經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周亞玲 張曉暉 張雅楠 2007年末，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司排著隊(duì)等著赴港上市，遠(yuǎn)洋、SOHO中國(guó)香港上市成功，成為一面大大的旗幟，引來(lái)眾多的追隨者，恒大、龍湖、星河、卓越、京基、綠景、佳兆業(yè)、鴻榮源、星河灣和益田等等，紛紛步其后塵。

2008年末，最為積極的資本市場(chǎng)沖擊者，卻成為“年關(guān)”最難度過(guò)的企業(yè)。本報(bào)記者在重慶目睹了“恒大名都”瀕臨爛尾的情景，昔日狂飆猛進(jìn)的“黑馬”為現(xiàn)實(shí)的資金壓力所困擾。

而由于項(xiàng)目折價(jià)過(guò)猛，計(jì)劃年內(nèi)赴港上市的龍湖地產(chǎn)，同樣成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，資金緊張的猜測(cè)此起彼伏。

恒大“爛尾樓”

“施工隊(duì)早在兩個(gè)月前就已經(jīng)撤離。”看護(hù)工地的保安指著孤零零的兩棟裸露著鋼筋和磚塊的大樓告訴記者。“恒大名都”的施工現(xiàn)場(chǎng)，樓前的土地并未得到平整，其上長(zhǎng)滿了荒草。恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司副總經(jīng)理郭平在工地現(xiàn)場(chǎng)承認(rèn)，“恒大名都”這個(gè)項(xiàng)目，由于資金方面的原因，目前已經(jīng)陷入停滯狀態(tài)。記者還獲悉，當(dāng)?shù)卣€為這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)了協(xié)調(diào)會(huì)，督促開(kāi)發(fā)商盡快促使資金到位。

知情者透露，恒大地產(chǎn)希望以邊開(kāi)發(fā)邊付款的方式，支付剩余土地價(jià)款，而原來(lái)的“地主”重慶科技學(xué)院并未同意恒大地產(chǎn)的這一支付方式。目前，盡管重慶科技學(xué)院已經(jīng)搬遷至大學(xué)城，但是校方只將操場(chǎng)、體育館等約一半校園面積土地交付給恒大地產(chǎn)。

恒大地產(chǎn)曾因這樁土地交易，被評(píng)為2007年重慶十大地主排行榜中第三大“地主”。

在西南的另一個(gè)重鎮(zhèn)，昆明，恒大在當(dāng)?shù)刂穆糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目恒大金碧天下的銷(xiāo)售也處于艱難的境地。記者了解到，恒大除了欠部分銷(xiāo)售高管的獎(jiǎng)金，還欠著原本對(duì)政府的一些“承諾和費(fèi)用”。

恒大在香港發(fā)布招股書(shū)時(shí)，旅游地產(chǎn)在恒大的土地儲(chǔ)備中，占有相當(dāng)大的比重。恒大是這么表述它的產(chǎn)品的：“超大型城郊旅游度假開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，集住宅、商業(yè)和旅游相關(guān)物業(yè)于一體，多數(shù)位于城郊，距離主要城區(qū)20至75公里。”

恒大在昆明的項(xiàng)目，在安寧，遠(yuǎn)離昆明城區(qū)的一個(gè)郊區(qū)市，開(kāi)發(fā)面積約100萬(wàn)平方米。“這里基本沒(méi)有昆明市區(qū)的人會(huì)過(guò)來(lái)置業(yè)，除了當(dāng)?shù)毓S的居民。”昆明的一位市民很驚訝，“怎么在這里開(kāi)盤(pán)？”

當(dāng)然，真正在恒大的土地版圖上占據(jù)了39%比例的，是江蘇啟東的巨大旅游項(xiàng)目——金碧天下，據(jù)《環(huán)球企業(yè)家》披露，《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》規(guī)定，50公頃（約等于750畝）以上的填海項(xiàng)目必須報(bào)國(guó)務(wù)院審批，恒大卻將這8968畝土地收入囊中，而且通過(guò)化整為零，分解報(bào)批的方式，避開(kāi)了《中華人民共和國(guó)海域使用法》制定的《江蘇海域使用管理辦法》明確規(guī)定，同一項(xiàng)目用海應(yīng)當(dāng)依據(jù)總體設(shè)計(jì)整體提出海域使用申請(qǐng)。“更為離奇的是，雖然13塊海域使用權(quán)證到2007年1月才辦理完畢，但恒大已經(jīng)在2006年9月到12月通過(guò)高強(qiáng)度的24小時(shí)倒班施工完成了填海最重要的圍堰工程。”

恒大到底缺不缺錢(qián)？

2008年恒大招股書(shū)顯示，恒大流動(dòng)資產(chǎn)共計(jì)約130億，現(xiàn)金有11.5億，可收回所得稅約1.1億，應(yīng)收貿(mào)易賬款及其他應(yīng)收款項(xiàng)以及預(yù)付款項(xiàng)約51.4億，而負(fù)債約141億，但其中流動(dòng)負(fù)債約37.6億。2008年3月，恒大地產(chǎn)上市終止。2008年6月，恒大獲得新的投資6億美元。7月份，許家印接受媒體采訪時(shí)稱(chēng)，“到昨天(6月30日)賬上余額是15億元，這個(gè)數(shù)字沒(méi)有包括剛私募的6億美元。”而在此之后的諸多宣傳中，恒大稱(chēng)，10月國(guó)慶節(jié)，恒大銷(xiāo)售50個(gè)億。按照此種邏輯，恒大資金并不十分緊張。但為何又出現(xiàn)沒(méi)有支付一個(gè)重慶項(xiàng)目地價(jià)款的問(wèn)題呢？

