經(jīng)過2個(gè)月的上訪，萬科光明城市花園三期的業(yè)主，于本月21日拿到了南京市物價(jià)局的 “舉報(bào)件檢查情況的回復(fù)”。23日，南京市物價(jià)局向本報(bào)記者出示“情況說明”。這份回復(fù)函態(tài)度鮮明，讓業(yè)主也頗感意外。

回復(fù)函認(rèn)為，已售該樓盤商品住宅價(jià)格，超過了核定的基準(zhǔn)價(jià)加浮動(dòng)幅度，違反了政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定，且萬科提出的新增建設(shè)成本依據(jù)不足，市物價(jià)局將按照價(jià)格行政處罰的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

在各方博弈中，一切矛頭直指萬科，業(yè)主以“價(jià)格欺詐”為由，要求萬科雙倍賠償1.7億元。另外，如果面臨行政處罰，萬科極有可能面臨“沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款”。

對(duì)此，一些業(yè)界人士難以置信。

“‘政府指導(dǎo)價(jià)’和‘一房一價(jià)’政策，是造成萬科在南京被指‘違規(guī)售房’的主要原因。”南京一位不愿具名的開發(fā)商說，如今各界都在關(guān)注此事進(jìn)展，“我們?cè)撚迷鯓拥氖侄蝸碚{(diào)控房價(jià)。”

據(jù)了解，去年萬科光明城市花園三期，還被南京市物價(jià)局列為“一房一價(jià)”政策執(zhí)行的示范項(xiàng)目。如今卻被指“違規(guī)售房”，是萬科無故被冤，還是有意為之？至今各方說法不一。南京市物價(jià)局一位副局長23日在 “局長接待日”對(duì)業(yè)主說，萬科一直沒有承認(rèn)錯(cuò)誤，市物價(jià)局已做好當(dāng)被告的準(zhǔn)備。

高出“指導(dǎo)價(jià)”

萬科光明城市花園是萬科在南京開發(fā)的第二個(gè)樓盤，城西的河西奧體中心板塊。據(jù)公開資料顯示，這地塊是萬科于2003年以4.5億元競拍所得，總建筑面積27.6萬平方米，預(yù)算樓面地價(jià)約為1630元/平方米。

在此之前，萬科已于2001年進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場，并開發(fā)了南京萬科金色家園。南京一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為，萬科是最早進(jìn)入南京樓市的開發(fā)商之一，應(yīng)該說對(duì)南京的房地產(chǎn)政策比較了解。

與其他一些城市不同，南京普通商品房實(shí)行的是“政府指導(dǎo)價(jià)”，而進(jìn)入這個(gè)城市，就意味著這計(jì)劃性條款隨時(shí)會(huì)在任何一個(gè)商品房項(xiàng)目中發(fā)酵。

按照《價(jià)格法》規(guī)定，《江蘇定價(jià)目錄》早就規(guī)定對(duì)普通商品房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。1998年9月，江蘇省公布《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》，將普通商品房項(xiàng)目的利潤率限定為8%。

同時(shí)，根據(jù)江蘇省物價(jià)局文件所示，南京市允許開發(fā)企業(yè)在普通商品房基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，上下浮動(dòng)5％。按照南京物價(jià)部門“政府指導(dǎo)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定，基準(zhǔn)價(jià) （元/平方米）＝成本＋利潤＋稅金。這意味著，在南京開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，都要遵守這項(xiàng)地方規(guī)定，萬科也不例外。

萬科光明城市花園一期、二期在2005年、2006年已銷售完畢，最后的三期10幢樓從2007年3月開始銷售。在短短兩個(gè)月時(shí)間，該樓盤三期首批5幢樓已完成銷售，實(shí)際均價(jià)為8240元/平方米。

然而，在該樓盤三期售房之前，南京市物價(jià)局尚未核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)。直到4月份，萬科才拿到 “商品房價(jià)格的批復(fù)”文件，核準(zhǔn)該樓盤三期的基準(zhǔn)價(jià)格為7360元/平方米，上下浮動(dòng)最高不得超過5％。

這時(shí)，矛盾開始顯現(xiàn)。按批復(fù)，算上5％的上浮幅度，萬科光明城市花園三期10幢樓的平均售價(jià)不得超過7728元/平方米。在業(yè)主看來，已售5幢樓在景觀、采光、噪音都次于后5幢，其8240元/平方米均價(jià)已超過基準(zhǔn)價(jià)上浮5％的要求，達(dá)到了12％。

一位業(yè)主說，如果萬科要想滿足基準(zhǔn)價(jià)上浮5％的要求，那剩余5幢樓的允許銷售價(jià)格，就必須保證在7016元/平方米以下。這就必然出現(xiàn)好房子反而比次房子價(jià)格低，必將引發(fā)已購業(yè)主的不滿，這也是開發(fā)商不愿意看到的。

