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    即時(shí)新聞:
    2008-07-28
    陳周錫
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    萬科南京“價(jià)格門”

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳周錫 走在南京市區(qū)的大街上,隨處可見萬科的樓盤廣告。然而就在南京,這個(gè)全國首創(chuàng)“一房一價(jià)”政策的城市,由萬科開發(fā)的樓盤“光明城市花園”三期,卻被業(yè)主指責(zé)涉嫌“價(jià)格欺詐”。

    經(jīng)過2個(gè)月的上訪,萬科光明城市花園三期的業(yè)主,于本月21日拿到了南京市物價(jià)局的 “舉報(bào)件檢查情況的回復(fù)”。23日,南京市物價(jià)局向本報(bào)記者出示“情況說明”。這份回復(fù)函態(tài)度鮮明,讓業(yè)主也頗感意外。

    回復(fù)函認(rèn)為,已售該樓盤商品住宅價(jià)格,超過了核定的基準(zhǔn)價(jià)加浮動(dòng)幅度,違反了政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定,且萬科提出的新增建設(shè)成本依據(jù)不足,市物價(jià)局將按照價(jià)格行政處罰的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

    在各方博弈中,一切矛頭直指萬科,業(yè)主以“價(jià)格欺詐”為由,要求萬科雙倍賠償1.7億元。另外,如果面臨行政處罰,萬科極有可能面臨“沒收違法所得,可以并處違法所得五倍以下的罰款”。

    對(duì)此,一些業(yè)界人士難以置信。

    “‘政府指導(dǎo)價(jià)’和‘一房一價(jià)’政策,是造成萬科在南京被指‘違規(guī)售房’的主要原因。”南京一位不愿具名的開發(fā)商說,如今各界都在關(guān)注此事進(jìn)展,“我們?cè)撚迷鯓拥氖侄蝸碚{(diào)控房價(jià)。”

    據(jù)了解,去年萬科光明城市花園三期,還被南京市物價(jià)局列為“一房一價(jià)”政策執(zhí)行的示范項(xiàng)目。如今卻被指“違規(guī)售房”,是萬科無故被冤,還是有意為之?至今各方說法不一。南京市物價(jià)局一位副局長23日在 “局長接待日”對(duì)業(yè)主說,萬科一直沒有承認(rèn)錯(cuò)誤,市物價(jià)局已做好當(dāng)被告的準(zhǔn)備。

    高出“指導(dǎo)價(jià)”

    萬科光明城市花園是萬科在南京開發(fā)的第二個(gè)樓盤,城西的河西奧體中心板塊。據(jù)公開資料顯示,這地塊是萬科于2003年以4.5億元競拍所得,總建筑面積27.6萬平方米,預(yù)算樓面地價(jià)約為1630元/平方米。

    在此之前,萬科已于2001年進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場,并開發(fā)了南京萬科金色家園。南京一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為,萬科是最早進(jìn)入南京樓市的開發(fā)商之一,應(yīng)該說對(duì)南京的房地產(chǎn)政策比較了解。

    與其他一些城市不同,南京普通商品房實(shí)行的是“政府指導(dǎo)價(jià)”,而進(jìn)入這個(gè)城市,就意味著這計(jì)劃性條款隨時(shí)會(huì)在任何一個(gè)商品房項(xiàng)目中發(fā)酵。

    按照《價(jià)格法》規(guī)定,《江蘇定價(jià)目錄》早就規(guī)定對(duì)普通商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。1998年9月,江蘇省公布《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》,將普通商品房項(xiàng)目的利潤率限定為8%。

    同時(shí),根據(jù)江蘇省物價(jià)局文件所示,南京市允許開發(fā)企業(yè)在普通商品房基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上,上下浮動(dòng)5%。按照南京物價(jià)部門“政府指導(dǎo)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定,基準(zhǔn)價(jià) (元/平方米)=成本+利潤+稅金。這意味著,在南京開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè),都要遵守這項(xiàng)地方規(guī)定,萬科也不例外。

    萬科光明城市花園一期、二期在2005年、2006年已銷售完畢,最后的三期10幢樓從2007年3月開始銷售。在短短兩個(gè)月時(shí)間,該樓盤三期首批5幢樓已完成銷售,實(shí)際均價(jià)為8240元/平方米。

    然而,在該樓盤三期售房之前,南京市物價(jià)局尚未核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)。直到4月份,萬科才拿到 “商品房價(jià)格的批復(fù)”文件,核準(zhǔn)該樓盤三期的基準(zhǔn)價(jià)格為7360元/平方米,上下浮動(dòng)最高不得超過5%。

    這時(shí),矛盾開始顯現(xiàn)。按批復(fù),算上5%的上浮幅度,萬科光明城市花園三期10幢樓的平均售價(jià)不得超過7728元/平方米。在業(yè)主看來,已售5幢樓在景觀、采光、噪音都次于后5幢,其8240元/平方米均價(jià)已超過基準(zhǔn)價(jià)上浮5%的要求,達(dá)到了12%。

