地產商“冬天”≠房價“冬天”_汽車/地產_經濟觀察網_2008-09-10

經濟觀察報文/徐斌 去年四季度至今，中國樓市一片凄涼景象，地產商高呼學習“豬堅強”，使得人們普遍認為奧運后的中國樓市價格將會暴跌。目前財經媒體上都是樓盤價格打折或者跳水的新聞。仔細看看數據，成交量確實大幅萎縮，但價格不過是同比增幅放緩。各地樓盤價格偶有打折，但至少在目前，還沒有出現普遍跳水現象。

房子因為出租可以帶來收益，所以可以看作資產，其價格和其他類型資產一樣，都是未來現金流的折現。房價簡單來說，是房租和利率之間函數，與房租成正比，與利率成反比，這里的利率一般可用一年期定期存折利率作為基石。邏輯上是這樣的：如果存款利息高于房租，人們把資金存入銀行，支付房租有余當然做房客；如果是房租支出高于存款利息，不如拿錢買房成房主合算。就這個意義上說，統(tǒng)計部門不將房地產價格列入CPI指數是正確的——買房者的房租支出被他的投資房產的收益抵消了，整個社會的房屋供需情況要看房租價格指數。如果通脹預期起來，那么以上基準利率意義就不是很大了，因為扣除通脹因素，實際存款利率為負。此時從理論上說，房價可以是無窮大。“跑不過劉翔，但你要跑贏CPI”成為城鎮(zhèn)居民流行語，那么房子和黃金一樣成為對沖通脹的保值品，價格最后會漲到哪里就沒譜了。

中國目前一年期存款利率為4.14%。而房租和物業(yè)管理價格指數今年上半年同比漲幅都在2％以上，個別地區(qū)比如北京、上海的房租上半年漲幅高達20％左右。而上半年的CPI指數同比上漲7.9%，也就是說實際存款利率為－3.76%。所以盡管房地產商如過街老鼠，人人喊打，房價高漲神憎鬼厭，但全國70個大中城市房價上半年同比漲幅還是為10％。至于未來房價是不是會跳水，除非實際存款利率轉為正，或者房租大幅跳水——這意味著城鎮(zhèn)居民人均收入大幅跳水，否則很難看到。

而去年四季度至今房地產行業(yè)進入“冬天”，這是國家信貸緊縮政策的結果。信貸緊縮就是貸款數量減少，這其實就是貸款利率變相上提。這就導致企業(yè)經營成本大幅提高，企業(yè)利潤率大幅下降。企業(yè)賺不到錢，這就導致企業(yè)股權資產價格大幅下跌，因此去年四季度至今的股市連續(xù)暴跌可以說就是信貸緊縮的必然結果。房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，貨幣緊縮對其打擊最重，而國家針對地產業(yè)的限制期房銷售、信貸資金管制以及IPO、企業(yè)債限制等“定向制導”打擊，幾乎將一些房地產企業(yè)逼近絕路，這使得房地產企業(yè)資產價格跌幅最大。價格下跌自然需求增多，因此今年上半年我們可以看到國內外游資熱錢紛紛涌向地產業(yè)搞收購，原先炒房的熱錢統(tǒng)統(tǒng)改炒房地產商。這些資金進場一般按20％年息計算，以項目股權做抵押，年底不還錢就拿地。一些房地產商不得不“賣兒賣女”度日，其凄凄慘慘悲悲切切可想而知。但房地產業(yè)目前較為艱難的都是被2007年大牛市沖昏頭腦，擴張過速的企業(yè)，那些對此有所提防，早就儲備現金“脂肪”過冬的地產商，比如萬科或者SOHO，日子并不難過，恰恰相反，這些大企業(yè)反而招兵買馬大肆收購，利用行業(yè)蕭條期積極進行產業(yè)整合，等到下一個房地產繁榮周期到來再大發(fā)利市。

那么奧運之后的地產業(yè)會繼續(xù)現在的蕭條局面嗎？

2007年前三季度樓市火爆得驚人，實際就預示未來一段時間內，樓市必然進入調整期。因為房價短短一年內翻番，就讓消費者熱情自然冷卻。去年四季度至今房地產銷售持續(xù)同比負增長，說明消費者對目前高房價顯然普遍不接受。人們無法接受短時間內價格暴漲的現實，內心深處總希望房價會下來再購買。因此，唱空樓市未來的觀點長時間被大眾普遍歡迎，而對地產前景可觀的觀點總被斥之為房地產商利益代言等等。但如前所述，除非是大幅加息將存款利率扭為正，最終消除人們的通脹預期，或者人均收入大幅減少導致房租下跌，否則很難看見樓價下跌的局面。數量型緊縮只會導致房地產商的“冬天”，未必會導致房價的“冬天”。

所謂英雄見慣也常人，丑八怪看多了也不覺得多丑。這就是行為金融學的“錨定”效應。人們短期內看不慣高房價這個“丑八怪”，干脆不去買，但時間長了，也就慢慢習慣這個 “丑八怪”，最后還是掏錢買房。但這個時間多長，那是誰都不好說的事情。按2004年-2005年緊縮經驗來看，一般要一年時間。如果按經驗推測，也許年底樓市銷售會漸漸好起來——不過這純粹望天打卦，純屬娛樂消遣，不構成任何投資建議。

（作者為安邦咨詢公司分析師）

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地產商“冬天”≠房價“冬天”