房地產(chǎn)市場(chǎng)正向銀行敲響警鐘
在我們看來(lái)，越來(lái)越多的跡象顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況在進(jìn)一步惡化，正在為銀行敲響警鐘。負(fù)面信號(hào)幾乎表現(xiàn)在房地產(chǎn)的每一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上——土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)中介。
在土地市場(chǎng)，不少一、二線城市2006－2007年間公開(kāi)“招拍掛”出讓的地塊中，有不少至今仍不能投入市場(chǎng)，要么是處于完全閑置狀態(tài)，要么是被不斷轉(zhuǎn)讓而未能開(kāi)發(fā)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，由于信貸緊縮導(dǎo)致資金短缺，除了極少數(shù)上市融資錢(qián)未花完的地產(chǎn)商之外，開(kāi)發(fā)商普遍縮小了開(kāi)發(fā)規(guī)模，許多實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商靠出售項(xiàng)目和股權(quán)茍延殘喘。在銷售環(huán)節(jié)，銷量萎縮的情況已持續(xù)了大半年，過(guò)去是有價(jià)無(wú)市，現(xiàn)在則發(fā)展到房?jī)r(jià)下降。至于房地產(chǎn)中介行業(yè)，更是最先遭遇到“秋風(fēng)掃落葉”式的寒流。
近期一些新的負(fù)面跡象，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了新的預(yù)警。我們注意到，資金緊缺的現(xiàn)象開(kāi)始在一些有實(shí)力的上市公司中顯現(xiàn)。據(jù)報(bào)道，世茂地產(chǎn)旗下北京世茂奧臨的樓盤(pán)約三四天前開(kāi)始大幅降價(jià)，去年最貴時(shí)賣到32000元/平方米的房子現(xiàn)在每平方米為19000－25000元，降幅逾20%。
國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大萬(wàn)科也加大了降價(jià)幅度。《南方周末》的調(diào)查稱，8月下旬，萬(wàn)科已在深圳開(kāi)始了低調(diào)的降價(jià)，降價(jià)精確地針對(duì)目標(biāo)客戶，據(jù)稱萬(wàn)科城、東方尊玉的房產(chǎn)是以低于6折的價(jià)格在出售。由于購(gòu)房者不滿所購(gòu)萬(wàn)科房產(chǎn)價(jià)格下跌，萬(wàn)科在上海、杭州等市場(chǎng)都遭遇了退房風(fēng)波。但萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石明確表示，不會(huì)無(wú)理由退房。
降價(jià)的背后就是資金壓力。現(xiàn)在的情況表明，不僅僅是一般的房地產(chǎn)商，就是有實(shí)力的上市房地產(chǎn)商也存在資金壓力問(wèn)題。作為國(guó)內(nèi)最有品牌的房地產(chǎn)商，萬(wàn)科從去年12月談房地產(chǎn)拐點(diǎn)時(shí)就開(kāi)始為今年的市場(chǎng)低迷布局。一些著名房地產(chǎn)上市公司之所以不怕品牌受損也要堅(jiān)持降價(jià)銷售，是為了堅(jiān)決從資金緊張的陷阱中盡快脫身。
房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，直接威脅的將是銀行。前幾個(gè)月，國(guó)內(nèi)已經(jīng)鬧過(guò)一回“斷供風(fēng)波”了，讓國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行和銀監(jiān)會(huì)嚇出了一身冷汗。據(jù)稱，國(guó)家發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)調(diào)研的結(jié)果是，國(guó)內(nèi)不會(huì)發(fā)生大規(guī)模的“斷供潮”；而商業(yè)銀行所做的壓力測(cè)試顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款目前的問(wèn)題都不大。更有數(shù)據(jù)稱，國(guó)內(nèi)截至今年7月末，深圳中資銀行中長(zhǎng)期個(gè)人貸款較年初僅增22.01億元人民幣，尚不及去年一個(gè)月的增額。這意味著，深圳的中資銀行自年初開(kāi)始已在收緊以房地產(chǎn)按揭貸款為主的個(gè)人貸款。
但是，銀行的謹(jǐn)慎是自今年才開(kāi)始，過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸一路狂飆。有市場(chǎng)人士透露，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，有大型國(guó)有銀行直接向開(kāi)發(fā)商提供強(qiáng)有力的資金支持，對(duì)天價(jià)拿地推波助瀾。
雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目的多，破產(chǎn)的少，但業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。中原地產(chǎn)的掌舵人施永青表示，現(xiàn)在這種情況就是開(kāi)發(fā)商排隊(duì)去死，等泡沫出盡了，沒(méi)死的就活下來(lái)了。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，已成為銀行必須面對(duì)的最大潛在風(fēng)險(xiǎn)之一。雖然沒(méi)有充足的“真實(shí)”數(shù)據(jù)，但銀行的問(wèn)題絕對(duì)不像他們所說(shuō)的那樣輕描淡寫(xiě)。警鐘已經(jīng)在慢慢敲響，但愿它不會(huì)變成喪鐘。
（作者為安邦咨詢公司高級(jí)分析師）
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