經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 蘇晶/文　據(jù)有關(guān)報(bào)道，廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在對廣州國土房產(chǎn)局提出的建議中透露，2007年至今年初，廣州市有5個(gè)“地王”逾期仍沒有繳清土地出讓金。廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，由于不希望拖下去對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，因此向政府上書，呼吁對5大地王拿出解決辦法。其中除一家為有新加坡投資背景的中等規(guī)模企業(yè)外，其余4家均為國內(nèi)龍頭級別的地產(chǎn)企業(yè)，如保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)。

但目前臨近年底，土地出讓收入劇減的地方政府，容忍拖欠土地出讓金甚至退地的空間到底有多大？有數(shù)據(jù)表明，今年1－11月全國重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率達(dá)到了32％，住宅地流標(biāo)達(dá)到了35％，長春、武漢等城市土地流標(biāo)率甚至達(dá)到了50％以上。在此情況下，地方政府紛紛暫緩了供地節(jié)奏，但面對被核減2009年度用地計(jì)劃的危險(xiǎn)，全國主要城市紛紛在年底加快供地節(jié)奏。更有“靈活運(yùn)用”的政府，他們正在積極把土地切小，以讓土地盡可能加大流動(dòng)性。而面對以前的大塊土地，一些政府也采取緩交、分交等政策。

與此相對應(yīng)的是2007年10月前土地市場的瘋狂，以碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)為首，一大批開發(fā)商掀起一場拿地狂飆，土地儲(chǔ)備成倍擴(kuò)張。開發(fā)商們情緒亢奮，武漢、長沙、北京、上海“地王”頻頻出現(xiàn)，一時(shí)間，我們耳邊、眼前總是充斥著“最高總價(jià)”、“最高單價(jià)”、“最大面積”……也就是去年，在北京、上海、長沙、武漢乃至全國，都是地王頻出的一年。2007年一年之間，武漢地王上海豫園商城以35.02億元奪得，樓面地價(jià)達(dá)到3290元/平方米；長沙地王北京北辰集團(tuán)以92億元的翻番價(jià)格競得；上海乃至全國地王被蘇寧環(huán)球集團(tuán)以44.04億元的高價(jià)拿下，樓面價(jià)甚至高達(dá)2.6萬元/平方米……然而2007年年底后，樓市氣溫急轉(zhuǎn)直下，全國各地房地產(chǎn)市場成交量下滑，各家企業(yè)普遍資金吃緊，從目前的市場情況看，一些地王的獲得者顯然正在這個(gè)壓力下黯然神傷。

如今，在信貸緊縮、房地產(chǎn)價(jià)格和成交量雙雙下跌的市場環(huán)境下，一些豪賭未成的開發(fā)商陷入資金困境。從另一個(gè)角度看，這次“廣州事件”政府以及部分開發(fā)商的做法細(xì)節(jié)中觀察，最有意味的是，土地出讓金逾期的問題居然由廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)上書政府要求“攤牌”。除了反映部分前期擴(kuò)張過激的開發(fā)商面臨的困境外，還體現(xiàn)了其他同業(yè)對當(dāng)?shù)貥鞘星熬暗男判模约氨容^緊迫的拿地需求。事實(shí)上，近期中小開發(fā)商在土地市場較大型企業(yè)更加活躍，體現(xiàn)了二者不同的資金壓力。

比如，在沒有任何波瀾的情形下，廣州今年最大規(guī)模的一次土地出讓12月2日收場。原計(jì)劃推出的8宗住宅地塊最后7宗成交，總成交面積超過80萬平方米。值得注意的是，競買者名單中無一家大開發(fā)商身影，最終買家均為不知名的小開發(fā)商，甚至一家以前只從事過工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一家為深圳航空廣州分公司。雖然都為不知名的中小開發(fā)商，但更進(jìn)一步說明大開發(fā)商過去兩年買地較多，現(xiàn)在沒有購買土地的迫切需求，加上資金壓力，讓現(xiàn)在成為小開發(fā)商適度發(fā)展的好機(jī)會(huì)。

目前比較清楚的是，監(jiān)管層逐漸意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要性，表面上中央和地方政府不會(huì)主動(dòng)施加壓力，但實(shí)際上從南京萬科降價(jià)被罰款等事件上可以清楚地看到地方政府已經(jīng)干預(yù)了企業(yè)的操作。曾經(jīng)在地產(chǎn)市場火爆時(shí)，是地方政府聯(lián)合開發(fā)商與中央博弈，而從目前的形勢看，中央和地方在某種程度上達(dá)成共識(shí)，面對財(cái)政的直線縮減，面對大面積的退地，使得曾經(jīng)是搖錢樹的土地目前面臨要么被開發(fā)商積壓，要么被退回的風(fēng)險(xiǎn)，“搖錢樹”已經(jīng)成為財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，區(qū)別在于由誰來承受。我們認(rèn)為，與購房意愿相比，開發(fā)商的投資意愿和能力恢復(fù)得更慢，未來土地價(jià)格很可能緩慢下降，房地產(chǎn)業(yè)存量土地風(fēng)險(xiǎn)并不低于商品房存貨。

（作者為北京安邦集團(tuán)研究總部分析師）

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