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    2008-06-25
    周亞玲
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    在地鐵10號線"淘房"

    經(jīng)濟觀察報 記者 周亞玲 地鐵10 號線馬上就要開通了,而在地鐵開通之前,沿線的一些樓盤價格早就開始瘋漲。如今,哪些地鐵沿線的房子還具有一定的升值空間呢?買房投資有哪些訣竅呢?

    陳林的啟示

    陳林2003 年在通州買了果園新小區(qū)的房子。2004 年底,八通線一開通,小區(qū)的房子就從當(dāng)初買的2700 到了四五千,現(xiàn)在的價格已到每平方米9000 多元了。這是他初次品嘗地鐵帶來的好滋味。當(dāng)時陳林畢業(yè)沒多久,出了首付幾萬塊錢,遠(yuǎn)遠(yuǎn)地買個通州的房子,只是想找個地方,不再漂泊。陳林后來開了個做政府項目的IT 公司,沒多少光景,手頭就積累了越來越多的錢。陳林心想:“做項目性的公司,未來不一定能做很大,手中的錢應(yīng)該有所打算。”過了幾天,陳林招待了一位從日本回來的好友,好友告訴陳林,在地鐵邊上買房,是最好出租的,收益很穩(wěn)定。結(jié)合果園新小區(qū)的經(jīng)歷,陳林覺得是個很好的思路。幾年間,從石景山地鐵口買到海淀黃莊的地鐵口,再到國貿(mào)大望路地鐵口,陳林一口氣買了6 套房子。趕上一波大行情,陳林投了300 萬,現(xiàn)在,他手里已經(jīng)有了1 千多萬的房產(chǎn)。

    “每套地鐵房基本都優(yōu)于大市,從2003 年開始,北京的房價翻了一番多,但我的房子有過半是漲了1 倍多接近2倍的。但也有收益沒有預(yù)期理想的。”陳林很困惑。而壹線國際在06 年開盤的時候才七千多,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了一萬七,陳林不滿意的是他買的一套西直門紅聯(lián)南村的房子,2004 年,34 萬買的,每平方米6000 元左右,2005 年9月賣出,也不過賣了9000 多元。但按照當(dāng)時整體的房價上漲速度,這套房子最后的成交價格和地鐵沒有多少關(guān)系了。如此收益讓陳林不解。

    不是每個地鐵邊上的房子都會升值

    如果單純從投資的角度看,目前很多地鐵房其實不具備投資的機會,我愛我家的副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為:“如果樓盤是在地鐵沿線,但是地鐵站點在三環(huán)以內(nèi)的這些老城區(qū)的話,它們的漲幅相對來說不是很明顯,因為原來的價格已經(jīng)在高位運行了,漲得比較快的主要是地鐵的起點站和終點站,三環(huán)以外區(qū)域,特別是南城。”

    北端五號線立水橋一帶,五號線南端的成壽寺、宋家莊一帶,即將開通的10 號線南端,松榆里南里這一帶,原來一號線和八通線交匯的四惠一帶等幾個區(qū)域,是幾個熱點區(qū)域。我愛我家統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),過去一年中,北京二手房漲幅平均為25%,地鐵沿線超過30%,這些區(qū)域都超過了35%。

    我愛我家總結(jié)認(rèn)為:“這些區(qū)域具有的共同特點主要有三個。第一,都是新開通軌道交通始發(fā)站或者終點站的端點或者說是交匯點,像宋家莊和成壽寺既是十號線和五號線 的交點,又是十號線和五號線的南端,其中南城漲幅比較大;第二,周圍次新房樓盤比較多,次新房交易比較活躍;第三,靠近一些原來定位比較明確的商圈或者生活圈,比如說立水橋靠近亞奧商圈,成壽寺和宋家莊靠近方莊生活圈。四惠更是CBD 往東擴張后的小區(qū)域中心,松榆南里在CBD往南擴張的區(qū)域中。

    10 號線的機會

    10 號線沿著北三環(huán)、北四環(huán)到東三環(huán)、東三環(huán)南端拐到宋家莊一帶,它打通了中關(guān)村商圈、亞奧商圈、望京、燕莎商圈和CBD 商圈和南城,縱貫了幾大重要的商圈,既打通了東西交通又打通了南北交通,所以顯得尤為重要。

    “由于北三環(huán)、北四環(huán)沿線和東三環(huán)一帶,包括中關(guān)村商圈、亞奧商圈以及東邊的CBD 這些區(qū)域的房價原來就高位運行,所以10 號線的開通對這些區(qū)域的影響不會很大,另外周邊許多區(qū)域交通本來就比較發(fā)達(dá),10 號線的開通對交通的改善能夠起到一定促進(jìn)作用,所以整體來說對于北邊和東邊的影響不大,我想對于東南區(qū)域比較大,就是勁松往南的松榆南里以及將來10 號線的2 期和5 號線匯集的宋家莊和成壽寺一帶,這一帶原來房價偏低,又是南城,對于那邊的交通改善比較明顯。”胡景暉指出了未來地鐵房投資的一個好思路。

    選擇的要點

    “雖然都在站點附近,但是要看離最近的站點距離是多少,有沒有比較強大的支線交通支持。有些樓盤比較尷尬,是在地鐵沿線,但是距離站點比較遠(yuǎn),可能有兩三站地,目前軌道交通周邊中小戶型比較多,那么我們就要看具體的項目的容積率和人口密度是不是偏大;有些物業(yè)集中在地鐵的上蓋,在地鐵運行時,會產(chǎn)生震感和噪音,這樣對房屋的質(zhì)量提出了更高的要求,所以房屋的質(zhì)量問題值得我們關(guān)注。”胡景暉提醒讀者。

    DTZ 戴德梁行策略發(fā)展顧問部北亞區(qū)主管陶汝鴻先生認(rèn)為:“按照香港經(jīng)驗,在地鐵的周邊,也要考慮是否有寫字樓等物業(yè)的支持。香港的九龍站上面就有9 個樓盤,上面還有118 層的香港最高的地標(biāo)ICC。是很多大型金融機構(gòu)的總部,這種寫字樓、住宅、商業(yè)中心全面一起考慮的地鐵整體規(guī)劃,就能更好地提升地鐵物業(yè)的價值。九龍站的地鐵房是目前最熱點的區(qū)域。”因為香港很早就克服了噪音等問題,所以,陶汝鴻認(rèn)為,地鐵房當(dāng)然是離地鐵越近越好。顯然,區(qū)域的差異要求讀者更多從項目自身結(jié)合區(qū)域情況,地鐵交通等情況,酌情考量。

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