經(jīng)濟觀察報 記者 周亞玲 地鐵10 號線馬上就要開通了，而在地鐵開通之前，沿線的一些樓盤價格早就開始瘋漲。如今，哪些地鐵沿線的房子還具有一定的升值空間呢？買房投資有哪些訣竅呢？

陳林的啟示

陳林2003 年在通州買了果園新小區(qū)的房子。2004 年底，八通線一開通，小區(qū)的房子就從當(dāng)初買的2700 到了四五千，現(xiàn)在的價格已到每平方米9000 多元了。這是他初次品嘗地鐵帶來的好滋味。當(dāng)時陳林畢業(yè)沒多久，出了首付幾萬塊錢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地買個通州的房子，只是想找個地方，不再漂泊。陳林后來開了個做政府項目的IT 公司，沒多少光景，手頭就積累了越來越多的錢。陳林心想：“做項目性的公司，未來不一定能做很大，手中的錢應(yīng)該有所打算。”過了幾天，陳林招待了一位從日本回來的好友，好友告訴陳林，在地鐵邊上買房，是最好出租的，收益很穩(wěn)定。結(jié)合果園新小區(qū)的經(jīng)歷，陳林覺得是個很好的思路。幾年間，從石景山地鐵口買到海淀黃莊的地鐵口，再到國貿(mào)大望路地鐵口，陳林一口氣買了6 套房子。趕上一波大行情，陳林投了300 萬，現(xiàn)在，他手里已經(jīng)有了1 千多萬的房產(chǎn)。

“每套地鐵房基本都優(yōu)于大市，從2003 年開始，北京的房價翻了一番多，但我的房子有過半是漲了1 倍多接近2倍的。但也有收益沒有預(yù)期理想的。”陳林很困惑。而壹線國際在06 年開盤的時候才七千多，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一萬七，陳林不滿意的是他買的一套西直門紅聯(lián)南村的房子，2004 年，34 萬買的，每平方米6000 元左右，2005 年9月賣出，也不過賣了9000 多元。但按照當(dāng)時整體的房價上漲速度，這套房子最后的成交價格和地鐵沒有多少關(guān)系了。如此收益讓陳林不解。

不是每個地鐵邊上的房子都會升值

如果單純從投資的角度看，目前很多地鐵房其實不具備投資的機會，我愛我家的副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為：“如果樓盤是在地鐵沿線，但是地鐵站點在三環(huán)以內(nèi)的這些老城區(qū)的話，它們的漲幅相對來說不是很明顯，因為原來的價格已經(jīng)在高位運行了，漲得比較快的主要是地鐵的起點站和終點站，三環(huán)以外區(qū)域，特別是南城。”

北端五號線立水橋一帶，五號線南端的成壽寺、宋家莊一帶，即將開通的10 號線南端，松榆里南里這一帶，原來一號線和八通線交匯的四惠一帶等幾個區(qū)域，是幾個熱點區(qū)域。我愛我家統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，過去一年中，北京二手房漲幅平均為25%，地鐵沿線超過30%，這些區(qū)域都超過了35%。

我愛我家總結(jié)認(rèn)為：“這些區(qū)域具有的共同特點主要有三個。第一，都是新開通軌道交通始發(fā)站或者終點站的端點或者說是交匯點，像宋家莊和成壽寺既是十號線和五號線 的交點，又是十號線和五號線的南端，其中南城漲幅比較大；第二，周圍次新房樓盤比較多，次新房交易比較活躍；第三，靠近一些原來定位比較明確的商圈或者生活圈，比如說立水橋靠近亞奧商圈，成壽寺和宋家莊靠近方莊生活圈。四惠更是CBD 往東擴張后的小區(qū)域中心，松榆南里在CBD往南擴張的區(qū)域中。

10 號線的機會

10 號線沿著北三環(huán)、北四環(huán)到東三環(huán)、東三環(huán)南端拐到宋家莊一帶，它打通了中關(guān)村商圈、亞奧商圈、望京、燕莎商圈和CBD 商圈和南城，縱貫了幾大重要的商圈，既打通了東西交通又打通了南北交通，所以顯得尤為重要。

“由于北三環(huán)、北四環(huán)沿線和東三環(huán)一帶，包括中關(guān)村商圈、亞奧商圈以及東邊的CBD 這些區(qū)域的房價原來就高位運行，所以10 號線的開通對這些區(qū)域的影響不會很大，另外周邊許多區(qū)域交通本來就比較發(fā)達(dá)，10 號線的開通對交通的改善能夠起到一定促進(jìn)作用，所以整體來說對于北邊和東邊的影響不大，我想對于東南區(qū)域比較大，就是勁松往南的松榆南里以及將來10 號線的2 期和5 號線匯集的宋家莊和成壽寺一帶，這一帶原來房價偏低，又是南城，對于那邊的交通改善比較明顯。”胡景暉指出了未來地鐵房投資的一個好思路。

選擇的要點

“雖然都在站點附近，但是要看離最近的站點距離是多少，有沒有比較強大的支線交通支持。有些樓盤比較尷尬，是在地鐵沿線，但是距離站點比較遠(yuǎn)，可能有兩三站地，目前軌道交通周邊中小戶型比較多，那么我們就要看具體的項目的容積率和人口密度是不是偏大；有些物業(yè)集中在地鐵的上蓋，在地鐵運行時，會產(chǎn)生震感和噪音，這樣對房屋的質(zhì)量提出了更高的要求，所以房屋的質(zhì)量問題值得我們關(guān)注。”胡景暉提醒讀者。

DTZ 戴德梁行策略發(fā)展顧問部北亞區(qū)主管陶汝鴻先生認(rèn)為：“按照香港經(jīng)驗，在地鐵的周邊，也要考慮是否有寫字樓等物業(yè)的支持。香港的九龍站上面就有9 個樓盤，上面還有118 層的香港最高的地標(biāo)ICC。是很多大型金融機構(gòu)的總部，這種寫字樓、住宅、商業(yè)中心全面一起考慮的地鐵整體規(guī)劃，就能更好地提升地鐵物業(yè)的價值。九龍站的地鐵房是目前最熱點的區(qū)域。”因為香港很早就克服了噪音等問題，所以，陶汝鴻認(rèn)為，地鐵房當(dāng)然是離地鐵越近越好。顯然，區(qū)域的差異要求讀者更多從項目自身結(jié)合區(qū)域情況，地鐵交通等情況，酌情考量。

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