經(jīng)濟觀察報 記者 周亞玲 盡管明降、暗降的聲音此起彼伏，但市場的悲觀情緒卻在不可遏止地蔓延。

7月22日，北京市統(tǒng)計局發(fā)布 《上半年北京市房地產(chǎn)市場情況》的報告。報告顯示，上半年，全市商品房銷售面積為457.1萬平方米，同比下降47.1%。

而另一個非官方的市場權威機構戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，第一次出現(xiàn)供大于求的提示：今年1-5月，北京市商品房供應與需求的比例為：1.43：1。對比2004-2007年，新增商品住宅期房供銷比分別為1.08：1、0.97：1、0.90：1、0.85：1。

高華證券也曾發(fā)布報告認為，按照他們的評估，北京目前的庫存需要將近一整年或者更長的時間才能消化。無論是官方，還是民間機構，似乎都透露出一個無法回避的隱憂，今年下半年的商品房“積壓危機”。

過去囤地，今年降價

在市場上，持續(xù)觀望成為大部分人的直接選擇。

有經(jīng)紀人告訴記者，從六七月份開始，60%以上有意向的顧客都表示要等奧運過后再決定是否買房。

記者先后走訪了中信城、動街區(qū)、富力桃園三個項目。每家看房的都不超過七八個人，沒人在簽訂合同。銷售人員對顧客的提問，表現(xiàn)得沒有熱情。

與此同時，降價風波依然延續(xù)。珠江系特價的樓盤一個接著一個。剛做了奧古斯塔城邦的特價，又開始了合生珠江羅馬嘉園的優(yōu)惠，單價直降6000元。合生創(chuàng)展因為津京新城項目的投資巨大，資金鏈緊張的消息時有傳出。而這個計劃120億打造的異域風格十足的“造城”項目曾被自譽為“合生十年之集大成者”。

另外一個拿地大戶富力也在不斷地降價吆喝。富力公館不久前就出現(xiàn)了低于市場報價3000-4000元的多套特價房。富力桃園9900元/平方米的房子早在2個月前就出現(xiàn)了。

過去幾年囤地，今年拼命賣房。在北京市場也不例外。一位多套住房置業(yè)者剛從銀行手里買了一套地產(chǎn)商抵押來的房子，朝青板塊的臖峰，到手單價1.7萬元/平方米，買賣合同的另一方卻是銀行。這個樓盤現(xiàn)在對外單價是2.2萬元/平方米。她發(fā)現(xiàn)市場低價房越來越多，手中有錢，不用著急抄底，明年初，應該能找到更便宜的房子。她很慶幸，沒有在市場高點的時候殺入。

陳路的幸運

沒有人能判定未來房價會走向何方，但落袋為安的陳路感到非常幸運。

5月的時候，幾家中介都說保證他的房子450萬元能賣掉，也真有人愿意接受這個價格。按照當時的情形，陳路和幾家中介都感覺450萬元肯定能賣掉。“因為咨詢電話此起彼伏，看房的人都那么積極。”但陳路還是很舍不得賣房。但逐漸的，咨詢電話越來越少。陳路感覺事態(tài)不太妙。

到了6月中旬，做進出口的陳路實在沒有別的渠道籌錢了，只好真的割肉了。銀行的放貸難也導致了陳路和開發(fā)商一樣，頭寸相當緊張。好不容易來了一個肯出440萬元的人，臨過戶前又變卦了。而此時，陳路已經(jīng)為這次交易做好了提前還貸的預備。過了些日子，有肯出430萬元的買家了。過了兩星期，買家打聽了現(xiàn)在的小區(qū)房價，又只肯出400萬元了。迫于用錢，陳路也只好答應下來。

但陳路是幸運的，在和銀行約好提前還貸的日子前一天，陳路收到了10%的定金。若不然，按照銀行的相關規(guī)定，這提前還貸又要拖到2個月之后。“這么長時間，我真怕臨時又橫生什么枝節(jié)。”陳路知道，此時的小區(qū)房價每平方米又跌了1000多元了。“看房的人卻越來越少了”，該小區(qū)的中介向記者抱怨。

陳路的房子在紫金長安，毗鄰五棵松奧運場館，這樣的地理位置也要降價，可見“獲利回吐”來勢之猛。

存量有多大？

多空的對壘最終還是取決于供求關系。但供應到底有多大，存量有多少？市場人士大部分都表示無法給出一個數(shù)量上的判定，但中國指數(shù)研究院副院長陳癉、DTZ戴德梁行華北區(qū)綜合住宅服務董事岳鋒鋼、北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)負責人雷華、北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒等絕大多數(shù)行業(yè)人士接受采訪時，都認定了一個事實——供過于求。

按照北京市統(tǒng)計局的報告，供應也有了變化。雖然住宅新開工面積為861.7萬平方米，增長37.4%。但由于2006年以來施工和新開工面積持續(xù)下降，上半年，住宅竣工面積495.4萬平方米，下降32.2%。市場分析人士還認為，今年一些開發(fā)商會因為市場不明朗，推遲項目的供應。全年期房的供應量會略少于去年。

楊少鋒認為，往年普通住宅面積 （指的是期房）供應大約為1800萬平方米，15萬套。雖然今年有一定比例的減少，但上半年住房銷售還是同比下降的。他預計全年成交量可能降至近年來的歷史低點，成交將不到8萬套。

可以對應參考的是7月23日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布的未簽約現(xiàn)房的數(shù)量為26438套。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布可售期房統(tǒng)計中，“可售住宅套數(shù)為87811套”。

楊少鋒提出：去年北京還有當年沒有消化掉的幾萬套住房。對于今年推出的新盤，無疑就構成了威脅。而如果今年的供應都未能消化，那只會累積到未來的幾年里，成為積壓商品。

陳晟則認為，下半年，觀望會持續(xù)。但到了第四季度，開發(fā)商會有打折，提高產(chǎn)品性價比等很多的動作，來努力增加銷售的提升。

空置的二手房也是需要參考的重要因素 (目前市場上暫時沒有關于二手房空置數(shù)量的可靠數(shù)據(jù))。二手房在市場交易中，已和期房、現(xiàn)房交易各占半壁江山，是市場業(yè)已達成的共識。而目前二手房的釋放量在加大，銷售量卻很難達到去年的水平。

鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認為，北京上半年的二手房交易量是4萬套左右，去年全年銷售了9.8萬套，而他們預計今年很難達到去年的水平，預計會是8萬套。目前北京全部的二手房數(shù)量為450萬套左右。而和去年同期相比，愿意出售的二手房卻多了一成左右。

需求是否能被極大地釋放和刺激無疑成了未來市場走向的關鍵因素。

• · 鐵路貨運量首現(xiàn)下滑 鐵道部積極“拉貨” 　|　 2009-02-19
• · 豐田汽車71年來首現(xiàn)虧損 　|　 2008-12-23
• · 北京首現(xiàn)土地入股 農(nóng)民分紅 　|　 2008-12-23
• · 北京首現(xiàn)赴美抄底購房團 　|　 2008-12-02
• · 北京首現(xiàn)一、二手房價格倒掛 　|　 2008-11-18