樓市探底四大猜想
經(jīng)濟觀察報 記者 姜洪橋 預(yù)測甚至猜測樓市的底部就如迷宮游戲神秘莫測、解法各異。樂觀者預(yù)計2009年中旬見底,悲觀者認為2010年都難說夢想實現(xiàn)。不過,理性的道路總有軌跡可循,所有的專家均認可預(yù)測的市場內(nèi)部因素是基于認真評估考量成交量、政策、開發(fā)商資金狀況和房價四大因素。
有人說經(jīng)濟學(xué)家就像預(yù)言家最終都有些神秘色彩。但不管我們對每一個預(yù)言是大吃一驚或者安之若素,這四個指標的評論與分析都將讓我們理解各種專家的思路和側(cè)重,也會為我們的集體迷茫的表情帶來些許平和與理性。
成交量已經(jīng)見底?
成交量是房地產(chǎn)市場的核心數(shù)據(jù),是測試市場繁榮程度的最可靠憑證。有時候是唯一證據(jù),因為在中國房地產(chǎn)市場各種令人眼花繚亂的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,只有成交數(shù)據(jù)是實時不可欺的。連政府官員在回避房價問題的討論時都會以此作為借口,“房價由市場決定,我們只關(guān)心成交量”。
目前的情況看來,全國各主要城市的成交量在2008年11月、12月份都出現(xiàn)回暖跡象。深圳商品住宅11月的日均成交量在200套左右,北京也走出日均百套左右的歷史性低谷,出現(xiàn)成交量逐步攀升的趨勢。但是在成交量是否已經(jīng)觸底的問題上,各路專家的看法卻相當(dāng)一致,結(jié)論是“恐怕沒有”。房地產(chǎn)企業(yè)陽光100常務(wù)副總裁范小沖稱眼下出現(xiàn)的反彈為“簡單抖動”,是過去幾個月低迷期蓄積量的釋放。搜房指數(shù)研究院副院長黃瑜認為,成交量在政策的刺激下出現(xiàn)了震蕩,但并不代表信心全面恢復(fù)。她相信,除了政策刺激,只有房價下滑能夠刺激成交量上升。就此問題,更多的人認為,還不敢說現(xiàn)在是最壞的時候。
搜房指數(shù)研究院公布的每周各城市交易量數(shù)據(jù)也顯示,就在最近一次房地產(chǎn)新政策出臺之后,各城市交易量并沒有一致上揚,大城市成交量上升的個數(shù)反而在減少。顯然,政策并不是決定成交量的最關(guān)鍵因素。影響成交量的價格和存貨等因素不變或者惡化的情況下,成交量仍然可能繼續(xù)下探。
還有多少政策?
在3個月之內(nèi),政府連續(xù)三次出臺直接針對樓市的政策,企圖挽救低迷的市場。從新房交易稅費減免到二手房和第二套房的政策適度調(diào)整。每一輪政策出臺之后,開發(fā)商均呼效果不明顯,力度不夠。華遠集團董事長任志強對政策抱以較高評價,“外部環(huán)境的變化是每個市場中的個體無法改變的,即使是抱團烤火也有柴火燒盡的時候。只有政府的力量可以營造一個小氣候環(huán)境,只有更積極的出擊才有可能打破僵局。”任志強呼吁盡快出臺刺激消費的退稅政策。
更多精彩內(nèi)容詳見2009年1月5日出版的第401期《經(jīng)濟觀察報》。。。。。。
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