以民生名義出臺(tái)的保障性住房計(jì)劃一旦執(zhí)行失當(dāng)，將遭受著房地產(chǎn)救市手段的質(zhì)疑。有專家認(rèn)為，正是因?yàn)閷?duì)保障性住房的一系列概念界定不清，才有了今天保障性住房擠壓商品房市場(chǎng)和后續(xù)的“救市”等種種說法。實(shí)際上，更多的地方政府在對(duì)何謂保障性住房，保障對(duì)象如何界定上進(jìn)行著探索。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：在保障性住房方面，有的國家選擇的是國家干預(yù)式的福利供給，有的是自由經(jīng)濟(jì)下的分層式供應(yīng)。這兩種模式的區(qū)別是什么？

尹中立（中國社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任）：

本質(zhì)都是一樣的。都是國家對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，但不同國家、地區(qū)在不同的歷史階段程度不同。干預(yù)最深的是新加坡和香港，因?yàn)樗麄兂鞘谢潭榷己芨吡耍伺c地的矛盾非常突出。即使在歐美，也是如此。二戰(zhàn)之后，最崇尚資本主義的英國，50%的人的住房都是由政府配給的。

王宏新（北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任）：

自由經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)和國家干預(yù)為主導(dǎo)的兩大類型國家，住房政策也是服從于這兩大體系的，美國是私人為主導(dǎo)的住房經(jīng)濟(jì)，北歐則是以國家福利為主的住房經(jīng)濟(jì)。但也并未完全對(duì)應(yīng)，同樣屬于自由經(jīng)濟(jì)的英國在住房經(jīng)濟(jì)上是國家福利，而北歐一些國家卻在減少國家干預(yù)，因?yàn)槭苄屎凸藏?cái)政支出龐大的困擾。但無論在哪一個(gè)國家，住房問題都令人頭疼。

汪利娜（中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員）：

其實(shí)，這兩種方式，在各個(gè)國家都不同程度上存在著。就住房保障而言，從保障對(duì)象來看，可化為對(duì)低收入群體的特別救助，就像我們國家建廉租房，也可以是對(duì)中低收入群體的普遍性保障，即對(duì)他們可支付能力的一種扶持，包括一般的中等收入群體，有的時(shí)候，可支付能力比較弱。但對(duì)于這兩種不同群體，政府采取的保障的方式是不一樣的，對(duì)低收入者，政府就從供給面入手，建廉租房，或者從需求面入手，提供廉租房的住房補(bǔ)貼；而對(duì)中等收入群體，要對(duì)其可支付能力進(jìn)行扶持。

陳杰（復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授）：

國家主導(dǎo)的住房保障體制，以法國、德國、瑞典、荷蘭等歐洲大陸國家為代表，政府通過土地供應(yīng)等干預(yù)住房市場(chǎng)，在財(cái)稅、信貸方面等都不鼓勵(lì)居民自己擁有住房，這樣就造成自由市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格相對(duì)昂貴，居民住房自有率低，比如法、德、瑞、荷蘭這幾個(gè)國家住房自有率都不超過55%，租房尤其公共租房比重很高。

自由市場(chǎng)主導(dǎo)的住房保障體制，以美國為最典型代表。政府主要通過財(cái)稅（貸款利息抵稅）和金融手段鼓勵(lì)大多數(shù)人去從市場(chǎng)購買住房，成為住房自有者，像美國住房自有率超過68%，是主要發(fā)達(dá)國家中最高的。同時(shí)也輔助公共住房體系和直接派給家庭的住房津貼（住房券），但比重很小，美國的公共住房不到5%。美國非常鼓勵(lì)人們?nèi)ベI房、擁有自己的住房，認(rèn)為這是“美國夢(mèng)”的重要組成部分。從另一個(gè)角度來說，美國政府認(rèn)為住房問題上應(yīng)以市場(chǎng)為主，盡量交給市場(chǎng)，政府的住房保障責(zé)任只面對(duì)很少一部分人群，起拾遺補(bǔ)漏的作用。但事實(shí)上美國政府最低住房保障工作做的很不好，美國的流浪漢比例、無家可歸比例、低劣住房比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐洲的法、德、瑞典、荷蘭這些國家。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：中國哪些城市在保障性住房方面做得比較好？

尹中立：做的都不好。因?yàn)槲覀儑也捎梅侄愔贫取５胤秸畬?duì)土地收入依靠太緊密，這樣的制度導(dǎo)致了相同的結(jié)果。

汪利娜：從過去幾年的情況來看，做得好的城市不多，廉租房面向低收入群體，無論是開發(fā)建設(shè)也好，發(fā)放補(bǔ)貼也好，都要求財(cái)政撥款來支持。過去幾年，雖然要求各個(gè)地方政府建廉租房，但是沒有給它一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)源，資金從哪兒來沒有解決，去年新出臺(tái)的政策要求土地出讓金的10%用于廉租房建設(shè)，然后從公積金的增值收益里面拿一部分錢來做廉租房，但公積金是老百姓的私人儲(chǔ)蓄，如果用這部分錢去搞公共品的供給，就有公權(quán)侵犯私權(quán)之嫌。以往的土地出讓金，地方政府都拿去搞一些政績(jī)工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，很少用于廉租房建設(shè)，所以廉租房資金從各個(gè)地方來看，還是有一些欠缺。當(dāng)然去年有一些城市做了一些改進(jìn)，但是供給還是比較短缺的。經(jīng)濟(jì)適用房各個(gè)地方都在建，許多城市把單位集資建房、公務(wù)員住房統(tǒng)統(tǒng)納入經(jīng)濟(jì)適用房，看起來規(guī)模還是比較大的，但是這里面有一個(gè)問題，公務(wù)員建房到底是不是應(yīng)該算作經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)槲抑老癖本械墓珓?wù)員建房160平方米，320平方米，這扶持的是不是真正的低收入群體？很多單位也是打著經(jīng)濟(jì)適用房的名義，搞單位集資建房。那么這種福利性的、非市場(chǎng)化的住房供給就會(huì)和商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖突和矛盾，特別是在商品房市場(chǎng)趨冷的情況下，大量地供給一些非市場(chǎng)化的住房就會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)。

