央行不再出細(xì)則 “改善性普通自住房”尷尬
10月22日晚，中國(guó)人民銀行公布《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購(gòu)買普通住房》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、最低首付款比例調(diào)整為20%，并規(guī)定對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。盡管央行要求金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在10月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定工作，但至今除了個(gè)別銀行簽出了個(gè)別首付20%、利率按基準(zhǔn)利率0.7倍折算的下限利率計(jì)算的首套房按揭貸款，多數(shù)銀行還在等待時(shí)機(jī)。自10月下旬以來經(jīng)紀(jì)公司交易量寥寥。
“我認(rèn)為央行的做法并不是為了托房?jī)r(jià)，而是為了拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但央行和銀監(jiān)會(huì)看來還沒有達(dá)成一致意見，一個(gè)是說改善性住房也可享受優(yōu)惠利率，一個(gè)是說只有首次購(gòu)房才能享受到，因此出現(xiàn)了目前的尷尬。”這位人士分析。
撤了再掛 各商行細(xì)則一波三折
“目前大家所知道的就是總行公布給媒體的部分，二套房的政策總行還在研究呢！”11月5日，某股份制銀行北京三元支行的按揭貸款中心工作人員告訴記者，在總行的細(xì)則下發(fā)到各個(gè)分支行之前，仍將執(zhí)行之前的舊政策。
根據(jù)記者從某經(jīng)紀(jì)公司了解到的情況，目前該公司已有個(gè)別客戶按照20%首付、基準(zhǔn)利率0.7倍的新的下限標(biāo)準(zhǔn)辦到了首套房的按揭貸款，但此次“首套房”的標(biāo)準(zhǔn)是按照家庭標(biāo)準(zhǔn)來界定的，比按照個(gè)人標(biāo)準(zhǔn)界定相對(duì)較嚴(yán)。該公司人士表示，不方便透露具體有哪幾家銀行放開了首套房的貸款條件。
至于各家銀行的二套房的首付和利率政策，仍然沒有放松。盡管中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行出臺(tái)的細(xì)則中有 “居民首購(gòu)普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例20%；借款人購(gòu)買非普通住房的，即使是首次購(gòu)房，首付款比例原則上不低于25%”一款，但據(jù)記者從農(nóng)行北京分行獲知的消息，各地分支行尚未接到總行下達(dá)新的貸款操作細(xì)則，目前還是按照舊政策來辦。
據(jù)了解，舊政策對(duì)第二套房劃分非常嚴(yán)格，“只要貸款買房，在央行征信系統(tǒng)有貸款記錄，不管貸款有沒有結(jié)清，都算第二套房。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究部研究經(jīng)理靳瑞欣表示。
目前為止，正式宣布出臺(tái)細(xì)則的只有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行兩家。農(nóng)行的政策早在銀監(jiān)會(huì)通知下發(fā)前已在官方網(wǎng)站公布過一次，但又緊急撤下，等銀監(jiān)會(huì)的緊急通知出臺(tái)后，再次公布。該行政策中提到了“對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍”。交通銀行的政策則是在銀監(jiān)會(huì)通知之后露面，僅針對(duì)首次利用貸款購(gòu)買普通自住房的貸款人可實(shí)行 “利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的70%，首付比例20%”的優(yōu)惠，對(duì)于二套房和其他客戶的貸款細(xì)則，交行并沒有進(jìn)一步說明。
