南京“救市”:無(wú)奈的圖譜
9月27日,在國(guó)慶假日“售房黃金期”前夕,南京市政府發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》,對(duì)市民購(gòu)買商品房給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼;對(duì)開發(fā)商加大金融扶持力度,可延期交付建設(shè)規(guī)費(fèi)、出讓金。
“從政策內(nèi)容、出臺(tái)時(shí)機(jī)看,南京市政府此舉明顯在救市。”中原地產(chǎn)南京公司研究經(jīng)理羅浩認(rèn)為,盡管如此,市場(chǎng)觀望氛圍仍非常濃厚,今年國(guó)慶7天假期,南京交易有所上升但并未出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。
一位南京房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為,從實(shí)際效果看,南京、西安、成都、長(zhǎng)沙等地方城市的這一波“救市”行為,對(duì)市場(chǎng)的影響程度比較有限,這受其地方政府職能所限。另外,“救市”政策對(duì)減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
南京“救市”
9月27日下午,在南京市政府新聞發(fā)布廳,該市房管局、國(guó)土局及物價(jià)局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)到場(chǎng),發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。
該意見分進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境、行政管理服務(wù)環(huán)境三章,共有20條。其中,與購(gòu)房者相關(guān)的主要內(nèi)容是,南京市承諾適當(dāng)調(diào)整普通商品房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn),合理認(rèn)定二手住房交易稅收征收時(shí)點(diǎn),進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓房屋過(guò)程中的稅收負(fù)擔(dān)。
另外,進(jìn)一步落實(shí)房改政策,加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度。在今年10月1日至明年9月30日期間,凡購(gòu)買90平方米以下商品住房的,給予房款總額1%的補(bǔ)貼;凡購(gòu)買90-144平方米以下商品住房的,給予房款總額0.5%的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼按現(xiàn)行財(cái)政體制分擔(dān),在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)發(fā)放。
這就意味著,只要你買144平方米以下的房子,就可享有政府一定的財(cái)政補(bǔ)貼,無(wú)論你是買第一套自住的,還是買多套房子用來(lái)投資的。羅浩認(rèn)為,僅憑房款1%的財(cái)政補(bǔ)貼,顯然對(duì)購(gòu)房者缺少一些吸引力。
與開發(fā)商相關(guān)的主要內(nèi)容有:進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度,積極探索開展銀團(tuán)貸款、融資租賃、集合信托、在建工程抵押等業(yè)務(wù);在明年9月30日前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可緩交或分期繳納開發(fā)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)等建設(shè)規(guī)費(fèi),最長(zhǎng)可延期至辦理銷售許可證前;取消商品房“一套一價(jià)”管理方式。
“關(guān)鍵在貸款,”一位不愿具名的國(guó)資控股房地產(chǎn)公司老總認(rèn)為,盡管南京市建議人行南京分行加大對(duì)房企的貸款投放力度,但最終“投不投放,投多少,這些權(quán)利都在人行總部,而不是地方政府”。另外,延期繳納規(guī)費(fèi)對(duì)開發(fā)商有一定吸引力,一個(gè)10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目,規(guī)費(fèi)大概約在1800萬(wàn)元,預(yù)計(jì)大型開發(fā)商受惠最大,而對(duì)中小房企作用相對(duì)不明顯。
事實(shí)上,在此之前,一份名為南京市“救市討論稿”已出現(xiàn)在一些網(wǎng)站和論壇上,包括契稅將由2%調(diào)整為1%,個(gè)人公積金貸款額度最高從20萬(wàn)提高到30萬(wàn)元等,其中一些內(nèi)容與發(fā)布條款極為接近。一種尚未證實(shí)的傳言是,在發(fā)布之前,有關(guān)部門已聽取開發(fā)商的意見和建議。
在聽到“救市”消息后,一家南京大型地產(chǎn)公司立即召開會(huì)議,改變?cè)ǖ膰?guó)慶假期促銷方案,主要是調(diào)低了房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度,并借機(jī)加強(qiáng)推廣力度。也有的開發(fā)商放緩了開盤速度,等待后續(xù)相關(guān)政策出臺(tái),觀察市場(chǎng)下一步的反應(yīng)。
然而,各界反應(yīng)對(duì)此非常冷靜,房源成交有所上升但并未出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象,國(guó)慶7天假期南京一手房?jī)H認(rèn)購(gòu)609套、成交38套,約為去年國(guó)慶7天假期的35%、14%。羅浩認(rèn)為,這是一個(gè)比較差的成交業(yè)績(jī),“在消化政策的同時(shí),市場(chǎng)基本面還是比較冷的。”
財(cái)政壓力?