    一位業(yè)主說,如果萬科要想滿足基準(zhǔn)價(jià)上浮5%的要求,那剩余5幢樓的允許銷售價(jià)格,就必須保證在7016元/平方米以下。這就必然出現(xiàn)好房子反而比次房子價(jià)格低,必將引發(fā)已購業(yè)主的不滿,這也是開發(fā)商不愿意看到的。

    “壓迫式”售房

    也就在這節(jié)骨眼上,南京市物價(jià)局在去年5月頒布了 “一房一價(jià)”政策,聲稱“目的在于抑制當(dāng)?shù)胤績r(jià)過快上漲”。據(jù)了解,該政策是在“政府指導(dǎo)價(jià)”的基礎(chǔ)上,再對(duì)每套房子的上限價(jià)格進(jìn)行了細(xì)化。

    新政一出,房地產(chǎn)企業(yè)一片反對(duì),認(rèn)為行政調(diào)控不符合市場規(guī)律。一些專家、律師也表示質(zhì)疑。一位不愿具名的開發(fā)商說,當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商對(duì)新政比較輕視,認(rèn)為極有可能“走過場”或“無疾而終”。

    然而,物價(jià)部門的態(tài)度卻非常強(qiáng)硬。

    此后,南京市物價(jià)部門先后對(duì)40多家樓盤的價(jià)格進(jìn)行了審核。對(duì)浦口區(qū)一家“頂風(fēng)作案”擅自調(diào)價(jià)的樓盤進(jìn)行了封盤查處。同時(shí),4家虛報(bào)成本的樓盤也被“擠水分”,其中最多的一個(gè)樓盤每平方米大概減少了300元。

    在這種氛圍下,去年6月萬科光明城市花園三期的第6幢樓開始銷售,銷售均價(jià)為8233元/平方米。同時(shí),也暴露出一個(gè)問題,第六幢樓與第1幢樓同區(qū)位,時(shí)隔3個(gè)月就上漲了800多元/平方米,漲幅之大,讓業(yè)主對(duì)“一房一價(jià)”政策抑制房價(jià)過快上漲的作用產(chǎn)生了懷疑。

    此時(shí),按南京市物價(jià)局批復(fù)規(guī)定測(cè)算,該樓盤三期剩余的4幢樓允許的銷售價(jià)格為6400元/平方米,如按基準(zhǔn)價(jià)7360元/平方米的8%利潤率計(jì)算,已低于成本價(jià)6815元/平方米。一位業(yè)主說,如果三期還要繼續(xù)銷售,就極有可能存在低于成本傾銷的行為。

    再也沒有后退的余地。去年8月,萬科向南京市物價(jià)局申請(qǐng)調(diào)整剩余4幢樓的基準(zhǔn)價(jià),理由是“土地閑置滿3年可重新估價(jià)”。之后,萬科又向南京市物價(jià)局提交了 “低價(jià)評(píng)估報(bào)告”和“成本變化報(bào)告”。

    然而,南京市物價(jià)局至今沒有批準(zhǔn)萬科的這個(gè)“提價(jià)申請(qǐng)”。

    江蘇省對(duì)土地閑置3年的規(guī)定為:以土地使用權(quán)證有效起始時(shí)間為準(zhǔn),截止時(shí)間為施工許可證發(fā)放時(shí)間。萬科光明城市A地塊的土地證起始時(shí)間為2004年1月18日。施工許可證發(fā)證時(shí)間為2004年1月9日。只有9天的時(shí)間差,讓萬科在法規(guī)上很難合規(guī)。

    另外,以建筑成本上漲作為提價(jià)售房的理由也很牽強(qiáng)。據(jù)了解,2007年4月三期基準(zhǔn)價(jià)7360元/平方米,已比2006年該樓盤二期基準(zhǔn)價(jià)6260元/平方米高出1100元/平方米。除土地、建筑成本之外,萬科一直沒有提供其他理由。

    巧合的是,去年9月宏觀調(diào)控大幕拉開,一些房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金開始緊張。在這個(gè)時(shí)候,萬科開始銷售第7、8幢樓,均價(jià)分別為9615元/平方米和9898元/平方米,并未出現(xiàn)低價(jià)傾銷行為。

    至此,按基準(zhǔn)價(jià)上浮5%測(cè)算,該樓盤三期預(yù)計(jì)銷售額為7.34億元,而現(xiàn)實(shí)是前8幢樓累計(jì)售出6.75億元。如不突破總價(jià),最后兩幢樓建筑面積1.53萬平方米,只能按3900元/平方米的價(jià)格銷售。之前,萬科銷售人員稱,這兩幢樓為小區(qū)最好的景觀房,預(yù)計(jì)均價(jià)在1.3萬元/平方米左右。