而江蘇啟東的政府部門(mén)已經(jīng)證明，啟東項(xiàng)目土地交易未最終完成，恒大還未繳納全部土地出讓金。

兩個(gè)巨大項(xiàng)目都沒(méi)有交完土地出讓金，只是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略上的考慮嗎？暫緩交付土地出讓金是為了更好地使用杠杠撬動(dòng)未來(lái)？那為何又讓當(dāng)年拍下的一個(gè)赫赫有名的地王項(xiàng)目停工數(shù)月呢？

龍湖：花盛香醍降價(jià)風(fēng)波

2008年度，沖擊香港資本市場(chǎng)的另一個(gè)引人注目的公司是龍湖地產(chǎn)。雖然上市進(jìn)程始終蒙著神秘的面紗，但近期龍湖對(duì)外界確認(rèn)，今年的上市已經(jīng)不在計(jì)劃之內(nèi)。

北京東部的龍湖樓盤(pán)花盛香醍，網(wǎng)絡(luò)上業(yè)主論壇最近頗受關(guān)注。

一位業(yè)主對(duì)記者描述了他的經(jīng)歷，5月，他曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了龍湖套內(nèi)面積單價(jià)14000元每平方米的房子。10月，開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)的他發(fā)現(xiàn)，龍湖的樓盤(pán)變成了8000元每平方米起。他還突然發(fā)現(xiàn)，龍湖在售樓處內(nèi)裝飾的鮮花也變成了假花，開(kāi)盤(pán)時(shí)的各種茶點(diǎn)、飲料都沒(méi)有了，一切在從簡(jiǎn)。10月15日，一部分業(yè)主去龍湖地產(chǎn)辦公地點(diǎn)問(wèn)詢(xún)降價(jià)一事，未得到回應(yīng)后，25日10余位業(yè)主至花盛香醍售樓處求證此理來(lái)由，但并沒(méi)有見(jiàn)到公司當(dāng)事人，在場(chǎng)的一位業(yè)主稱(chēng)：“只有一位工程師在場(chǎng)，沒(méi)有其他人。最后，我們從沙盤(pán)上拿起了屬于我們家那棟樓的模型。”

業(yè)主去花盛香醍售樓處的原因也非常簡(jiǎn)單，就是花盛香醍樓盤(pán)的大降價(jià)。龍湖集團(tuán)的有關(guān)人士也承認(rèn)，這個(gè)樓盤(pán)有2套房子是以6000多的單價(jià)出售的。導(dǎo)致業(yè)主不滿的原因還有，起初認(rèn)為整棟樓是精裝修品質(zhì)，但由于降價(jià)，會(huì)出現(xiàn)毛坯和精裝在同一棟里的情況，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)精裝修樓盤(pán)的業(yè)主入住時(shí)，仍然有鄰居要從毛坯房開(kāi)始裝修。10月28日，沒(méi)有得到最終處理意見(jiàn)的20余位業(yè)主，直接找到該項(xiàng)目的房貸委托銀行——中信銀行，和銀行說(shuō)明情況后，取走了自己的申請(qǐng)材料。業(yè)主此舉，實(shí)際上等于停止了貸款部分的支付。

一方面與商品房大勢(shì)低迷相關(guān)，一方面凡是銷(xiāo)售折扣大幅下挫的樓盤(pán)，無(wú)不與資金周轉(zhuǎn)的緊張程度相關(guān)，有的地產(chǎn)商能扛得住，有的已經(jīng)扛不住了。

對(duì)于龍湖另一個(gè)尚未開(kāi)盤(pán)，尚處于客戶(hù)積累階段的清華大學(xué)旁唐寧ONE，價(jià)格走向也開(kāi)始變得猶疑。記者接到的價(jià)格訊息，發(fā)生了較大的變化，顯示出龍湖呈現(xiàn)出明顯的退守之勢(shì)。在10月初，銷(xiāo)售告訴記者，單價(jià)2-4萬(wàn)不等，但單價(jià)2萬(wàn)的只有小戶(hù)型。戶(hù)型越大的越貴，樓層越高的越貴。但至10月底，記者再次求證唐寧 ONE價(jià)格時(shí)，銷(xiāo)售員稱(chēng)，180平方米戶(hù)型單價(jià)也是22000元每平方米，并不是戶(hù)型越大單價(jià)越高。而與該項(xiàng)目一墻之隔的原華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的華清嘉園二手房?jī)r(jià)位正在每平方米22000元左右。

一位接近龍湖的業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，龍湖在北京到11月份銷(xiāo)售額是30億元，在重慶也有29億元左右。在重慶、北京，龍湖都是名列前茅，這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诤艽蟪潭壬蠈⒕徑馄滟Y金緊張程度，但距離付清土地款還有多遠(yuǎn)，仍不得而知，由于未在港上市掛牌，龍湖的土地儲(chǔ)備狀況外界不得而知，從公開(kāi)資料可以查悉的僅有龍湖地產(chǎn)在北京有6個(gè)項(xiàng)目，成都有5個(gè)項(xiàng)目，在重慶5個(gè)項(xiàng)目，西安1個(gè)項(xiàng)目，上海1個(gè)項(xiàng)目。最終土地費(fèi)用與銷(xiāo)售款結(jié)算情況要等到年終才能見(jiàn)分曉。來(lái)自業(yè)界的擔(dān)憂與猜測(cè)不絕于耳，但最終如何，還要看龍湖自身的緩急輕重與過(guò)關(guān)技術(shù)。

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