地產(chǎn)大佬沖刺“最后60天”
經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 寒風料峭,但房地產(chǎn)商對寒冷的感受程度卻不盡相同。
記者在2008年金融年會采訪之際,與會地產(chǎn)商的“過冬”感慨,此起彼伏。“蜜月很短,日子很長。” 馮侖一再強調房地產(chǎn)的平淡期行將到來,目前受調控作用明顯的多為住宅地產(chǎn)。馮侖稱,今年以來,一些城市的商業(yè)地產(chǎn)的租金還有所上升,住宅代表不了整個市場。
但顯然,不是所有人都像馮侖那么樂觀,參與金融年會的潘石屹對房地產(chǎn)形勢的評價是“很慘淡”。反映在房地產(chǎn)企業(yè)剛剛出臺的三季報中,同樣是幾家歡喜幾家愁。
既定目標壓力
今年年中,不同機構都曾經(jīng)預警,2008年,房地產(chǎn)公司將難以完成預計銷售計劃。上市地產(chǎn)企業(yè)的三季度報告,基本可以證實業(yè)界的這個擔心。
2008年前三季度,萬科累計實現(xiàn)銷售面積402.4萬平方米,銷售收入356.1億元,分別比去年同期減少8.9%和3.2%。繼在半年報中調低全年的開竣工計劃,萬科決定進一步下調今年的開工計劃,開工面積再調減約110萬平方米,到570萬平方米左右,以更好地匹配市場的銷售節(jié)奏。同時,萬科在報告期末對所有項目的減值狀況進行了全面測試,按照存貨成本和可變現(xiàn)凈值孰低計量的標準,計提存貨減值準備。
營業(yè)總收入增幅最大的保利地產(chǎn),前三季度營業(yè)總收入為66.9億元,同比增幅71%,前三季度,保利共實現(xiàn)銷售面積176.03萬平方米,實現(xiàn)銷售認購金額141.53億元,同比分別增長18%和17.95%,項目周轉情況優(yōu)于其他三家公司,完成了全年銷售認購目標的59%。這樣的業(yè)績在三季度房地產(chǎn)行業(yè)中已是不俗。保利地產(chǎn)一位內部人士向記者介紹,目前,保利的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)超過160億元,且在11月將有大量簽約。公司領導對完成全年的銷售計劃保有信心,目前并沒有修改既定的全年銷售目標。
招商地產(chǎn)和金地在前三季度的營業(yè)總收入的增幅較低,金地的營業(yè)收入同比增加31%,增速較緩,金地前三季度共實現(xiàn)銷售面積73.11萬平方米,銷售金額78.49 億元,雖然銷售面積同比下降8.57%,但銷售金額卻同比增長11.68%。
招商的營業(yè)收入同比減少13%,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,招商地產(chǎn)在北京的樓盤公園1872,后期推出的住宅樓的銷售狀況不佳。招商地產(chǎn)原計劃2008年實現(xiàn)銷售100億元,截至三季報期末,招商實現(xiàn)銷售50多億元,距離全年的銷售目標還有近一半。
現(xiàn)金流堪憂
面臨國際金融市場的動蕩,萬科表示今后將回歸最基本的商業(yè)邏輯。一方面堅持“現(xiàn)金為王”的策略,在確保經(jīng)營穩(wěn)健性和安全性的同時,為隨時把握可能萌發(fā)的市場機會蓄積力量。另一方面,在行業(yè)的調整期內,不過于追求短期內的規(guī)模增長,而將精力更多放在提升公司的專業(yè)能力上。
肇始于去年10月的降價,雖然一度引發(fā)業(yè)內的強烈爭議,但是不可否認的是,靈活的銷售方式確實為萬科過冬儲備了充足的資本。同時,在今年9月份,萬科發(fā)行59億元公司債券,報告期末,萬科擁有貨幣資金199.4億元,比中期末的153.7億元增加了29.8%。每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額0.181,而保利、招商、金地的每股經(jīng)營所得的現(xiàn)金流凈額均為負值,分別為-3.33,-2.2和-0.66。
萬科三季報顯示的公司的凈負債率34.8%,比中期末的凈負債率37.1%有所下降,遠低于保利的117%,招商地產(chǎn)的85%和金地的77%,抗風險能力較強。
但是若將無息負債考慮在內,招商地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率在四家企業(yè)中控制得最佳,為67.3%,其次是萬科、保利和金地。今年9月,蛇口工業(yè)區(qū)通過其下屬子公司達峰國際股份有限公司增持招商B 股964,750 股,平均價格為7.15 元/股,加之8月南京國際金融中心的轉讓也為招商地產(chǎn)貢獻了寶貴的現(xiàn)金。
金地今年增發(fā)A股未獲通過,資本金的補充沒有及時到位,但是金地經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-11.1億元,較去年同期增長了72.4%,現(xiàn)金流狀況改善明顯。2007年9月,金地集團以15.9億元,取得番禺“地王”,樓面地價為6230元/平方米,就在金地拍下此地后數(shù)月,廣州市政府在該地塊周邊推出的限價房項目,價格在5500元/平方米以下,且自去年拿下番禺地王后,金地至今沒有在土地市場上再度出手。而今年8月以來,金地在上海的樓盤灣流域和深圳的梅隴鎮(zhèn)都有較大的折讓,與萬科的降價策略遙相呼應。在10 月和11月,金地計劃開盤和加推金地梅隴鎮(zhèn)、金地名軒、金地博登湖等十多個項目。集中的放量或許可以在剩下的一個季度,較大地釋放現(xiàn)金的壓力。
在最后一個季度將會有較大放量的并不只有金地一家,面對著并不那么讓人興奮的一個年關,最后一個季度的沖刺,或許將是真正的雪中送炭。
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