經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 姜洪橋 袁朝暉 　上周出臺(tái)的地產(chǎn)新政會(huì)帶來(lái)什么？市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生怎樣的變化？事實(shí)上，市場(chǎng)相關(guān)各方在政策出臺(tái)后，對(duì)于這些問(wèn)題的解讀存在較為鮮明的差異化。 

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部官員高度支持該政策，認(rèn)為務(wù)實(shí)且可操作。開(kāi)發(fā)商以及地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為政策有進(jìn)展但仍舊力度不足，難以實(shí)施。而金融主管機(jī)構(gòu)內(nèi)部對(duì)未來(lái)政策發(fā)展方向亦有不同看法。接近央行的人士透露，目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，總體政策是救市，但具體到方式方法，各個(gè)部門(mén)還是有自己不同的看法。 

據(jù)了解，在對(duì)待房地產(chǎn)問(wèn)題上，目前主要的意見(jiàn)分歧是著力于刺激消費(fèi)消化存量（開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的存貨）為主還是以增量 （新增保障性住房供應(yīng)）為主。專(zhuān)業(yè)人士亦分析，協(xié)調(diào)中低收入人群安居與刺激房地產(chǎn)投資保增長(zhǎng)是個(gè)艱難的平衡。 

看起來(lái)，要想改變目前的困局并不是一件容易的事。 

分歧仍在 

17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施》。主要內(nèi)容有三方面，除繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加大保障性住房建設(shè)力度外，還涉及第二套房?jī)?yōu)惠政策、二手房營(yíng)業(yè)稅和對(duì)部分商品房項(xiàng)目的信貸支持。其中，關(guān)于第二套房政策并未有實(shí)質(zhì)變化，只是再次重申，已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房才可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款的優(yōu)惠政策。但對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，比之前更加寬松。 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該文件在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房作用同時(shí)，對(duì)商品房市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商也表明了有限度、有針對(duì)性的刺激和扶持。 

事實(shí)上，在新政策發(fā)布之前，地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各部門(mén)和各方面的代表均表達(dá)了自己的看法。在公開(kāi)場(chǎng)合，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹?gòu)姆康禺a(chǎn)陷入低迷以來(lái)多次呼吁取消第二套房限制，減少二手房稅費(fèi)。同時(shí)他認(rèn)為，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)沖擊商品房生存環(huán)境。12月13日，他又再次對(duì)媒體公開(kāi)表示，限價(jià)房沒(méi)有足夠的法律依據(jù)支持，應(yīng)該盡早解決。任志強(qiáng)亦在近日表示，反對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)該建廉租房。 

而內(nèi)部人士也透露，在17日地產(chǎn)新政公布之前，發(fā)改委約見(jiàn)了開(kāi)發(fā)商及其代表性組織。開(kāi)發(fā)商組織提交了一份建議，其中包括徹底放開(kāi)第二套房貸款的限制的一系列建議。但是按照往常慣例，開(kāi)發(fā)商及其組織反映意見(jiàn)均通過(guò)建設(shè)部，或由建設(shè)部組織座談。 

顯然，新政策并沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商代表的建議，但也充分考慮到各方的意見(jiàn)。任志強(qiáng)在其博客中評(píng)論，“雖然尚未實(shí)行個(gè)人購(gòu)房減退個(gè)人所得稅的政策，但至少比現(xiàn)有的政策更積極了。” 

任志強(qiáng)的看法代表了房地產(chǎn)和金融界相當(dāng)一部分人的看法。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，新政策力度不夠，稅費(fèi)刺激也不充分。“房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)短期內(nèi)仍然難以扭轉(zhuǎn)，我對(duì)2009年的形勢(shì)不看好。”由于交易量的下滑，開(kāi)發(fā)商也失去投資熱情。16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1至11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資26546億元，增長(zhǎng)22.7%，已連續(xù)5個(gè)月增幅下降。 

建設(shè)部一位官員在評(píng)論新政策時(shí)把重點(diǎn)放在保障性住房上指出，大規(guī)模地實(shí)施保障性住房建設(shè)，一方面確實(shí)有利于改善城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問(wèn)題，另一方面，用政府的錢(qián)，帶動(dòng)整個(gè)建設(shè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，繼而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。 

但摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶認(rèn)為，“各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)及中國(guó)自計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代以來(lái)的歷史表明，對(duì)中國(guó)這樣的大型國(guó)家而言，主要依靠政府出資的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上來(lái)講是不可行的……活躍的商品房項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的必要條件。” 

如何平衡

事實(shí)上，新政出臺(tái)后并未讓紛爭(zhēng)的局面有所改變。 

新政出臺(tái)后，有關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)對(duì)商品房加大支持力度。而接近央行的人士表示，現(xiàn)在爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是：商品房的活躍和經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)究竟應(yīng)該哪個(gè)為先。 

這位人士認(rèn)為，自從2007年第三季度房地產(chǎn)緊縮措施出臺(tái)以來(lái)，商品住房銷(xiāo)售面積急劇下滑。然而另一方面，已完工及在建樓盤(pán)的建筑面積卻未見(jiàn)下滑。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正面臨的是供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，而且將日趨放大。“所以，這就決定了政策救市的措施是應(yīng)該從如何解決存量入手，而非增量的問(wèn)題。而重點(diǎn)是促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)欲望，而非單純地增加房屋建設(shè)。” 

不過(guò)，寄希望于刺激消費(fèi)消化開(kāi)發(fā)商手中存量的想法存在一個(gè)關(guān)鍵性難題，即開(kāi)發(fā)商不愿意降價(jià)的情況下，普通購(gòu)房者的消費(fèi)熱情很難被激發(fā)。放開(kāi)第二套房限制實(shí)際上更適合于高收入人群和投機(jī)者的消費(fèi)需求，并容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)維持高位甚至反彈的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)大量建設(shè)保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)和銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)又容易造成一定沖擊。 

對(duì)此，接近央行的人士表示，管理層的思路是，提高住房購(gòu)買(mǎi)力、恢復(fù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售活力。通過(guò)政策調(diào)節(jié)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將犧牲部分利潤(rùn)，但換取了銷(xiāo)售上揚(yáng)。由于開(kāi)發(fā)商仍然有可觀的利潤(rùn)空間，因此某種程度的利潤(rùn)縮水不會(huì)對(duì)投資熱情造成太大的打擊。 

既要確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要提高中低收入人群住房購(gòu)買(mǎi)力解決社會(huì)問(wèn)題，這之間的平衡如何把握的確是個(gè)難題。因而新政策展現(xiàn)了兩全與平衡的意圖。 

虎杰投資顧問(wèn)首席分析師張寅提醒注意文件中的一句話(huà)，“近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。”他分析，在國(guó)務(wù)院的文件中罕見(jiàn)有關(guān)具體市場(chǎng)反應(yīng)的語(yǔ)句，無(wú)疑這是肯定了前一段時(shí)間的政策作用。 

同時(shí)張寅表示，未來(lái)政策仍有待各方的討論和博弈，但他預(yù)計(jì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的鼓勵(lì)性政策會(huì)不斷出臺(tái)。 

（本報(bào)記者程志云對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)） 

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