    “市場化”爭議

    不容忽視的是,當(dāng)時(shí)萬科在售樓處張貼了每一幢樓的“價(jià)格表”,但沒有過多引起業(yè)主的注意。在“價(jià)格表”上赫然標(biāo)注物價(jià)局核定的 “基準(zhǔn)價(jià)格”。對(duì)此,一些業(yè)主卻以“不會(huì)詳細(xì)計(jì)算房價(jià)、看重萬科品牌”為由,說明自己買房時(shí)的疏忽和草率。

    直到今年4月初,社會(huì)傳言說,南京萬科光明城市三期最后兩幢樓,要低價(jià)團(tuán)購給當(dāng)?shù)匾患夜尽=?jīng)業(yè)主打聽,每平方米售價(jià)僅為7000—8000元,這不僅遠(yuǎn)低于萬科三期已售房子價(jià)格,且與萬科宣稱1.3萬元/平方米的“樓王”價(jià)格也相差懸殊。

    這直接點(diǎn)燃了業(yè)主的上訪調(diào)查,同時(shí)迫使“團(tuán)購事件”無果而終。據(jù)了解,團(tuán)購這兩幢樓的為南京南瑞繼保電氣有限公司,主要是解決企業(yè)內(nèi)部員工的住房問題。知情人士說,由于內(nèi)部分配出現(xiàn)了問題,沒有拿到房子的人就把團(tuán)購的事情說了出來。

    從5月13日到6月14日,業(yè)主和萬科進(jìn)行了四次協(xié)商,萬科希望雙方拿出一個(gè)方案,達(dá)到雙贏結(jié)局。業(yè)主要求,萬科公開道歉,并退還業(yè)主8760萬元。據(jù)業(yè)主說,在協(xié)商過程中,萬科反復(fù)強(qiáng)調(diào) “定價(jià)是市場行為和行政審批通過”。但雙方分歧較大,致使協(xié)商終止。

    于是,近100名業(yè)主開始向江蘇省物價(jià)局、南京市物價(jià)局上訪舉報(bào)。據(jù)業(yè)主介紹,之前南京市物價(jià)局的“態(tài)度比較含糊”,直到兩個(gè)月后的7月,南京市物價(jià)局一位副局長才明確對(duì)業(yè)主表示:“萬科有很多錯(cuò)誤”;“沒有批準(zhǔn)就漲價(jià),程序打不好”;“如果成本支持不了前面的高價(jià),非法所得要退還業(yè)主”。

    南京市物價(jià)局一位副局長在23日的“局長接待日”上對(duì)業(yè)主說,他希望市物價(jià)局、萬科和業(yè)主三方能坐下來協(xié)商此事,但萬科至今沒有給予明確答復(fù)。該副局長多次要求業(yè)主不要上訪,并透露萬科華東區(qū)的負(fù)責(zé)人,最近幾天將到南京處理問題。

    24日上午,記者聯(lián)系南京萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理華立沖,他以正在參加一個(gè)非常重要的會(huì)議為由婉拒采訪。在該公司,辦公室主任徐朝暉表示,他對(duì)此事不了解,須請(qǐng)示后才能給出一個(gè)明確的答復(fù)。直至截稿,記者尚未收到萬科對(duì)此事的有關(guān)說明。

    據(jù)了解,在房價(jià)備案制度下,相關(guān)部門應(yīng)該掌握萬科光明城市花園三期的售價(jià)。一旦超出基準(zhǔn)價(jià)上浮5%“高壓線”,政府部門應(yīng)該立即作出反應(yīng)。然而,一位業(yè)主說,在該樓盤三期銷售中,南京市物價(jià)局直到業(yè)主上訪舉報(bào)后,才對(duì)此進(jìn)行檢查。

    上述這位開發(fā)商說,為達(dá)到企業(yè)利潤最大化,大部分開發(fā)商在上報(bào)數(shù)據(jù)時(shí),往往會(huì)“抬高”項(xiàng)目開發(fā)成本,“這在南京業(yè)界已成為一個(gè)潛規(guī)則。”另外,“一房一價(jià)”政策規(guī)定開發(fā)商的利潤率為8%,而稅務(wù)部門卻多年來一直按20%的利潤率來預(yù)征樓盤稅收,“這無疑是自相矛盾,對(duì)開發(fā)商來說不公平。”

    “這政策有違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律之嫌。”南京市建委研究室主任陸玉龍說,政府指導(dǎo)價(jià)、“一房一價(jià)”政策,均沒有改變這幾年南京房價(jià)高漲的事實(shí)。他認(rèn)為,政府不應(yīng)當(dāng)操縱市場,政府需要做的不是打壓房價(jià),而是加大保障性住房的供應(yīng)力度,利用市場經(jīng)濟(jì)的供求杠桿。

    如今,一些業(yè)主頗為焦急,萬科光明城市花園三期本月25日開始交付使用,然而南京市物價(jià)局、萬科對(duì)此還未出具詳細(xì)的處理結(jié)果。

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