成為當(dāng)年的“普陀地王”。而在此前，這家開發(fā)商在上海僅有的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是松江的一個(gè)住宅項(xiàng)目。

但在“普陀地王”產(chǎn)生后不久，國內(nèi)部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻開始出現(xiàn)微妙的變化。土地“流拍”的字眼不時(shí)出現(xiàn)在公眾面前，上海也不例外。2008年4月，上海南匯成交的一幅商業(yè)地塊，樓面地價(jià)為5370元/平方米，不到去年高峰時(shí)期的一半。

去年高價(jià)拿下的“地王”，今年遇上變數(shù)的不在少數(shù)。據(jù)了解，在此之前，福州市去年的“地王”項(xiàng)目，今年也被開發(fā)商以7000元競(jìng)買保證金的代價(jià)退回。

面臨尷尬局面的還有聯(lián)合北京城市開發(fā)集團(tuán)以92億元天價(jià)拿下“長(zhǎng)沙地王”的北辰實(shí)業(yè)。去年7月，北辰實(shí)業(yè)聯(lián)手北京城開競(jìng)得湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國第一高價(jià)”，成交價(jià)格比原定起始競(jìng)價(jià)高出45.6億元，翻了一番。其樓面價(jià)不低于3500元／平方米，而當(dāng)時(shí)該地區(qū)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3000元／平方米，樓面價(jià)比現(xiàn)有樓盤價(jià)格更高的現(xiàn)象引發(fā)了圍繞 “面粉貴于面包”的各種爭(zhēng)議。

北辰實(shí)業(yè)2008年一季報(bào)顯示，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為－4.19億元，流動(dòng)負(fù)債為72億元，比去年同期的45.7億元增加了將近60%。

在長(zhǎng)沙“地王”項(xiàng)目中，北辰實(shí)業(yè)與北京城開出資比例分別為80%、20%。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，首期付款額為地價(jià)總額的70%，即64.4億元，余款27.6億元及有關(guān)稅費(fèi)于2008年8月31日前分期付清。盡管首期的土地出讓款項(xiàng)已經(jīng)付清，但其后續(xù)資金卻成了疑問。一位業(yè)內(nèi)人士表示，北辰實(shí)業(yè)支付的首期51.5億元款項(xiàng)，是經(jīng)多方籌措湊齊的，而2008年北辰要面對(duì)的，不僅僅是22億元土地余款，還有數(shù)額更為巨大的開發(fā)啟動(dòng)資金問題。

一位地方國土局的工作人員向記者表示，集中出現(xiàn)的昔日“地王”的尷尬局面和土地出讓政策收緊有關(guān)。

就法規(guī)而言，2002年國土資源部發(fā)布的 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號(hào)令）就已明確規(guī)定，土地受讓方要繳清全部出讓金后，才能取得土地使用權(quán)。

但近年來，土地出讓金為分批繳納，部分地方默許一些開發(fā)商分割辦理建設(shè)用地使用權(quán)證，按照所繳出讓金的比例分批取得土地證，再用已取得土地證部分的土地向銀行申請(qǐng)土地抵押貸款，并用抵押貸款支付剩余土地的出讓價(jià)款，以便滾動(dòng)開發(fā)。

因此，國土資源部又在2007年9月發(fā)布了新版本的 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，進(jìn)行了進(jìn)一步的明確。新版本除了重申要繳清全部出讓金后才能取得土地使用權(quán)以外，還規(guī)定“未繳清全部出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。

另外，國土資源部門還強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)行法律不允許在未繳清出讓價(jià)款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放若干個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)證。”

自此，不少大地塊開發(fā)商打的“滾動(dòng)開發(fā)”算盤，遭遇了空前的“政策滑鐵盧”。

而從近段時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們隱約可以看到缺錢開發(fā)商一本又一本難念的經(jīng)，也能看到手握現(xiàn)金的開發(fā)商的從容心態(tài)。

在SOHO中國最近收購該公司歷史上迄今為止最大的項(xiàng)目——?jiǎng)P恒中心后，該公司董事長(zhǎng)潘石屹說：“這個(gè)項(xiàng)目是從去年11月開始談的，我們上市融資后，手上一直握著150億元資金花不出去，就在北京撒開大網(wǎng)談了七八家項(xiàng)目。凱恒中心因?yàn)殚_發(fā)條件優(yōu)越，最早我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有好多家，都是大牌開發(fā)商，出的價(jià)都在60億元以上。但是談著談著，陸陸續(xù)續(xù)都走掉了。因?yàn)殚_發(fā)貸款等資金來源越來越吃緊，他們也買不起了。談到今年5月，只剩下我們一家了，轉(zhuǎn)讓方對(duì)我說，我們好好談吧。最后談下了55億元的價(jià)錢。”

在該項(xiàng)收購?fù)瓿傻漠?dāng)天，匯豐、瑞銀、高盛等當(dāng)初為SOHO在港上市助過一臂之力的國際投行，馬上將此前對(duì)SOHO中國調(diào)低的買賣評(píng)級(jí)或買入價(jià)格進(jìn)行了再次調(diào)整，紛紛將評(píng)級(jí)由中性改為買入，并將買入價(jià)格調(diào)高，給出了“強(qiáng)烈推薦買入”的信號(hào)。這對(duì)之前因?yàn)閹讉€(gè)月沒有找到后續(xù)儲(chǔ)備地塊而使股票市值大幅縮水的SOHO中國來說無異于春天的甘露。

潘石屹麾下的公司，似乎是去年上市公司的圈地?zé)岢敝校瑪?shù)得過來的幾家表現(xiàn)冷靜的開發(fā)商。記者問及近日部分房地產(chǎn)企業(yè)上市或融資成功是否意味著開發(fā)商有擺脫缺錢局面的希望，潘石屹表示：“從3月底到現(xiàn)在，幾個(gè)影響房地產(chǎn)行業(yè)變化的條件尚未發(fā)生變化。國際資本市場(chǎng)仍然不景氣；中國宏觀面上從緊的貨幣政策也沒有改變；房地產(chǎn)公司去年花錢太多，主要是購買土地欠賬太多的情況也沒有改變；從全國來看，房屋的成交量都在降低，流入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金也大幅度減少。”

有些人認(rèn)為，從潘石屹的談話可以反推他的公司現(xiàn)在在干些什么。如此看來，收購項(xiàng)目將依然是手里仍握有百億資金的SOHO中國未來幾個(gè)月的主要工作，也將是少數(shù)現(xiàn)金充裕的開發(fā)商的低吸機(jī)會(huì)。

• · 姚明自曝已恢復(fù)輕度訓(xùn)練 球迷欣喜盼巨人早日復(fù)出 　|　 2009-08-13
• · [早評(píng)]：今日血戰(zhàn) 何時(shí)抄底 　|　 2009-08-13
• · 人民日?qǐng)?bào)：寧夏禁止網(wǎng)絡(luò)人肉搜索 　|　 2009-08-12
• · 廣州日?qǐng)?bào):“發(fā)燒死”成網(wǎng)絡(luò)流行語 　|　 2009-08-12
• · 央企地王 　|　 2009-08-12