經(jīng)濟(jì)觀察報?記者 王凱 “現(xiàn)在的價格依然是很高。”在外界普遍認(rèn)為全國房地產(chǎn)價格，尤其是深圳回落到低水平時，經(jīng)歷過1997年宏觀調(diào)控，對內(nèi)地和香港房地產(chǎn)市場非常了解的中原集團(tuán)主席施永青先生認(rèn)為，這是一種錯覺，一種誤導(dǎo)。

深圳的樓價降了多少？是不是已經(jīng)回落到低點(diǎn)？外界所說的深圳樓市的斷供群體是不是很龐大？是不是已經(jīng)嚴(yán)重威脅到銀行、開發(fā)商、政府等與房地產(chǎn)息息相關(guān)的各個方面？開發(fā)商要怎么做？后市將會如何？帶著這些問題，本報記者專訪了中原集團(tuán)主席施永青先生。

與97、98年宏調(diào)對比

經(jīng)濟(jì)觀察報：這一次的房地產(chǎn)調(diào)整，跟1997、1998年有什么不同？

施永青：首先，國內(nèi)沒有出現(xiàn)過泡沫爆破的情況，這跟香港有別。其次，國內(nèi)以前基本上都是價格升得過分了就調(diào)整一下，每一次都沒有調(diào)整到位，還是在高位震持，等經(jīng)濟(jì)增長、收入增加、需求增加慢慢升起來再去消化以前偏高的水平，如此循環(huán)。因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)在上升，所以樓價可以在高位保持并可以消化。但是房地產(chǎn)每一次都是越升越快，偏離了經(jīng)濟(jì)的步伐，當(dāng)出現(xiàn)偏高水平的時候，可能會出現(xiàn)調(diào)整。

經(jīng)濟(jì)觀察報：當(dāng)時內(nèi)地的調(diào)整力度也是很大的，特別是一線城市。

施永青：調(diào)整的其實(shí)也不多。就深圳而言，以前大多是自說自話，沒有驗(yàn)證。深圳1997、1998年略微有些調(diào)整，但是根據(jù)我們的調(diào)查，調(diào)整面沒有那么大，當(dāng)時深圳一年的交易量才160萬-200萬平方米的水平，所以沒有那么高。調(diào)整幅度我看不超過20%。因?yàn)槭芟愀廴说牟埃P(guān)口的一些樓盤主要賣給香港人，外銷客戶比較多的可能調(diào)整嚴(yán)重一點(diǎn)，可是在當(dāng)時的福田區(qū)、南山區(qū)都還沒有，但是這一次調(diào)整的面要寬得多。

經(jīng)濟(jì)觀察報：對比上次調(diào)控，整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境要比上一次好得多？

施永青：對。因?yàn)橹袊慕?jīng)濟(jì)環(huán)境還是好的，如果這一次美國的次按危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重打擊的話，比如中國的經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了衰退，那房地產(chǎn)就不可能再高位震持了，也是掉頭向下了。因?yàn)槿藗儗ξ磥淼男判目赡芫蜎]有現(xiàn)在這么高了，現(xiàn)在對房地產(chǎn)有擔(dān)憂，但是對經(jīng)濟(jì)還是有信心的。沒有出現(xiàn)香港在1998、1999年出現(xiàn)的百貨公司、酒樓餐廳、戲園倒閉，失業(yè)率上升、工資下降的情況。

經(jīng)濟(jì)觀察報：你眼里的“拐點(diǎn)”跟之前王石講的“拐點(diǎn)”有什么不同？

施永青：他們把調(diào)整跟拐點(diǎn)對立起來，其實(shí)我認(rèn)為調(diào)整本身也是一個拐點(diǎn)。我們通過幾十年的研究有一個理論，從經(jīng)濟(jì)危機(jī)期調(diào)到蕭條期的時候，可能那對我們來說是等同于一個大拐點(diǎn)或者是大調(diào)整的情況。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)問題，所以樓價偏高的結(jié)果是不再上升，在高位震持。

開發(fā)商要抓緊降價賣房

經(jīng)濟(jì)觀察報：現(xiàn)在的房價還是維持在較高點(diǎn)，你覺得開發(fā)商還能撐多久？

施永青：開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題其實(shí)是受到金融市場一些估價的方法扭曲的，因?yàn)榍耙欢螘r間很多內(nèi)地開發(fā)商都想到香港去上市，但是外邊的分析員總是要看他們有多少土地儲備，他們?yōu)榱嗽u級好一點(diǎn)，都在那一段時間拼命地拿地。又幻想將來有很多錢可以拿，結(jié)果超出了自己的需要，超出了自己的開發(fā)能力。如果說過去土地儲備多的公司，給你的PE高一點(diǎn)，但是現(xiàn)在這批證券分析員可不這么看了，現(xiàn)在土地多就是包袱多，現(xiàn)金少有危險，這部分開發(fā)商面對很多難題。

另外，國內(nèi)開發(fā)商對于市場變化的反映、敏感度沒有香港這么快，香港一覺得不對就主動地調(diào)整了，政府不調(diào)開發(fā)商先調(diào)。有些都是加班加點(diǎn)建出來立即就可以賣。但是我們內(nèi)地的情況相反，我們可以賣的也不賣，有的開發(fā)商明明可以拿到預(yù)售批文也一直在拖。現(xiàn)在的客戶都是自住的，所以我認(rèn)為內(nèi)地開發(fā)商現(xiàn)在要趕進(jìn)度，爭取吸引更多的自住客戶。

經(jīng)濟(jì)觀察報：如果開發(fā)商都不肯降價，這種情形持續(xù)下去會不會出現(xiàn)潘石屹所說的“百日劇變”？

施永青：總之壓力很大，是不是100天劇變這就難說了，開發(fā)商的能力還是挺強(qiáng)的，他們可以想其他辦法。例如還可以找銀行的朋友照顧一下，還有關(guān)系可以去拉一拉。但是如果是在香港，壓力就更大，到了時間不賣，政府罰款、收地。國內(nèi)收地的案例很少。另外，依我看，兩三年里面都不會出現(xiàn)房價繼續(xù)瘋狂上漲的情況，想回到前兩年那是做夢，所以他們應(yīng)該有心理準(zhǔn)備，首先要讓他們知道，現(xiàn)在的價錢依然是高價，不是低價，他們認(rèn)為現(xiàn)在的價錢降得很低這是一個嚴(yán)重的概念錯誤。高價也不賣還要等什么呢？將來賣的話跟現(xiàn)在的價錢也不會相差太遠(yuǎn)，誰反應(yīng)得快就占據(jù)主動。

經(jīng)濟(jì)觀察報：就深圳來講，你覺得這個價格還是繼續(xù)往下走？

施永青：我說現(xiàn)在不容易往下走的原因是大家對未來還有希望，這個調(diào)整會比較慢，不會一下子跌到位，現(xiàn)在是慢慢地跌。

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