9月27日，在國(guó)慶假日“售房黃金期”前夕，南京市政府發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，對(duì)市民購(gòu)買商品房給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；對(duì)開發(fā)商加大金融扶持力度，可延期交付建設(shè)規(guī)費(fèi)、出讓金。

“從政策內(nèi)容、出臺(tái)時(shí)機(jī)看，南京市政府此舉明顯在救市。”中原地產(chǎn)南京公司研究經(jīng)理羅浩認(rèn)為，盡管如此，市場(chǎng)觀望氛圍仍非常濃厚，今年國(guó)慶7天假期，南京交易有所上升但并未出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。

一位南京房地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，從實(shí)際效果看，南京、西安、成都、長(zhǎng)沙等地方城市的這一波“救市”行為，對(duì)市場(chǎng)的影響程度比較有限，這受其地方政府職能所限。另外，“救市”政策對(duì)減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

南京“救市”

9月27日下午，在南京市政府新聞發(fā)布廳，該市房管局、國(guó)土局及物價(jià)局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)到場(chǎng)，發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

該意見分進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境、行政管理服務(wù)環(huán)境三章，共有20條。其中，與購(gòu)房者相關(guān)的主要內(nèi)容是，南京市承諾適當(dāng)調(diào)整普通商品房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，合理認(rèn)定二手住房交易稅收征收時(shí)點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓房屋過(guò)程中的稅收負(fù)擔(dān)。

另外，進(jìn)一步落實(shí)房改政策，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度。在今年10月1日至明年9月30日期間，凡購(gòu)買90平方米以下商品住房的，給予房款總額1％的補(bǔ)貼；凡購(gòu)買90-144平方米以下商品住房的，給予房款總額0.5％的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼按現(xiàn)行財(cái)政體制分擔(dān)，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)發(fā)放。

這就意味著，只要你買144平方米以下的房子，就可享有政府一定的財(cái)政補(bǔ)貼，無(wú)論你是買第一套自住的，還是買多套房子用來(lái)投資的。羅浩認(rèn)為，僅憑房款1％的財(cái)政補(bǔ)貼，顯然對(duì)購(gòu)房者缺少一些吸引力。

與開發(fā)商相關(guān)的主要內(nèi)容有：進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度，積極探索開展銀團(tuán)貸款、融資租賃、集合信托、在建工程抵押等業(yè)務(wù)；在明年9月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可緩交或分期繳納開發(fā)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)等建設(shè)規(guī)費(fèi)，最長(zhǎng)可延期至辦理銷售許可證前；取消商品房“一套一價(jià)”管理方式。

“關(guān)鍵在貸款，”一位不愿具名的國(guó)資控股房地產(chǎn)公司老總認(rèn)為，盡管南京市建議人行南京分行加大對(duì)房企的貸款投放力度，但最終“投不投放，投多少，這些權(quán)利都在人行總部，而不是地方政府”。另外，延期繳納規(guī)費(fèi)對(duì)開發(fā)商有一定吸引力，一個(gè)10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，規(guī)費(fèi)大概約在1800萬(wàn)元，預(yù)計(jì)大型開發(fā)商受惠最大，而對(duì)中小房企作用相對(duì)不明顯。

事實(shí)上，在此之前，一份名為南京市“救市討論稿”已出現(xiàn)在一些網(wǎng)站和論壇上，包括契稅將由2％調(diào)整為1％，個(gè)人公積金貸款額度最高從20萬(wàn)提高到30萬(wàn)元等，其中一些內(nèi)容與發(fā)布條款極為接近。一種尚未證實(shí)的傳言是，在發(fā)布之前，有關(guān)部門已聽取開發(fā)商的意見和建議。

在聽到“救市”消息后，一家南京大型地產(chǎn)公司立即召開會(huì)議，改變?cè)ǖ膰?guó)慶假期促銷方案，主要是調(diào)低了房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度，并借機(jī)加強(qiáng)推廣力度。也有的開發(fā)商放緩了開盤速度，等待后續(xù)相關(guān)政策出臺(tái)，觀察市場(chǎng)下一步的反應(yīng)。

然而，各界反應(yīng)對(duì)此非常冷靜，房源成交有所上升但并未出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，國(guó)慶7天假期南京一手房?jī)H認(rèn)購(gòu)609套、成交38套，約為去年國(guó)慶7天假期的35％、14％。羅浩認(rèn)為，這是一個(gè)比較差的成交業(yè)績(jī)，“在消化政策的同時(shí)，市場(chǎng)基本面還是比較冷的。”

