經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 鄧美玲 隨著國家一系列政策的出臺，2008年低迷的樓市行情在年后稍稍得到緩解。近日，北京、上海、深圳、南京等地的數(shù)據(jù)表明，交易量出現(xiàn)持續(xù)上升，買房者的觀望情緒得到初步釋放。

但是這是否可以意味著樓市的徹底反轉呢？從這些交易量的數(shù)字來分析，11月多個地方出現(xiàn)成交上漲的很大一部分原因就是大量保障性住房的入市，要說樓市的整體回暖也許為時尚早。

北京：銷量環(huán)比漲近六成 回暖尚需時間

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，京城11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平米，其中，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房成交套數(shù)為7026套，成交面積為57.2萬平米，分別占總成交量的56.3%和47.8%。環(huán)比10月，期房商品住宅成交套數(shù)增加了50.9%，成交面積增加了52.4%。

在交易量上升的背后，是房價的走低。亞豪機構的監(jiān)測是，11月開盤的31個項目開盤均價為13462元/平米，環(huán)比10月的開盤均價下降了1.4%，同比07年也下降了16.3%。

在二手房市上，11月北京二手房交易均價為8317元/平方米，環(huán)比前月下跌6.77%，也創(chuàng)造了今年月跌幅最大的紀錄。

從北京樓市的成交量來看，雖然成交量和金額都出現(xiàn)上漲，但是經(jīng)濟適用房、限價房占到了絕對的主力。對這樣的一個現(xiàn)狀，亞豪機構副總經(jīng)理王英男在接受采訪時認為，進入11月保障性住房入市力度明顯增強，11月的集中簽約也促進了銷量的增長。商品住房銷量的明顯增長，主要和開發(fā)商力度頗大的降價措施有關。由于臨近年底，開發(fā)商面臨著較大的回款壓力，而且保障性住房的大量入市分流了部分客戶，令普通商品房面臨著巨大的銷售壓力，開發(fā)商不得不降價求售。而鏈家地產(chǎn)研究中心主任王志偉說，這還不能說明房市開始回暖，因為這只是近一個月的數(shù)據(jù)，還不能代表房市的走向。

上海：成交量恢復至7月水平

易居中國·CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計顯示，11月上海商品住宅70.85萬平方米的成交量已恢復到今年7月的水平。11月上海商品住宅新增供應110.9萬平方米，環(huán)比10月微升2.26%。11月上海商品住宅成交均價13172元/平方米，環(huán)比10月上漲9.53%，同比則上漲18.65%。

11月17日～23日一周內(nèi)，上海商品住宅新增供應達到了32.1萬平方米，環(huán)比前一周上升了35.3%。與此同時，商品住宅成交了17.4萬平方米，環(huán)比前一周上升了22.8%；這已經(jīng)是11月以來連續(xù)第二周上海樓市住宅成交量環(huán)比上揚。

但是受金融危機的影響，上海的高檔住宅和內(nèi)環(huán)內(nèi)的高價盤幾近“冰凍”。據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，截至11月底，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅樓盤還有房源可售的樓盤為226個，其中，近半年有成交的項目只有144個。有71個項目近一個月零成交，56個近兩個月零成交，43個項目已近3個月零成交，還有33個項目已近半年零成交。

目前，業(yè)內(nèi)認為上海樓市的成交回升只是一種“暫回暖”，低位盤整、穩(wěn)中有調(diào)仍是大方向。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授在接受媒體采訪時稱，“總體來說，上海樓市未來的基調(diào)還是穩(wěn)中有調(diào)。一是平穩(wěn)，不大起大落；二是調(diào)整，房價要向下走一點。從幅度來看，總體大概會是15%-20%。從時間來看，這次調(diào)整大概需要1年。”

深圳：“井噴”典型

中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的11月份深圳樓市報告顯示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，平均每周成交1510 套，每日成交216套，達到了今年以來商品住宅成交量的最大值。

在交易量“井噴”的背后，是11月深圳住宅批售供應量的巨額倍增。11月深圳市新批商品房項目22個，共提供12343套、108.19萬平方米商品房，其中商品住宅為 11211套、99.83萬平方米，環(huán)比分別增加276.71%和238.86%。

分析人員認為，新政實施以來，雖然平均周成交近1500套，但也趕不上批售量的增加。而且從交易統(tǒng)計來看，價格相對較低的中小戶型占到了絕對主力。 中指院深圳分院分析師楊奕認為，現(xiàn)在的一切預示著，深圳樓市即將進入價跌量升通道。

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