周大福競(jìng)得廣州“東塔”
東塔項(xiàng)目落入外資之手，是否預(yù)示著外資大舉進(jìn)入內(nèi)地樓市的開始？
外資并購(gòu)潮到來(lái)？
自西塔項(xiàng)目在2005年年底被越秀集團(tuán)競(jìng)得后，東塔項(xiàng)目便成為各路開發(fā)商的爭(zhēng)奪目標(biāo)。
根據(jù)廣州市政府的規(guī)劃，東、西塔組成的“雙子塔”將以432米的樓體高度成為國(guó)內(nèi)第一高的“雙子塔”，將以“廣東第一高樓”的身份成為廣州未來(lái)具有高檔商業(yè)、辦公功能的廣州地標(biāo)性建筑，是未來(lái)廣州促進(jìn)高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。
“這個(gè)項(xiàng)目前景很好，我們一直想拿下。”保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊告訴記者。
根據(jù)招標(biāo)規(guī)定：該次評(píng)標(biāo)分三階段淘汰，即“兩階段評(píng)審＋公開競(jìng)價(jià)”。首先評(píng)審技術(shù)標(biāo)，評(píng)審東塔的設(shè)計(jì)方案，從五個(gè)投標(biāo)開發(fā)商中淘汰一個(gè)，前四名進(jìn)入商務(wù)標(biāo)評(píng)審，主要根據(jù)公司的業(yè)績(jī)、開發(fā)方案和設(shè)計(jì)優(yōu)化、資金方案、經(jīng)營(yíng)方案、財(cái)務(wù)分析、接受政府監(jiān)管承諾情況等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，評(píng)出前三名進(jìn)入12日的公開競(jìng)價(jià)。
宋廣菊沒(méi)想到，在9月9日提交了競(jìng)買文件后，經(jīng)過(guò)前兩輪評(píng)審，來(lái)自新加坡的嘉德置地和保利就被淘汰出局，由另外三家——周大福、越秀城建和毅日地產(chǎn) （香港華人置業(yè)）進(jìn)行12日的公開競(jìng)價(jià)。
“這不僅僅是競(jìng)標(biāo)價(jià)格的問(wèn)題，而是廣州市政府綜合的考量。”宋廣菊揣測(cè)，“周大福在香港也做過(guò)這樣大體量的綜合性項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)上，可能比內(nèi)地公司更有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，引進(jìn)外資有利于這個(gè)項(xiàng)目國(guó)際性商業(yè)地產(chǎn)的定位。”
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江也認(rèn)為：“像東塔這樣的項(xiàng)目，引進(jìn)外資有利于在國(guó)際上招商，引進(jìn)國(guó)際大公司、大企業(yè)進(jìn)來(lái)，這跟廣州市正在推進(jìn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)趨向是吻合的。”
新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司企業(yè)傳訊經(jīng)理林志中告訴記者：“大家對(duì)周大福的認(rèn)識(shí)還有誤區(qū)，他不只是做珠寶生意，他也進(jìn)行投資，不僅在海外投資了很多地產(chǎn)，在北京順義也投資了麗宮別墅。他們有資金、有經(jīng)驗(yàn)。”
雖然周大福最終競(jìng)得了東塔，但是其所付出的建造成本將是一筆不小的數(shù)目。
來(lái)自廣州市國(guó)土局的公告顯示，根據(jù)參投企業(yè)的標(biāo)書反映，在不考慮物價(jià)、人工成本、貨幣匯率等因素變動(dòng)的情況下，東塔項(xiàng)目光建造成本將超過(guò)70億元，回收成本周期在15年至20年間。
華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為：“開發(fā)建設(shè)東塔，對(duì)企業(yè)融資實(shí)力、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力、回報(bào)周期提出了非常苛刻的要求。這也是其他兩家企業(yè)權(quán)衡利弊最終放棄競(jìng)標(biāo)的原因。”
在他看來(lái)，雖然周大福競(jìng)得了東塔項(xiàng)目，但并不意味著外資進(jìn)軍內(nèi)地樓市的收購(gòu)潮已經(jīng)到來(lái)。
什么方式進(jìn)入？
8月中旬，招商地產(chǎn)出售南京國(guó)際金融中心給新加坡基金公司ARA。
此前，科威特外資管理局入股香港南海公司，參與投資開發(fā)深圳蛇口某綜合類以住宅為主的地產(chǎn)項(xiàng)目。
在第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄看來(lái)，這些外資并購(gòu)事件在最近幾年內(nèi)一直都存在，只不過(guò)最近內(nèi)地開發(fā)商資金較為緊張，對(duì)外資而言并購(gòu)機(jī)會(huì)多了一些。
1992年即進(jìn)入內(nèi)地的第一太平戴維斯主要為一些外資買家和機(jī)構(gòu)投資者提供服務(wù)，如林木雄所言，最近一段時(shí)間的咨詢業(yè)務(wù)確實(shí)多了很多。