財(cái)政壓力？

“新政主要表明地方政府的一種姿態(tài)。”中原地產(chǎn)南京公司研究經(jīng)理羅浩認(rèn)為，對(duì)市場(chǎng)信心有點(diǎn)提振作用，但影響程度還是有限的。此前，盡管南京樓市相對(duì)比較平穩(wěn)，但其推出的“一房一價(jià)”等政策，均在全國(guó)引起很大關(guān)注和爭(zhēng)議。

據(jù)了解，今年上半年，南京市商品房銷售面積為305.58萬(wàn)平方米，同比去年下降37.9%，商品房銷售額164.2億元，同比下降30.0%；其中住宅銷售額140.47億元，較去年同期下降34.1%。

與深圳、杭州、上海等城市相比，南京樓市這份“成績(jī)單”還算比較好，但為何還是先于他們出臺(tái)“救市”措施，這令一些社會(huì)人士“看不懂”。一位匿名網(wǎng)友說(shuō)，廣州、深圳房?jī)r(jià)降那么多，也沒(méi)見幾個(gè)開發(fā)商跳樓的，政府為什么如此慌張？

對(duì)此，南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定表示，全市出現(xiàn)商品房成交量下降、新開工面積下降、房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、涉房社會(huì)問(wèn)題顯現(xiàn)等新變化，如不采取及時(shí)必要調(diào)控措施，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展，住房民生的有效改善。

事態(tài)發(fā)展真的有這么嚴(yán)重嗎？

“可怕的是對(duì)冬季到來(lái)的恐懼。”南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室主任陸玉龍認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，用財(cái)政補(bǔ)貼等措施來(lái)減輕第一套購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，具有國(guó)策性的“普遍意義”，且挖掘潛力和空間很大。但如果在此時(shí)此刻指望該政策來(lái)救市，那是錯(cuò)誤的，是對(duì)調(diào)控的不正確認(rèn)識(shí)。“商品房改革已經(jīng)歷10年，且期間出現(xiàn)多次大幅上漲，行業(yè)需要一個(gè)調(diào)整期。”

“房地產(chǎn)不景氣進(jìn)而影響財(cái)政收入，這是南京急于救市的主要原因之一。”據(jù)南京一家國(guó)有控股房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人介紹，他的一個(gè)朋友、南京某銀行負(fù)責(zé)人，在國(guó)慶節(jié)前參加市里一個(gè)會(huì)議時(shí),一位市政府領(lǐng)導(dǎo)訴苦說(shuō)，去年房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)在150億元，預(yù)計(jì)今年只有50億元。

據(jù)南京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1－9月份，南京地塊出讓金總額近122億元，比去年同期183億元下降了約33％。值得關(guān)注的是，底價(jià)成交、流標(biāo)地塊在明顯增多，今年1－9月份南京地塊溢價(jià)成交4個(gè)，底價(jià)成交40個(gè)，流標(biāo)5個(gè)；而去年同期溢價(jià)成交46個(gè)，底價(jià)成交17個(gè)，流標(biāo)僅為1個(gè)。

近幾年，南京市土地出讓金占財(cái)政收入的比例呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但仍占有相當(dāng)大的比例，目前在1/3強(qiáng)，較2002年58％有明顯回落。“這是一個(gè)非常好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。”南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任葛揚(yáng)教授認(rèn)為，但相對(duì)上海、杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而言，南京的財(cái)政收入騰挪空間相對(duì)有限。

據(jù)了解，在中西部一些城市，土地出讓金占財(cái)政收入還要更高一些，“土地經(jīng)營(yíng)城市”明顯。一旦房地產(chǎn)不景氣，三產(chǎn)、工業(yè)還不具備較強(qiáng)的“補(bǔ)血功能”。

郭宏定表示，這個(gè)政策還是有一定的力度，我們覺得對(duì)市場(chǎng)肯定會(huì)有正面的影響，當(dāng)然還有更重要的政策，像稅、費(fèi)、金融政策，這是在中央政府，因?yàn)榈胤秸畽?quán)限有限，像兩稅的降低這只能由中央政府提，地方政府不能提。

• · 為什么中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不降？ 　|　 2009-08-07
• · 南京青年街頭揮刀 要求特警擊斃自己不然就殺人 　|　 2009-08-07
• · 京滬粵樓市7月成交量集體回落 　|　 2009-08-06
• · 政策頻出力度升級(jí) 銀監(jiān)風(fēng)暴來(lái)臨？ 　|　 2009-08-05
• · 一線城市7月樓市成交量集體回落 　|　 2009-08-04