而其他幾家銀行的情況更是一團(tuán)迷霧，幾天前，媒體紛紛報(bào)道光大銀行已經(jīng)出臺(tái)房貸新政，大幅放松了二套房的利率和首付，然而當(dāng)記者采訪該行宣傳部門負(fù)責(zé)人時(shí)，被告知“一切以光大銀行網(wǎng)站上公布的為準(zhǔn)。”而記者在該行網(wǎng)站上并未發(fā)現(xiàn)關(guān)于房貸細(xì)則的只言片語(yǔ)。建設(shè)銀行、招商銀行也被傳已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則，但記者隨后就在招商銀行網(wǎng)站上看到了一則辟謠信息，內(nèi)容是說招行房貸細(xì)則尚未出臺(tái)，目前正在研究中，網(wǎng)上流傳的并不是招行的房貸細(xì)則。
10月22日的房貸新政，頗吊了一把購(gòu)房者的胃口，只不過那塊肉還懸在高處，尚未到自己嘴邊。先是10月22日出了個(gè) “改善性普通自住房”的新概念，正當(dāng)大家都在疑惑 “改善性”、“普通”、“自住房”應(yīng)該分別怎么理解時(shí)，銀監(jiān)會(huì)下達(dá)一個(gè)緊急通知，優(yōu)惠政策局限在了首套房。接著央行表示不再出細(xì)則，而是由各家銀行自己把關(guān)。這樣一來，銀行也不敢在“改善性普通自住房”上強(qiáng)出頭了。
“改善性普通自住房”到底是個(gè)什么概念？改善多大平米能算改善？標(biāo)準(zhǔn)太難界定，界定不好后果很不好。投資者就會(huì)進(jìn)來。靳瑞欣認(rèn)為，銀監(jiān)會(huì)之所以出臺(tái)緊急通知就是擔(dān)心銀行借此機(jī)會(huì)放松房貸帶來風(fēng)險(xiǎn)。
小銀行劍走偏鋒業(yè)內(nèi)盼快刀斬亂麻
不過據(jù)記者從房地產(chǎn)公司了解到的情況，雖然央行和銀監(jiān)會(huì)在去年的一個(gè)補(bǔ)充通知中對(duì)“首套房”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范，要求以家庭為標(biāo)準(zhǔn)界定房貸次數(shù)，但也不是完全不可以變通。假如購(gòu)房人買的第一套住房沒有申請(qǐng)按揭貸款，也就是說在央行征信系統(tǒng)中沒有貸款買房的記錄，就可以算作第一套房。也有的小銀行可將已結(jié)清第一套住房按揭貸款的客戶視為改善性住房。
北京美林灣的銷售人員告訴記者，在該樓盤買房，如果夫妻雙方中的一方在央行征信系統(tǒng)中有按揭貸款記錄，但只要另一方還沒有記錄，這種情況下可以以丈夫名義買房，也能算作首套房。未婚人士可以以父母的名義買，也能視為首套房。但這位銷售人員提醒記者，“當(dāng)然這種情況的話要碰運(yùn)氣，如果被查到的話會(huì)被要求重新辦理貸款。”
另?yè)?jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，個(gè)別地方銀行私下里采取了變通的做法，即不審查其貸款記錄，而是讓貸款人寫一個(gè)保證書，聲明自己原來所居住的住房面積過小，需要改善住房條件，買房是用來自住，這樣也可以按照第一套住房的優(yōu)惠措施來辦。但這一做法尚未得到銀行人士證實(shí)。靳瑞欣表示，假如有這種寫保證書的做法，基本上是“掩耳盜鈴”，沒有辦法監(jiān)管。
而更多已經(jīng)辦理了按揭貸款且明年還要繼續(xù)還款的首套房置業(yè)者更關(guān)心的是，明年1月1日起是否能將自己目前的基準(zhǔn)利率0.85倍的執(zhí)行利率下調(diào)至0.7倍基準(zhǔn)利率的下限來執(zhí)行。記者了解到，這部分存量貸款客戶目前尚未收到來自銀行的明年利率下調(diào)通知。根據(jù)農(nóng)行的細(xì)則，對(duì)于貸款存量，初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，自動(dòng)調(diào)整利率，貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。
但我愛我家市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理秦瑞表示：“存量客戶從8.5折打到7折，這是銀行自己制定的對(duì)老客戶的優(yōu)惠措施。農(nóng)行出臺(tái)這個(gè)政策不代表其他銀行也會(huì)照著這個(gè)辦。”
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