網(wǎng)絡(luò)版專稿 記者 嚴(yán)鈺 三中全會(huì)前夕，中國(guó)央行緊急宣布存款準(zhǔn)備金率和人民幣存貸款基準(zhǔn)利率雙雙下調(diào)。顯然，國(guó)家宏觀調(diào)控政策由之前“一保一控”全面轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)”。分析人士表示，中國(guó)樓市若繼續(xù)蕭條下行，不排除四季度政府出臺(tái)救市措施。

房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重超過1/5，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要因素。可見，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、防止固定資產(chǎn)投資大幅下滑對(duì)維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)作用重大。

宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)”

隨著CPI持續(xù)回落，“保增長(zhǎng)”成為當(dāng)前首要任務(wù)。10月8日晚,央行宣布“兩率”齊降:存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn);一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)各0.27個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),國(guó)務(wù)院決定9日起對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅。業(yè)內(nèi)人士稱，“兩率”齊降意味著貨幣政策初步松動(dòng)，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。

同時(shí)，銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾也表示：“政府現(xiàn)在看清楚了,在金融危機(jī)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)下滑的局面下,外需現(xiàn)在很難控制,而內(nèi)需我們還有能力調(diào)控。中國(guó)央行的目的主要是保增長(zhǎng),下調(diào)準(zhǔn)備金率和貸款利率就是為了放松流動(dòng)性,這將促進(jìn)內(nèi)需,有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”

然而，美國(guó)次貸危機(jī)后，國(guó)際金融環(huán)境逐步惡化，中國(guó)出口持續(xù)回落幾成定局，根據(jù)央行的調(diào)查，反映國(guó)內(nèi)需求的國(guó)內(nèi)訂單指數(shù)今年3季度創(chuàng)10年來最大降幅。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前的情形下，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)從而防止固定資產(chǎn)投資大幅下滑對(duì)維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)作用重大。另外，萬研究所在最新房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告中指出，4季度救市的政策將愈演愈烈，而未來不排除中央政府基于保增長(zhǎng)目的出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)在保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)中的作用重大。消費(fèi)、投資和凈出口是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)近些年高速發(fā)展的三駕馬車，而投資在其中扮演著越來越重要的作用，2000年以后投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度大幅上升，01年以后超過消費(fèi)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展最主要的動(dòng)力。作為需求市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接或間接影響60余個(gè)行業(yè)。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)消費(fèi)對(duì)GDP的拉動(dòng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過20％。因此保持房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展意義重大。

各地紛紛響應(yīng)救市

中國(guó)樓市陷入長(zhǎng)達(dá)一年之久的深度調(diào)整期。市場(chǎng)觀望情緒十分嚴(yán)重，成交頹勢(shì)暫時(shí)仍無復(fù)蘇的跡象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降10.8％和7％，8月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為101.78，比7月份回落0.58點(diǎn)，比去年同月回落2.70點(diǎn)，自去年12月以來，國(guó)房景氣指數(shù)已連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比回落，此外，央行三季度調(diào)查結(jié)果顯示，未來三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3％，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平，其中，在調(diào)查的七個(gè)大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級(jí)城市未來三個(gè)月打算買房的人數(shù)占比均不足10％，低于全國(guó)平均水平。

樓市成交的清淡讓長(zhǎng)期依賴“土地財(cái)政”的地方政府感受到沉重壓力。近兩個(gè)月以來，東莞、長(zhǎng)沙、西安、蕪湖、南京等地方政府頻頻出臺(tái)減免稅費(fèi)和補(bǔ)貼等相關(guān)政策刺激當(dāng)?shù)貥鞘小?0月10日，南京出臺(tái)了關(guān)于購房補(bǔ)貼發(fā)放的細(xì)則。其中明確享受“房貼”的購房時(shí)間，在2008年l0月1日至2O09年9月30日期間購買普通住房，可享受補(bǔ)貼。9月7日，西安市《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》被公開。從2008年9月4日起至2009年12月31日，在西安購房者，將根據(jù)購房款總額，享受1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)的財(cái)政補(bǔ)貼。

同時(shí)，地方政府的“救市”也得到中房協(xié)的支持。9月23日，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)朱中一對(duì)外透露，中房協(xié)給國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上書了一份房地產(chǎn)政策調(diào)整建議，得到國(guó)務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視。同時(shí)他指出具體政策包括：允許地方政府自行救市；降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率；鼓勵(lì)改善性住房需求；加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)功能等。此外，中房協(xié)對(duì)于上書的建議十分樂觀。朱中一表示，在去年同樣的時(shí)間，中房協(xié)通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向國(guó)務(wù)院遞交了一份政策建議報(bào)告，隨后該報(bào)告內(nèi)容被政策制定部門采用。基于此，他同樣有信心今年的政策建議會(huì)得到采納。可見，以穩(wěn)定市場(chǎng)為調(diào)控目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能再次“變調(diào)”。

 救市路徑猜想

申萬研究所在最新房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告中指出，四季度救市的政策將愈演愈烈；而未來不排除中央政府基于保增長(zhǎng)目的出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府救市將是中國(guó)政府救市的前奏。據(jù)天相投資分析報(bào)告稱，管理層松動(dòng)樓市政策的可能方式有兩種，直接松綁相關(guān)政策和默許地方政府刺激樓市的努力。

天相投資還認(rèn)為，最為重要的是管理層的態(tài)度，這將很大程度上決定市場(chǎng)各方對(duì)于后市的預(yù)期，而從具體政策方面來看，去年引發(fā)行業(yè)調(diào)整的導(dǎo)火索第二套房貸款限制的政策是有調(diào)整可能的，因?yàn)檫@個(gè)政策誤傷了相當(dāng)一部分購買力較強(qiáng)的改善性需求，因此調(diào)整的可能較大。另外，降低購房者的交易成本能夠較為直接地提升有效需求，如契稅、個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅、二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等政策存在減免的空間。因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)的稅種基本為地方稅種，只要管理層默許，地方政府減免這些稅費(fèi)來刺激樓市的動(dòng)力還是較強(qiáng)的。

除此之外，地方政府可采用的政策還有對(duì)購房者進(jìn)行補(bǔ)貼、公積金貸款上限的調(diào)整、城市戶籍政策等，這都可以對(duì)購房者產(chǎn)生明顯的刺激作用。 例如南京出臺(tái)的關(guān)于關(guān)于購房補(bǔ)貼發(fā)放的細(xì)則等。

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