“地主不倒翁”:北京孤島
以上海為例,根據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站公布的土地出讓公告,統(tǒng)計可得出,截至今年11月27日,上海市通過公開招拍掛方式,獲得土地出讓收入總額為146.63億元;而2007年,上海市公開的土地出讓收入總額約為420億元。
此外,其他城市今年和去年土地出讓金收入相比,同樣存在巨大的落差。這一普遍出現(xiàn)的巨大反差,并沒有在北京出現(xiàn)。
北京異像
根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的數(shù)據(jù),2007年北京公開的土地出讓金為438.1億元;而截至2008年11月27日,今年北京土地出讓收入為444.53億元,已經(jīng)超過去年全年的總和。
此外,目前北京還有8塊正在交易地塊、52塊即將在今年之內(nèi)入市地塊。
盡管住宅銷售市場蕭條,但北京的土地出讓收入中,住宅類地塊對土地出讓金總額的貢獻依舊巨大。
2007年北京所出讓的土地中,居住類地塊和包含居住類用途地塊,出讓收入為348.82億元;而2008年,這個數(shù)字是387.69億元,同樣超過去年的出讓金額。住宅類地塊在土地出讓收入中,依然占據(jù)絕大部分比例。
2008年北京的土地出讓收入,雖然沒有實現(xiàn)大幅度增長,但依然出乎意料的維持了去年的水平。開發(fā)企業(yè)對住宅類土地的需求,似乎并沒有受到我們預(yù)計之中的挫折。
北京的房價依然堅挺,而由此延伸出的溢價形象,也使北京土地價格得以“鶴立雞群”。
變化之間
“拿地方面,北京會是我們的重點關(guān)注對象。”重慶金科集團副總裁李戰(zhàn)洪表示,拿地計劃會按照企業(yè)的發(fā)展布局來進行。不過他并沒有透露近期是否會在北京拿地。
重慶金科集團今年1月獲取北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)地塊,正式進入北京。雖然李戰(zhàn)洪表示,進入北京的時機,同樣依企業(yè)的發(fā)展布局而行,不過在今年初,房地產(chǎn)行業(yè)的這一輪調(diào)整已經(jīng)開始,不少強勢的大型地產(chǎn)公司開始面臨自身的困境,這無疑為具備實力的中小型企業(yè)的擴張創(chuàng)造了機會。
李戰(zhàn)洪表示,如果一家房地產(chǎn)企業(yè)有全國化的考慮,進入北京拿地,是一個重要布局。
就在今年11月25日,北京山海緣投資管理有限公司獲得北京市大興區(qū)一塊工業(yè)用地。該公司工程部一位工作人員告訴記者,1年多前,公司就在準(zhǔn)備購買這塊地了。“工業(yè)用地的需求一直都有,就是供應(yīng)太少。”這位工作人員表示,這種供不應(yīng)求的情況依然存在。“工業(yè)用地并沒有降價,可能住宅用地降價了吧。”
有關(guān)資料顯示,2008年上半年,北京城區(qū)土地樓面價為5079元/平方米,與2007年上半年的3392元/平方米對比,上漲了約50%;而郊區(qū)地價則上漲了60%以上。
就樓面地價而言,至少2008年上半年,北京地價同比不僅沒有跌,而且有明顯的上漲。
下半年的地價又如何呢?以住總獲得的兩塊土地為例,我們可以發(fā)現(xiàn)一些端倪:2007年上半年和2008年下半年,住總分別獲得一塊限價房土地,并且這兩塊地的限制售價基本相當(dāng),分別為6350元/平方米和6500元/平方米,那么這兩塊地的樓面地價有什么變化呢?2007年住總獲得的海淀區(qū)西三旗原北京輪胎廠地塊,樓面地價為2863元/平方米;2008年下半年該公司獲得大興康莊限價房地塊,樓面地價2297元/平方米。至少該個例顯示,北京樓面地價有約20%的下降。
“二級市場的土地并沒有變便宜。”永安信金融服務(wù)機構(gòu)董事長喬志杰則這樣表示,現(xiàn)在倒是有一些企業(yè)在尋求他人手中便宜的二手地。
實際上,如果說北京土地市場和去年存在重大差異,那就是參與土地交易的開發(fā)商變少了。根據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2008年上半年,共19宗以招標(biāo)方式出讓,平均每塊土地有3.6家企業(yè)競爭;而2007年,上半年平均每塊地競標(biāo)企業(yè)為4.6家,2007下半年則為6.0家。
企業(yè)拿地?zé)崆轱@著減退,確是事實。
今年7月推出的順義站前西街、回龍觀鎮(zhèn)兩塊限價地,就因為競標(biāo)企業(yè)不足三家而流拍。現(xiàn)在正在交易的順義站前西街地塊,將出讓方式,由之前的招標(biāo)改為掛牌。這樣只要有一家企業(yè)參與即滿足成交條件,不再有至少三家的限制。
目前,北京推出的土地,交易方式多為掛牌,以應(yīng)對需求者過少的現(xiàn)狀。不過縱觀全年,北京流拍的土地,依然是極少數(shù),尤其是以掛牌方式出讓的,更是鮮見流標(biāo)。
到目前為止,在這一輪房價下降中,北京房價直到8月份才開始出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。這恐怕也是反過來維持北京土地市場特殊“繁榮”的重要因素。
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