“我們最近接待的歐洲及中東的兩家私募基金代表，將到廣州天河區(qū)某寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行考查，一家來(lái)自迪拜，資金主要是阿拉伯富豪的私人存款；另一家來(lái)自歐洲，規(guī)模都有數(shù)億美元。”
據(jù)記者了解，近來(lái)，很多來(lái)自歐洲、中東、澳大利亞的私募基金都在深、廣兩地尋找高端的寫字樓和別墅項(xiàng)目。
林木雄說(shuō)：“就我觀察，原本看中人民幣升值因素投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，從人民幣與美元對(duì)價(jià)達(dá)到7之后，就明顯減少了。現(xiàn)在進(jìn)來(lái)的外資主要還是看到了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，看中項(xiàng)目本身有很大的升值潛力，因此長(zhǎng)期持有。”
外資進(jìn)軍內(nèi)地的背后是對(duì)中國(guó)房市長(zhǎng)期向好的考量，在這一判斷上，與國(guó)內(nèi)開發(fā)商并無(wú)二致，只是宏觀調(diào)控趨緊，內(nèi)地開發(fā)商在資金上捉襟見肘，給了外資投資的機(jī)會(huì)。
在“限外令”的阻止下，各路海外資本依然通過(guò)各種渠道曲線進(jìn)入中國(guó)樓市。
“一些外資在境內(nèi)設(shè)立投資機(jī)構(gòu)，跟國(guó)內(nèi)開發(fā)商合作；在海外市場(chǎng)如H股買進(jìn)內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商的股票；又比如周大福的老板鄭裕彤借款恒大。”在林木雄看來(lái)，資金就像水一樣，無(wú)孔不入。
公衍奎也認(rèn)為：“在資金渠道操作上，早已不是問(wèn)題，拿此次周大福競(jìng)得東塔項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其在國(guó)內(nèi)早已有實(shí)體，在國(guó)內(nèi)就可以完成融資。”
雖然與以前的電話咨詢相比，海外資本進(jìn)入內(nèi)地實(shí)地考察的情況逐漸增多，“但是依然停留在觀察階段，一是等待購(gòu)買時(shí)機(jī)，另外就是政策上沒(méi)有松動(dòng)”。
引進(jìn)外資迫切？
記者在廣州市國(guó)土局的網(wǎng)站上看到，市委、市政府也將出臺(tái)一系列措施，進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境和完善體制政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。接下來(lái)政府還將組織對(duì)廣州市白云新城、員村、白鵝潭、珠江新城中軸線四個(gè)功能區(qū)的招商推介。
“從投資角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)該鼓勵(lì)外資進(jìn)來(lái)。外資有經(jīng)驗(yàn)，有先進(jìn)的理念，可以推動(dòng)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。”黎文江說(shuō)，“這幾年一直是這樣，外資占比例太少了，起碼達(dá)到10%才是合理的。目前進(jìn)來(lái)的外資大部分是港資，新加坡的凱德置地在廣東也就少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。”
根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年廣東房地產(chǎn)投資中，銀行貸款占23%，自有資金占36%，項(xiàng)目定金、銷售款占38%，剩下的不到3%是外資。
雖然廣州市政府有著這樣引進(jìn)外資的良好愿望，內(nèi)地市場(chǎng)也比以前有更多的并購(gòu)機(jī)會(huì)，但是海外資本在地價(jià)、回報(bào)周期等方面顯然有著更加慎重的考慮。
拿此次退出競(jìng)標(biāo)的毅日集團(tuán)來(lái)說(shuō)，其代表中國(guó)業(yè)務(wù)部高級(jí)經(jīng)理葉家輝告訴記者，之所以在頭天晚上才決定不參與現(xiàn)場(chǎng)舉牌，是因?yàn)闁|塔項(xiàng)目地價(jià)雖然比較有吸引力，但其建筑成本很高，每平方米的成本大約1.3萬(wàn)－1.6萬(wàn)元，而且開發(fā)時(shí)間需要5年，如果把同樣的資金投入到其他項(xiàng)目的話，收益可能會(huì)更大。
今年7月1日，國(guó)家商務(wù)部下發(fā)的 《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》指出，商務(wù)部委托省級(jí)商務(wù)主管部門對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案材料進(jìn)行核對(duì)。針對(duì)外商投資房地產(chǎn)相關(guān)需要審批事項(xiàng)，地方商務(wù)主管部門依法進(jìn)行審批，并將原需報(bào)商務(wù)部備案的材料送至省級(jí)商務(wù)主管部門進(jìn)行核對(duì)。
“雖然這意味著外資投資審批的權(quán)限開始到地方政府。根據(jù)需要，地方政府可以加快審批和備案的時(shí)間，進(jìn)而加快外匯資金進(jìn)入的時(shí)間。但是，限外的總體情況依然偏緊。”公衍奎認(rèn)為。
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