小產(chǎn)權(quán)房上市交易或放行
網(wǎng)絡(luò)版專稿 記者 張婷 北京市發(fā)改委剛剛發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市第一道綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見。意見中明確提出,有條件地允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易。
此意見一發(fā)布立刻引來多方關(guān)注,輿論普遍認(rèn)為此次出臺的意見是對此前備受各界爭議的小產(chǎn)權(quán)房如何入市交易的一次試水。有市場分析人士認(rèn)為,發(fā)改委的這一意見是一個信號,意味著小產(chǎn)權(quán)房合法化即將破冰。
小產(chǎn)權(quán)合法化或?qū)⑵票?/STRONG>
此次發(fā)改委出臺的意見前提是處在綠化隔離區(qū)內(nèi)且在舊村已完成拆遷、農(nóng)民已完成安置、綠化已基本實(shí)現(xiàn)的情況下,如確有農(nóng)民自住房剩余,經(jīng)核定并明確銷售利潤分配方案后,方可允許已轉(zhuǎn)讓給開發(fā)企業(yè)的農(nóng)民自住房上市交易。
盡管此次發(fā)改委下發(fā)的意見僅以解決綠化隔離地區(qū)的農(nóng)房自住房問題為出發(fā)點(diǎn),不具備普遍意義。但有專家認(rèn)為,該意見對解決京城其它的小產(chǎn)權(quán)房問題仍將起到很大的推動作用。
首先,加劇了業(yè)界對于其他小產(chǎn)權(quán)房能否入市交易的爭議。例如,該意見中提到“利用宅基地或集體用地,滿足農(nóng)民居住所需后,銷售剩余的農(nóng)民自住房可以上市交易”。
事實(shí)上,當(dāng)前多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都符合這一定義,只是它們跟綠化工程的關(guān)系不是很大。如果綠化隔離帶里的農(nóng)民自住房能夠上市交易,那么其他農(nóng)民自住房為何就不能走出小產(chǎn)權(quán)的“陰影”?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一旦發(fā)改委的這一意見能夠順利有效的實(shí)施,那么對存量小產(chǎn)權(quán)房有條件入市交易提供了指導(dǎo)和依據(jù)。這對于京城周邊大量的小產(chǎn)權(quán)房來說是一大利好,如果現(xiàn)存的大量小產(chǎn)權(quán)房能合法入市交易,對于平抑京城高漲的房價,緩解供需矛盾能夠起到巨大的作用。
政策開閘將近?
雖然此次發(fā)改委發(fā)布的意見讓小產(chǎn)權(quán)房上市交易看到了希望,但業(yè)內(nèi)人士坦言,具體執(zhí)行過程中仍存在諸多困難。
按照常規(guī),對于小產(chǎn)權(quán)房如何交易應(yīng)由建設(shè)部、國土資源部、稅務(wù)部門共同協(xié)調(diào)解決,且應(yīng)由國土資源局補(bǔ)征土地出讓金、土地使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地;由稅務(wù)部門征收土地使用稅等稅費(fèi);由建委明確建筑物的權(quán)屬性質(zhì),進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割;完成以上步驟后才能轉(zhuǎn)換成“大產(chǎn)權(quán)”,購買者也才能享有對這套房屋的合法使用權(quán)。
也有很多專家認(rèn)為,此次發(fā)改委的意見在執(zhí)行層面上頗具難度。按照目前國家《土地管理法》規(guī)定,農(nóng)村集體用地在沒有變?yōu)閲行再|(zhì)前是不能進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的,而此次允許交易已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房其土地性質(zhì)如何轉(zhuǎn)化?土地出讓金的金額由誰來界定?怎么界定,又由誰來繳納?已建成房屋的權(quán)屬性質(zhì)如何來界定?以上這些問題在此次發(fā)改委的意見中并沒有明確,所以,允許已轉(zhuǎn)讓的農(nóng)民自住房上市交易在執(zhí)行過程中尚存在著一些障礙。
因此,如何與建設(shè)部、國土資源部及稅務(wù)部門協(xié)調(diào)溝通,制定出相關(guān)的交易細(xì)則,是亟待解決的問題。
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