經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張婷 包括穆迪在內(nèi)的評級機構(gòu)日前相繼延長中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的負面評級展望至未來12至18個月。但同時，國際私募基金已開始關(guān)注中國樓市，并認為2009年后及2010年初是抄底中國樓市的最佳時機。

地產(chǎn)業(yè)一年后復(fù)蘇

近日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布一份題為《中國房地產(chǎn)開發(fā)商：流動性緊縮和銷售放緩所帶來的持續(xù)風(fēng)險》的最新報告，對未來12至18個月中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評級展望為負面，原因是本地開發(fā)商面臨越來越大的運營不確定性、緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監(jiān)管風(fēng)險。

穆迪認為，中國的受評房地產(chǎn)開發(fā)商在短期至中期內(nèi)會面臨嚴峻挑戰(zhàn)。穆迪亞太有限公司助理副總裁曾啟賢表示：“銷售量收縮、房價下跌以及今年上半年的土地收購，導(dǎo)致了資產(chǎn)負債表的流動性和財務(wù)狀況惡化，以致我們在過去6個月需要采取多項負面的評級行動。”

對于地產(chǎn)商的后續(xù)融資，曾啟賢說：“雖然有些開發(fā)商具備境內(nèi)融資的渠道，可部分緩解了境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙，但增加向國內(nèi)銀行借貸會對債券持有人帶來從屬風(fēng)險。”

曾啟賢表示，他留意到有些開發(fā)商從出售資產(chǎn)和項目的股本權(quán)益來募集現(xiàn)金和改善流動性，但這樣做的機會已變得越來越少，潛在的海外投資者例如房地產(chǎn)基金也須把資金調(diào)到美國，原因是信貸危機導(dǎo)致他們極需要資金。

穆迪亞太有限公司副總裁蔡承業(yè)說：“隨著開發(fā)商完成目前建設(shè)中的項目，所造成的新樓供應(yīng)增加會進一步打擊市場。”蔡承業(yè)指出，中央政府近期宣布減稅和放寬按揭限制，而地方政府也采取措施鼓勵購買房子。不過，蔡承業(yè)認為：“這些措施的影響依舊是未知之數(shù)。”

外資醞釀抄底中國樓市

在地產(chǎn)市場一片蕭條之際，外資已開始尋求抄底機會，并把“2009年下半年”列為再次投資中國市場的可能時機。

據(jù)路透社報道，私募基金Gaw Capital Partners正尋求融資15億美元投資中國地產(chǎn),荷蘭國際集團旗下ING Real Estate亦正在募集投資中國的7.5億美元基金,計劃在明年第一季推出。

Gaw Capital創(chuàng)始人之一Goodwin Gaw稱，“我認為現(xiàn)在是開始關(guān)注的時候了，2009年及2010年初將是最佳時機。”

上周參加亞洲香港國際地產(chǎn)投資交易會的540家投資機構(gòu)多數(shù)指出,中國將是最先從全球經(jīng)濟危機中復(fù)蘇的市場,因其國內(nèi)住宅和寫字樓需求正在增長。他們?yōu)橥顿Y中國進行融資的熱情很高。支撐這種投資熱情的一個理由是,急需資金的中國地產(chǎn)公司有望向外國投資者提供誘人的投資交易條件,后者期望的內(nèi)部回報率高達25%~30%。

ING Real Estate亞洲區(qū)首席執(zhí)行官Richard Price也表示,與日本、韓國一樣,中國是亞洲市場中為數(shù)不多的,其規(guī)模足夠吸引機構(gòu)投資者的幾個市場之一。

即便如一些經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測的那樣,由于出口走弱,中國經(jīng)濟增長率未來幾年內(nèi)減緩,其城市化進程和中產(chǎn)階級的崛起仍會對房市產(chǎn)生刺激作用。

值得注意的是，在具體投資方向上，外資開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。前幾年,高端房地產(chǎn)是最為有利可圖且頗具投機性的細分市場，但目前投資者和地產(chǎn)商則轉(zhuǎn)向大眾化的房地產(chǎn)市場。外資亦青睞于包括成都、重慶和大連在內(nèi)的二線城市。

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