網(wǎng)絡(luò)版專稿 記者 張婷 昨日,國泰君安證券研究所發(fā)布報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬元，相當(dāng)于去年年銷售收入的24%。

報(bào)告稱,由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的7~9月將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。

上述測算是基于2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發(fā)商自有資金同比增長36%的假設(shè)作出的。

7至9月“最危險(xiǎn)”

報(bào)告顯示，資金缺口規(guī)模對商品房銷售額同比增速最敏感，銷售額需要保持14%的同比增長，全行業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)資金供求基本平衡，但今年以來每個(gè)月的全國商品房銷售額與去年同期基本持平，1~4月行業(yè)商品住宅銷售額同比增長1.6%。

國泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平認(rèn)為，今年7~9月將成為眾多中小開發(fā)商的一個(gè)檻，因?yàn)槿ツ旮邇r(jià)拿地的企業(yè)屆時(shí)面臨付清土地出讓金的壓力。如果行業(yè)成交量不能保持和增強(qiáng)回暖趨勢，7~9月將會是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候，一些中小開發(fā)商，尤其是去年三季度冒進(jìn)拿地、現(xiàn)有銷售項(xiàng)目又少的公司，將面臨生死大限。

據(jù)孫建平介紹，全國地價(jià)指數(shù)表明2007年三季度地價(jià)指數(shù)達(dá)到最高點(diǎn)，這意味著在去年7~9月拿地的開發(fā)商支付的地價(jià)款非常高。而最近一年多時(shí)間，地方政府普遍要求房產(chǎn)商12個(gè)月內(nèi)要付清地價(jià)。按最新調(diào)控政策要求，只有全部付清地價(jià)才能拿到土地證等文件，才能開工建設(shè)，才可能申請銀行貸款。因此，7~9月開發(fā)商面臨的壓力可想而知。

據(jù)了解，上海去年地價(jià)款最高峰出現(xiàn)在11月和12月，天津出現(xiàn)在8月和10月，深圳和廣州均出現(xiàn)在9月，北京則出現(xiàn)在9月和12月。

不過中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉認(rèn)為，與這一期限更為吻合的事件應(yīng)該是即將到來的美國的銀行中期報(bào)，“很有可能帶來新一輪的次貸危機(jī)，目前高盛、雷曼兄弟都已經(jīng)報(bào)虧了，如果真是這樣，勢必會帶來國內(nèi)的銀根緊縮，逼迫開發(fā)商降價(jià)賣房。”

房地產(chǎn)不會群體性降價(jià)

報(bào)告稱，即使部分企業(yè)資金鏈斷裂也并不會表現(xiàn)為群體性的惡性降價(jià)行動，而將更多地通過上游項(xiàng)目資源的并購整合來結(jié)束。

孫建平認(rèn)為變賣項(xiàng)目比降價(jià)清盤的概率要大。因?yàn)樽冑u資產(chǎn)的時(shí)間比降價(jià)銷售清盤的時(shí)間更快。在行業(yè)觀望的情況下，并不是一味地降價(jià)就能創(chuàng)造銷售業(yè)績，降價(jià)清盤的投資回報(bào)率也并不比變賣資產(chǎn)高。

“企業(yè)一般不愿意降價(jià)銷售，因?yàn)楹ε乱坏┙祪r(jià)房子更賣不出去，”張朝暉表示，龍頭企業(yè)尋求并購整合的機(jī)會，以及最大債權(quán)人商業(yè)銀行和資金鏈斷裂企業(yè)之間的利益博弈，使得房產(chǎn)商最終傾向于變賣資產(chǎn)。

2008年3月中旬以來，已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊，安徽合肥的土地項(xiàng)目等，出讓方有上海強(qiáng)生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、寶鋼集團(tuán)等大型企業(yè)。張朝暉認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不利的一點(diǎn)是，隨著股權(quán)的出售，企業(yè)的負(fù)債也將一起轉(zhuǎn)讓。

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