此次發(fā)改委出臺的意見前提是處在綠化隔離區(qū)內(nèi)且在舊村已完成拆遷、農(nóng)民已完成安置、綠化已基本實(shí)現(xiàn)的情況下，如確有農(nóng)民自住房剩余，經(jīng)核定并明確銷售利潤分配方案后，方可允許已轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè)的農(nóng)民自住房上市交易。

盡管此次發(fā)改委下發(fā)的意見僅以解決綠化隔離地區(qū)的農(nóng)房自住房問題為出發(fā)點(diǎn)，不具備普遍意義。但有專家認(rèn)為，該意見對解決京城其它的小產(chǎn)權(quán)房問題仍將起到很大的推動作用。

首先，加劇了業(yè)界對于其他小產(chǎn)權(quán)房能否入市交易的爭議。例如，該意見中提到“利用宅基地或集體用地，滿足農(nóng)民居住所需后，銷售剩余的農(nóng)民自住房可以上市交易”。

事實(shí)上，當(dāng)前多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都符合這一定義，只是它們跟綠化工程的關(guān)系不是很大。如果綠化隔離帶里的農(nóng)民自住房能夠上市交易，那么其他農(nóng)民自住房為何就不能走出小產(chǎn)權(quán)的“陰影”？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦發(fā)改委的這一意見能夠順利有效的實(shí)施，那么對存量小產(chǎn)權(quán)房有條件入市交易提供了指導(dǎo)和依據(jù)。這對于京城周邊大量的小產(chǎn)權(quán)房來說是一大利好，如果現(xiàn)存的大量小產(chǎn)權(quán)房能合法入市交易，對于平抑京城高漲的房價，緩解供需矛盾能夠起到巨大的作用。

政策開閘將近？

雖然此次發(fā)改委發(fā)布的意見讓小產(chǎn)權(quán)房上市交易看到了希望，但業(yè)內(nèi)人士坦言，具體執(zhí)行過程中仍存在諸多困難。

按照常規(guī)，對于小產(chǎn)權(quán)房如何交易應(yīng)由建設(shè)部、國土資源部、稅務(wù)部門共同協(xié)調(diào)解決，且應(yīng)由國土資源局補(bǔ)征土地出讓金、土地使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地；由稅務(wù)部門征收土地使用稅等稅費(fèi)；由建委明確建筑物的權(quán)屬性質(zhì)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割；完成以上步驟后才能轉(zhuǎn)換成“大產(chǎn)權(quán)”，購買者也才能享有對這套房屋的合法使用權(quán)。

也有很多專家認(rèn)為，此次發(fā)改委的意見在執(zhí)行層面上頗具難度。按照目前國家《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村集體用地在沒有變?yōu)閲行再|(zhì)前是不能進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的，而此次允許交易已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房其土地性質(zhì)如何轉(zhuǎn)化？土地出讓金的金額由誰來界定？怎么界定，又由誰來繳納？已建成房屋的權(quán)屬性質(zhì)如何來界定？以上這些問題在此次發(fā)改委的意見中并沒有明確，所以，允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易在執(zhí)行過程中尚存在著一些障礙。 

因此，如何與建設(shè)部、國土資源部及稅務(wù)部門協(xié)調(diào)溝通，制定出相關(guān)的交易細(xì)則，是亟待解決的問題。