“新政主要表明地方政府的一種姿態(tài)。”中原地產(chǎn)南京公司研究經(jīng)理羅浩認(rèn)為,對(duì)市場(chǎng)信心有點(diǎn)提振作用,但影響程度還是有限的。此前,盡管南京樓市相對(duì)比較平穩(wěn),但其推出的“一房一價(jià)”等政策,均在全國(guó)引起很大關(guān)注和爭(zhēng)議。
據(jù)了解,今年上半年,南京市商品房銷售面積為305.58萬(wàn)平方米,同比去年下降37.9%,商品房銷售額164.2億元,同比下降30.0%;其中住宅銷售額140.47億元,較去年同期下降34.1%。
與深圳、杭州、上海等城市相比,南京樓市這份“成績(jī)單”還算比較好,但為何還是先于他們出臺(tái)“救市”措施,這令一些社會(huì)人士“看不懂”。一位匿名網(wǎng)友說(shuō),廣州、深圳房?jī)r(jià)降那么多,也沒(méi)見幾個(gè)開發(fā)商跳樓的,政府為什么如此慌張?
對(duì)此,南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定表示,全市出現(xiàn)商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、涉房社會(huì)問(wèn)題顯現(xiàn)等新變化,如不采取及時(shí)必要調(diào)控措施,將直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展,住房民生的有效改善。
事態(tài)發(fā)展真的有這么嚴(yán)重嗎?
“可怕的是對(duì)冬季到來(lái)的恐懼。”南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室主任陸玉龍認(rèn)為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,用財(cái)政補(bǔ)貼等措施來(lái)減輕第一套購(gòu)房者負(fù)擔(dān),具有國(guó)策性的“普遍意義”,且挖掘潛力和空間很大。但如果在此時(shí)此刻指望該政策來(lái)救市,那是錯(cuò)誤的,是對(duì)調(diào)控的不正確認(rèn)識(shí)。“商品房改革已經(jīng)歷10年,且期間出現(xiàn)多次大幅上漲,行業(yè)需要一個(gè)調(diào)整期。”
“房地產(chǎn)不景氣進(jìn)而影響財(cái)政收入,這是南京急于救市的主要原因之一。”據(jù)南京一家國(guó)有控股房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹,他的一個(gè)朋友、南京某銀行負(fù)責(zé)人,在國(guó)慶節(jié)前參加市里一個(gè)會(huì)議時(shí),一位市政府領(lǐng)導(dǎo)訴苦說(shuō),去年房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)在150億元,預(yù)計(jì)今年只有50億元。
據(jù)南京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),今年1-9月份,南京地塊出讓金總額近122億元,比去年同期183億元下降了約33%。值得關(guān)注的是,底價(jià)成交、流標(biāo)地塊在明顯增多,今年1-9月份南京地塊溢價(jià)成交4個(gè),底價(jià)成交40個(gè),流標(biāo)5個(gè);而去年同期溢價(jià)成交46個(gè),底價(jià)成交17個(gè),流標(biāo)僅為1個(gè)。
近幾年,南京市土地出讓金占財(cái)政收入的比例呈現(xiàn)下降趨勢(shì),但仍占有相當(dāng)大的比例,目前在1/3強(qiáng),較2002年58%有明顯回落。“這是一個(gè)非常好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。”南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授認(rèn)為,但相對(duì)上海、杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而言,南京的財(cái)政收入騰挪空間相對(duì)有限。
據(jù)了解,在中西部一些城市,土地出讓金占財(cái)政收入還要更高一些,“土地經(jīng)營(yíng)城市”明顯。一旦房地產(chǎn)不景氣,三產(chǎn)、工業(yè)還不具備較強(qiáng)的“補(bǔ)血功能”。
郭宏定表示,這個(gè)政策還是有一定的力度,我們覺得對(duì)市場(chǎng)肯定會(huì)有正面的影響,當(dāng)然還有更重要的政策,像稅、費(fèi)、金融政策,這是在中央政府,因?yàn)榈胤秸畽?quán)限有限,像兩稅的降低這只能由中央政府提,地方政府不能提。
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