主持人：您在獲獎感言中表示，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，一定是和這座城市的發(fā)展速度相適應(yīng)的。城市價值決定地產(chǎn)價值，地產(chǎn)價值反過來要創(chuàng)造城市價值。因此，房地產(chǎn)的發(fā)展和地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤，一定要站在城市的高度。怎么理解這段話？是要把每個項(xiàng)目都提升到城市運(yùn)營的高度嗎？

李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直是與城市化相關(guān)聯(lián)的。在這個前提下可以說，發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目是一定要站在城市發(fā)展的高度上。我們注意到，每個城市在其快速發(fā)展階段，總是有一個區(qū)域帶領(lǐng)整個城市的發(fā)展水準(zhǔn)。像（20世紀(jì)）80年代廣州的天河區(qū)、90年代上海的浦東區(qū)，今天，重慶重點(diǎn)發(fā)展北部新區(qū)。這也是為什么我曾提出"重慶向北"的口號，其實(shí)就是抓住城市發(fā)展的方向。

主持人：那么包括您和金科在內(nèi)，從具體項(xiàng)目而言，是不是緊緊抓住這樣一個城市發(fā)展的方向？

李戰(zhàn)洪：金科在北部新區(qū)一個區(qū)內(nèi)，共有10個樓盤。金科是按照城市發(fā)展的方向，來部署自己的戰(zhàn)略。重慶的西區(qū)和北部新區(qū)是金科發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

降價賣房要有策略性

主持人：此次您入選的理由是：打響了重慶樓市降價第一槍。據(jù)說當(dāng)時做出降價決策時，受到了不少的非議，都受到哪些非議，或者說是不同的意見？

李戰(zhàn)洪：受到非議很正常，在那個時候。因?yàn)樵谶^去的幾年中，開發(fā)商大部分都是以企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向，或者是以投資機(jī)構(gòu)的要求為導(dǎo)向，而當(dāng)時企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)或者投資機(jī)構(gòu)的要求往往是規(guī)模發(fā)展，即企業(yè)要取得快速發(fā)展，在這種情況下，企業(yè)行為往往不夠理性，違背市場規(guī)律辦事。

因此，我們提出來，要理性增長。在2008年市場形勢發(fā)展變化后，我們判斷，最好的辦法就是順勢而為，所以就率先提出了降價。提出降價的一個理論依據(jù)就是尋求市場供需平衡點(diǎn)。那個時候，我們發(fā)現(xiàn)，市場已經(jīng)遠(yuǎn)離供需平衡點(diǎn)。最關(guān)鍵是看量，成交量已經(jīng)急劇下降。因此，我們一步到位找到市場平衡點(diǎn)，率先降價。

當(dāng)時提出降價對一些企業(yè)觸動很大，因?yàn)樗麄兊慕?jīng)營目標(biāo)不允許（降價）。我們則是主動出擊，順勢而為。就像國家的財(cái)政政策，我們是采取的"積極的財(cái)政政策"。后來的事實(shí)也證明，我們當(dāng)時的決策是正確的。

主持人：我記得當(dāng)時有一個數(shù)字可以說明這個問題。

李戰(zhàn)洪：我們降價之后三個月的成交量是降價前6個月的總成交量的一倍多。金科做的比較好的一點(diǎn)是，金科的降價是有步驟有策略的積極主動的一種方式。它的降價和其他開發(fā)商最大的不同是，不但沒有傷品牌，而且還提升了品牌的知名度和美譽(yù)度，提升了消費(fèi)者對金科品牌的忠誠度，使得他們來支持金科的降價。

主持人：但是據(jù)我們了解，不少企業(yè)降價后引起了一些"降價后遺癥"，或者所謂的一些連鎖反應(yīng)，金科恰恰相反，這里面有什么技巧？

李戰(zhàn)洪：這里面最大的技巧是，不少開發(fā)商將降價分?jǐn)傔M(jìn)成本，即降低成本。金科在降價時，不但沒有降成本，反而追加了一些投資，比如追加1億元改良一些項(xiàng)目的景觀。也就是說金科找到了市場規(guī)律：越是在降價時，越要重視品牌。我所說的品牌是"三品"--企業(yè)品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境品味。誰做好了這三品，誰就能贏得市場。因此，不能為降價而降價，要給降價一個理由。

2009年才是真正的寒冬

主持人：說到降價，我又想起您的"房企拐點(diǎn)論"，您認(rèn)為2009年是房企拐點(diǎn)，有什么理由支撐您的這一觀點(diǎn)嗎？

李戰(zhàn)洪：2008年是房價拐點(diǎn)年，2009年則是房企拐點(diǎn)年。房企拐點(diǎn)年的特征是"三分天下"，三分之一企業(yè)退出，三分之一企業(yè)掙扎，三分之一企業(yè)壯大。為什么這么說呢？房地產(chǎn)企業(yè)在2007年激情發(fā)展中高價拿的地，以現(xiàn)在的房價判斷，其10年以來或更多年的利潤可能已經(jīng)被"吃"掉了。去年拿的地樓面低價幾乎與目前的房價相當(dāng)，存在潛在虧損。這種情況，除非房價繼續(xù)飆升，否則任何政策都救不了它們。中央政策的目的是救"量"，而非是救"價"。

這是從政策角度的分析。

從市場角度分析，房地產(chǎn)市場已經(jīng)調(diào)整了一年多，開發(fā)商的積壓下來的房屋存量，據(jù)我所知，相當(dāng)巨大。以重慶為例，新增樓盤以目前的成交量需要消化7、8年。這種情況下，開發(fā)商無法回籠資金，就只能是倒閉，退出。因此說，2009年才是真正的寒冬。誰穿著衣服，誰沒穿衣服，一目了然。

主持人：剛才談的是企業(yè)層面，對于市場的走勢，目前業(yè)界的觀點(diǎn)分歧也比較大，有人認(rèn)為今年市場會見底，有人認(rèn)為市場會繼續(xù)向下調(diào)整，您怎么看？

李戰(zhàn)洪：對于09年的市場形勢，我用8個字概括：房價走穩(wěn)，房企走衰。指望09年房價快速反彈是不現(xiàn)實(shí)的。

主持人：感謝李總。感謝各位網(wǎng)友。今天的訪談到此結(jié)束。

李戰(zhàn)洪：謝謝。(來源：地產(chǎn)中國網(wǎng))