“壓迫式”售房

也就在這節(jié)骨眼上，南京市物價(jià)局在去年5月頒布了 “一房一價(jià)”政策，聲稱“目的在于抑制當(dāng)?shù)胤績r(jià)過快上漲”。據(jù)了解，該政策是在“政府指導(dǎo)價(jià)”的基礎(chǔ)上，再對(duì)每套房子的上限價(jià)格進(jìn)行了細(xì)化。

新政一出，房地產(chǎn)企業(yè)一片反對(duì)，認(rèn)為行政調(diào)控不符合市場規(guī)律。一些專家、律師也表示質(zhì)疑。一位不愿具名的開發(fā)商說，當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商對(duì)新政比較輕視，認(rèn)為極有可能“走過場”或“無疾而終”。

然而，物價(jià)部門的態(tài)度卻非常強(qiáng)硬。

此后，南京市物價(jià)部門先后對(duì)40多家樓盤的價(jià)格進(jìn)行了審核。對(duì)浦口區(qū)一家“頂風(fēng)作案”擅自調(diào)價(jià)的樓盤進(jìn)行了封盤查處。同時(shí)，4家虛報(bào)成本的樓盤也被“擠水分”，其中最多的一個(gè)樓盤每平方米大概減少了300元。

在這種氛圍下，去年6月萬科光明城市花園三期的第6幢樓開始銷售，銷售均價(jià)為8233元/平方米。同時(shí)，也暴露出一個(gè)問題，第六幢樓與第1幢樓同區(qū)位，時(shí)隔3個(gè)月就上漲了800多元/平方米，漲幅之大，讓業(yè)主對(duì)“一房一價(jià)”政策抑制房價(jià)過快上漲的作用產(chǎn)生了懷疑。

此時(shí)，按南京市物價(jià)局批復(fù)規(guī)定測(cè)算，該樓盤三期剩余的4幢樓允許的銷售價(jià)格為6400元/平方米，如按基準(zhǔn)價(jià)7360元/平方米的8％利潤率計(jì)算，已低于成本價(jià)6815元/平方米。一位業(yè)主說，如果三期還要繼續(xù)銷售，就極有可能存在低于成本傾銷的行為。

再也沒有后退的余地。去年8月，萬科向南京市物價(jià)局申請(qǐng)調(diào)整剩余4幢樓的基準(zhǔn)價(jià)，理由是“土地閑置滿3年可重新估價(jià)”。之后，萬科又向南京市物價(jià)局提交了 “低價(jià)評(píng)估報(bào)告”和“成本變化報(bào)告”。

然而，南京市物價(jià)局至今沒有批準(zhǔn)萬科的這個(gè)“提價(jià)申請(qǐng)”。

江蘇省對(duì)土地閑置3年的規(guī)定為：以土地使用權(quán)證有效起始時(shí)間為準(zhǔn)，截止時(shí)間為施工許可證發(fā)放時(shí)間。萬科光明城市A地塊的土地證起始時(shí)間為2004年1月18日。施工許可證發(fā)證時(shí)間為2004年1月9日。只有9天的時(shí)間差，讓萬科在法規(guī)上很難合規(guī)。

另外，以建筑成本上漲作為提價(jià)售房的理由也很牽強(qiáng)。據(jù)了解，2007年4月三期基準(zhǔn)價(jià)7360元/平方米，已比2006年該樓盤二期基準(zhǔn)價(jià)6260元/平方米高出1100元/平方米。除土地、建筑成本之外，萬科一直沒有提供其他理由。

巧合的是，去年9月宏觀調(diào)控大幕拉開，一些房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金開始緊張。在這個(gè)時(shí)候，萬科開始銷售第7、8幢樓，均價(jià)分別為9615元/平方米和9898元/平方米，并未出現(xiàn)低價(jià)傾銷行為。

至此，按基準(zhǔn)價(jià)上浮5％測(cè)算，該樓盤三期預(yù)計(jì)銷售額為7.34億元，而現(xiàn)實(shí)是前8幢樓累計(jì)售出6.75億元。如不突破總價(jià)，最后兩幢樓建筑面積1.53萬平方米，只能按3900元/平方米的價(jià)格銷售。之前，萬科銷售人員稱，這兩幢樓為小區(qū)最好的景觀房，預(yù)計(jì)均價(jià)在1.3萬元/平方米左右。

“市場化”爭議

不容忽視的是，當(dāng)時(shí)萬科在售樓處張貼了每一幢樓的“價(jià)格表”，但沒有過多引起業(yè)主的注意。在“價(jià)格表”上赫然標(biāo)注物價(jià)局核定的 “基準(zhǔn)價(jià)格”。對(duì)此，一些業(yè)主卻以“不會(huì)詳細(xì)計(jì)算房價(jià)、看重萬科品牌”為由，說明自己買房時(shí)的疏忽和草率。