陳杰：住房保障要根據(jù)各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況來找解決方案。其實(shí)國內(nèi)有不少地方尤其中西部地區(qū)住房矛盾并不是很突出，如河北、陜西、甘肅等，但主要是因?yàn)檫@些地方經(jīng)濟(jì)相對(duì)封閉、人口流動(dòng)少，外來購買力不多，沒有遇到真正的挑戰(zhàn)。凡是經(jīng)濟(jì)繁榮的大城市如上海、北京、廣州、深圳，住房保障都不盡人如意。當(dāng)然國際上凡是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市房?jī)r(jià)都是比較高昂的，它們對(duì)于住房問題也沒有特別好的解決方案。這里面存在一個(gè)悖論，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市本身就吸引人前來，同時(shí)如果房?jī)r(jià)或房租還能便宜，尤其住房保障又是針對(duì)低收入者，如果低收入者都能住的好，那么必然吸引非常多的人前來，沒有人想離開，人一多了房?jī)r(jià)或房租就必然上漲。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：目前，有專家呼吁取消經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，你對(duì)此怎么看？

尹中立：取消經(jīng)濟(jì)適用房是件很荒謬的事情。他們?nèi)∠?jīng)濟(jì)適用房的理論依據(jù)是分配過程不公平。但這是因噎廢食，完全可以通過制度的建設(shè)來改善。我覺得應(yīng)該無償?shù)貏潛芡恋兀哟蠼?jīng)濟(jì)適用房的投入。只通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)居者有其屋是不可能實(shí)現(xiàn)的，這一點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)和理論都證明了。

王宏新：限價(jià)房是操作最復(fù)雜，成本最高的模式，它更接近商品房，因?yàn)椴簧婕把a(bǔ)貼，只能算是房?jī)r(jià)最高時(shí)期的臨時(shí)性措施，本質(zhì)上不是保障性住房。我贊同經(jīng)濟(jì)適用房，根本原因是，在我們國家私人沒有土地的產(chǎn)權(quán)，私人沒有土地的原始積累。而在很多國家，農(nóng)村和城市是一體化的。中國是二元制。人們來到城市獲得戶籍的代價(jià)就是放棄了土地。這十多年來，老百姓是在用自己的錢買自己的土地，老百姓與國家之間成了交易關(guān)系。而在市場(chǎng)成熟的國家，則是稅收關(guān)系。現(xiàn)在的住房的情況，造成城市家庭可支配收入越來越少，而國家的財(cái)富卻越來越多。我覺得最少一個(gè)家庭有一套由政府提供土地而建的經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，這樣老百姓才有恒產(chǎn)，也是符合基本的價(jià)值觀。公共財(cái)產(chǎn)是有積累，但公共財(cái)產(chǎn)卻是沒有效率的。我覺得中國這樣通過土地?cái)控?cái)?shù)姆绞剑蛏僖姟?

汪利娜：我們國家現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的一塊就是結(jié)構(gòu)性的不合理，就在于租賃房市場(chǎng)嚴(yán)重短缺，以前不管是經(jīng)濟(jì)適用房也好，商品房也好都是遵循著“只售不租”的原則，很多人既不是低收入者，沒有辦法享受廉租房，又不是高收入的，一下子就買得起房子的人，對(duì)于很多正處于資產(chǎn)積累過程中的群體，政府應(yīng)該扶持建設(shè)更多的租賃性住房，所以我覺得可以留經(jīng)濟(jì)適用房，但是可以改變它的交易方式，不是出售而是改為租賃。

陳杰：我是一直反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房。概況來說，經(jīng)濟(jì)適用房主要的問題是不救助最需要的人、動(dòng)態(tài)不公平（進(jìn)去時(shí)候是窮人不代表之后還是窮人）、分配難題、窮人聚居、地點(diǎn)偏遠(yuǎn)和質(zhì)量的將就而造成雞肋、周期長和費(fèi)用高，且跟商品住房市場(chǎng)周期沖突，對(duì)于保障性住房我主張只租不售。兩限房的問題除了跟經(jīng)濟(jì)適用房類似沒有幫助最需要的人、動(dòng)態(tài)調(diào)整的問題，還主要包括：如何限根本沒有依據(jù)，尋租腐敗空間很大；限價(jià)低于周圍房?jī)r(jià)怎么辦，現(xiàn)在廣州和北京都有大量限價(jià)房的棄號(hào)，之前的人怎么辦；分配難題，對(duì)象不清也沒有辦法界定清楚；最后，限價(jià)后住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真和無效，干擾困惑各方參與者。從根上來說，政策制定者沒搞清楚限價(jià)房的性質(zhì)到底是市場(chǎng)措施還是保障政策，到底是要控制房?jī)r(jià)還是要提供保障，似乎介于兩者之間，但兩者又都不一是。通過限價(jià)來控制房?jī)r(jià)是不可能的，反而只能造成社會(huì)福利損失和資源的低效配置，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。

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