開(kāi)發(fā)商延遲交房 北京爭(zhēng)議奧運(yùn)因素
“合理”延遲
“8月20日,收到物業(yè)郵寄過(guò)來(lái)的通知,這個(gè)通知說(shuō),開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府文件的要求,奧運(yùn)停工,因此將收房日期推遲到10月31日。”天朗園業(yè)主薛城(化名)說(shuō)。和薛城一樣,不少業(yè)主8月20日收到快遞,還以為是交房通知。
“我們總覺(jué)得這個(gè)事情不太對(duì)。”薛城說(shuō),他所購(gòu)買的天朗園6號(hào)樓的房子,早在2006年10月左右就簽訂了購(gòu)房合同。“簽合同的時(shí)候,奧運(yùn)會(huì)早就確定日期了,當(dāng)時(shí)我們都知道奧運(yùn)會(huì)期間會(huì)停工。整個(gè)工程有哪些影響因素,在前期的項(xiàng)目運(yùn)作、整體安排中,就應(yīng)該考慮進(jìn)去。因?yàn)槲易约罕旧硪彩亲龉こ痰摹!?
這次延遲,給薛城的生活帶來(lái)了諸多影響。“我自己現(xiàn)在還在外面租房子住,每個(gè)月租金加上房貸,壓力很大。”像他這樣的業(yè)主,在天朗園還有很多。
“延期這么久,把我的計(jì)劃全部打亂了。現(xiàn)在租的房子10月4日到期,本來(lái)想月底交房,9月底裝修,到11月入住,和房東說(shuō)好了延期一個(gè)月,房東并不樂(lè)意。現(xiàn)在交房延期兩個(gè)月,我怎么也要續(xù)租三個(gè)月,正好到年底,那時(shí)候房子不好出租,估計(jì)房東更不愿意了。”天朗園一位網(wǎng)友說(shuō)。
而開(kāi)發(fā)商只是以?shī)W運(yùn)為由,正式告知延遲交房,并沒(méi)有提到相應(yīng)的處理措施。這激起了業(yè)主廣泛的不滿情緒。僅僅收到通知兩天后,8月23日上午十點(diǎn),三十多位業(yè)主來(lái)到售樓處,要求與開(kāi)發(fā)商對(duì)話,但業(yè)主們當(dāng)日并沒(méi)有見(jiàn)到相關(guān)負(fù)責(zé)人。
“目前我們和開(kāi)發(fā)商正在協(xié)商中。”薛城說(shuō),業(yè)主們已經(jīng)向開(kāi)發(fā)商表示,他們并不認(rèn)可其延期交房的做法,并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約交房的責(zé)任。“我們還在等開(kāi)發(fā)商的答復(fù)。”一位參與維權(quán)的業(yè)主9月1日對(duì)記者說(shuō),這離開(kāi)發(fā)商讓業(yè)主等待答復(fù)已經(jīng)過(guò)去了3天。
“延遲交房的通知已經(jīng)快遞到各個(gè)業(yè)主那去了。”高教新城的開(kāi)發(fā)商為北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展有限公司,其客戶服務(wù)部門(mén)一位工作人員對(duì)記者表示,接下來(lái)如何處理,這位工作人員稱公司還在協(xié)商中。
事情的解決,有兩種可能性,一是開(kāi)發(fā)商承認(rèn)違約,延遲交房,并按開(kāi)發(fā)商違約來(lái)處理這件事;另一種可能是,奧運(yùn)停工導(dǎo)致企業(yè)交房延期的理由成立,從而開(kāi)發(fā)商免責(zé)。
開(kāi)發(fā)商因?yàn)槭軍W運(yùn)停工影響延遲交房的理由是否能成立?
奧運(yùn)因素之惑
“對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,目前還沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定和文件。”北京市建委一名工作人員對(duì)記者表示。
北京權(quán)達(dá)律師事務(wù)所姜海燕律師對(duì)記者表示,雖然目前沒(méi)有接到相關(guān)的訴訟案件,但“好多人都在咨詢這個(gè)問(wèn)題,有的是奧運(yùn)以后收房,但是已經(jīng)收到了開(kāi)發(fā)商關(guān)于交房延期的通知”。
“我認(rèn)為,奧運(yùn)因素不能作為免責(zé)的理由。”姜海燕表示,“奧運(yùn)停工的情況,并不能歸為不可抗力的范疇,而更接近于情勢(shì)變更。”
根據(jù)《民法通則》的規(guī)定,不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。情勢(shì)變更則要求不可預(yù)見(jiàn),不可避免,其所造成的后果并非不能履行,而是表現(xiàn)為履行艱難或代價(jià)昂貴,且這一結(jié)果是可以克服的。不可抗力屬于法定的免責(zé)事由,這更有利于免除開(kāi)發(fā)商責(zé)任。
“我認(rèn)為不可以免責(zé),奧運(yùn)舉辦日期是早已定好的,開(kāi)發(fā)商有時(shí)間提前做合理安排,并不屬于不能克服的。”姜海燕說(shuō),“我認(rèn)為出現(xiàn)這類情況,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按規(guī)定賠償業(yè)主違約金。”
而北京京都律師事務(wù)所的律師則表示,奧運(yùn)停工以及相應(yīng)的交通管制政策,可以作為不可抗力因素來(lái)理解。
“如果到法院判決,需要根據(jù)具體的情況而定。例如,對(duì)某個(gè)樓盤(pán)而言,奧運(yùn)停工的條款對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響程度怎樣,是全部停了,還是停了一部分,這些都應(yīng)該給予考慮。不過(guò)這個(gè)事情肯定不屬于不可抗力。”北京漢衡律師事務(wù)所張萬(wàn)臣律師表示,其中責(zé)任如何細(xì)分,需要法院根據(jù)具體的調(diào)查而定。
實(shí)際上,關(guān)于不可抗力導(dǎo)致延遲交房的爭(zhēng)議,之前還曾出現(xiàn)在“非典”期間中。不少法律人士都表示,不可簡(jiǎn)單將此類事件劃歸不可抗力而免責(zé)。
奧運(yùn)停工和交通管制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是明顯的,保利金泉廣場(chǎng)11號(hào)樓以補(bǔ)償業(yè)主違約金的方式,將交房日期由2008年7月30日延遲至9月2日;此外,環(huán)球貿(mào)易中心后期項(xiàng)目、常營(yíng)兩限房,其前期工程奧運(yùn)停工,兩限房的交房日期也極有可能受到影響。
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