直到今年4月初，社會(huì)傳言說，南京萬科光明城市三期最后兩幢樓，要低價(jià)團(tuán)購給當(dāng)?shù)匾患夜尽＝?jīng)業(yè)主打聽，每平方米售價(jià)僅為7000—8000元，這不僅遠(yuǎn)低于萬科三期已售房子價(jià)格，且與萬科宣稱1.3萬元/平方米的“樓王”價(jià)格也相差懸殊。

這直接點(diǎn)燃了業(yè)主的上訪調(diào)查，同時(shí)迫使“團(tuán)購事件”無果而終。據(jù)了解，團(tuán)購這兩幢樓的為南京南瑞繼保電氣有限公司，主要是解決企業(yè)內(nèi)部員工的住房問題。知情人士說，由于內(nèi)部分配出現(xiàn)了問題，沒有拿到房子的人就把團(tuán)購的事情說了出來。

從5月13日到6月14日，業(yè)主和萬科進(jìn)行了四次協(xié)商，萬科希望雙方拿出一個(gè)方案，達(dá)到雙贏結(jié)局。業(yè)主要求，萬科公開道歉，并退還業(yè)主8760萬元。據(jù)業(yè)主說，在協(xié)商過程中，萬科反復(fù)強(qiáng)調(diào) “定價(jià)是市場行為和行政審批通過”。但雙方分歧較大，致使協(xié)商終止。

于是，近100名業(yè)主開始向江蘇省物價(jià)局、南京市物價(jià)局上訪舉報(bào)。據(jù)業(yè)主介紹，之前南京市物價(jià)局的“態(tài)度比較含糊”，直到兩個(gè)月后的7月，南京市物價(jià)局一位副局長才明確對(duì)業(yè)主表示：“萬科有很多錯(cuò)誤”；“沒有批準(zhǔn)就漲價(jià)，程序打不好”；“如果成本支持不了前面的高價(jià)，非法所得要退還業(yè)主”。

南京市物價(jià)局一位副局長在23日的“局長接待日”上對(duì)業(yè)主說，他希望市物價(jià)局、萬科和業(yè)主三方能坐下來協(xié)商此事，但萬科至今沒有給予明確答復(fù)。該副局長多次要求業(yè)主不要上訪，并透露萬科華東區(qū)的負(fù)責(zé)人，最近幾天將到南京處理問題。

24日上午，記者聯(lián)系南京萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理華立沖，他以正在參加一個(gè)非常重要的會(huì)議為由婉拒采訪。在該公司，辦公室主任徐朝暉表示，他對(duì)此事不了解，須請(qǐng)示后才能給出一個(gè)明確的答復(fù)。直至截稿，記者尚未收到萬科對(duì)此事的有關(guān)說明。

據(jù)了解，在房價(jià)備案制度下，相關(guān)部門應(yīng)該掌握萬科光明城市花園三期的售價(jià)。一旦超出基準(zhǔn)價(jià)上浮5％“高壓線”，政府部門應(yīng)該立即作出反應(yīng)。然而，一位業(yè)主說，在該樓盤三期銷售中，南京市物價(jià)局直到業(yè)主上訪舉報(bào)后，才對(duì)此進(jìn)行檢查。

上述這位開發(fā)商說，為達(dá)到企業(yè)利潤最大化，大部分開發(fā)商在上報(bào)數(shù)據(jù)時(shí)，往往會(huì)“抬高”項(xiàng)目開發(fā)成本，“這在南京業(yè)界已成為一個(gè)潛規(guī)則。”另外，“一房一價(jià)”政策規(guī)定開發(fā)商的利潤率為8%，而稅務(wù)部門卻多年來一直按20%的利潤率來預(yù)征樓盤稅收，“這無疑是自相矛盾，對(duì)開發(fā)商來說不公平。”

“這政策有違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律之嫌。”南京市建委研究室主任陸玉龍說，政府指導(dǎo)價(jià)、“一房一價(jià)”政策，均沒有改變這幾年南京房價(jià)高漲的事實(shí)。他認(rèn)為，政府不應(yīng)當(dāng)操縱市場，政府需要做的不是打壓房價(jià)，而是加大保障性住房的供應(yīng)力度，利用市場經(jīng)濟(jì)的供求杠桿。

如今，一些業(yè)主頗為焦急，萬科光明城市花園三期本月25日開始交付使用，然而南京市物價(jià)局、萬科對(duì)此還未出具詳細(xì)的處理結(jié)果。

• · 陳楚生北京當(dāng)宅男靠寫作苦熬 官司了結(jié)遙遙無期 　|　 2009-08-13
• · 發(fā)改委征求反價(jià)格壟斷意見 調(diào)控不公平高價(jià)行為 　|　 2009-08-13
• · 北京現(xiàn)代二度上調(diào)目標(biāo) 韓系車卷土重來 　|　 2009-08-13
• · 北京今夏高溫天數(shù)將超過15天 打破近40年來紀(jì)錄 　|　 2009-08-12
• · 獨(dú)家：章子怡婚事告吹成定局 北京新男友曝光 　|　 2009-08-12