經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 袁朝暉 領盛投資管理近日出版的《投資策略年度報告》指出，商業(yè)房地產(chǎn)并不是導致全球金融危機的主因，卻與其他資產(chǎn)類別一樣，被卷入急劇的價格下跌周期。證券化的房地產(chǎn)——債務及股票——已經(jīng)歷數(shù)輪劇烈及波動的重新估值，私募股權房地產(chǎn)投資亦將面對同樣情況。領盛建議在這一環(huán)境下，投資者首要的目標是確保收入來源，其次是用較長遠的目光，利用資金短缺及市場重新估值獲利。 

領盛投資管理是亞太區(qū)首屈一指的房地產(chǎn)投資者之一，旗下有6個集成基金，投資于亞洲的非上市房地產(chǎn)領域。 

領盛分別在2002年、2004年和2005年推出了領盛亞洲復蘇基金（LaSalle Asia Recovery Fund）、領盛日本物流基金（LaSalle Japan Logistics Fund）和領盛亞洲機會基金II（LaSalle Asia　Opportunity Fund II）。2007年，領盛繼續(xù)采用上述基金的成功投資策略，推出了領盛日本物流基金II（LaSalle Japan Logistics　Fund II）和領盛亞洲機會基金III（LaSalle Asia Opportunity Fund III）。以上封閉式基金總資產(chǎn)值已達65億美元。2006年年底，領盛推出首個每月定價、投資于亞太區(qū)的開放式地產(chǎn)基金——亞洲房地產(chǎn)基金（Asia Property Fund）。此基金目前總資產(chǎn)值為21億美元。 

按照防御性策略，領盛建議采用“返璞歸真”的組合管理，專注流動性管理及與租戶保持緊密接觸，包括提早與租戶商議新租約和迅速調整租金以反映實際市場情況。 

領盛亦建議投資者專注于能抵抗經(jīng)濟衰退的市場和行業(yè)，包括保健、擁有政府背景的機構和銷售必需品(排除非必需的零售貨品)的零售業(yè)。 

領盛預期，第三浪投資機會將在全球金融危機與全球衰退中形成，投資者應該考慮在2009年預留時間，細心留意具投資機會的行業(yè)，剖析他們提供的投資價值。有關具吸引力的行業(yè)，該報告推薦︰重大折讓的上市房地產(chǎn)投資信托基金；重大折讓的的基金；不良貸款或部份貸款質素仍然良好的貸款組合；需要注入資本的土地交易或發(fā)展項目，投資者能夠以接近零成本令項目狀況得到局部改善。 

就具吸引力的地區(qū)而言，《投資策略年度報告》顯示，英國在市場重新估值方面領先。由于結構性的原因，美國市場在房地產(chǎn)在重新估值方面比較緩慢，其他地區(qū)如澳洲、韓國及德國的房地產(chǎn)價值亦正被重估，加拿大及中國東部城市則在美國之后。 

領盛投資管理全球策略師戚浩倫(Jacques Gordon)說：“目前市場正經(jīng)歷層面廣泛的調整，當中提供了大量的機會，同時亦潛藏著相當?shù)娘L險。對擁有資金并有信心抵御經(jīng)濟下滑的投資者，2009年將提供難得的機會；策略的重點是要把價格真正吸引的資產(chǎn)，從那些價格應該進一步下跌的資產(chǎn)中分辨出來。”

而領盛投資管理歐洲研究及策略部主管Robin Goodchild說：“我們仍然相信，依照有紀律的投資程序及明確的投資策略，是應付大型、復雜及難以估計的市場的最佳辦法。特別是在市場劇烈波動的時期，能否有效地防守將會是取得優(yōu)異回報的關鍵。”

領盛指出，歐洲(除英國外)房地產(chǎn)市場整體在2009年會錄得較低的投資回報，但同時亦提供了以低價購入優(yōu)質資產(chǎn)的機會。北美策略師Bill Maher說：“由于基本面大幅減弱，加上在市場重新估值方面遠遠落后于英國，北美將面臨艱苦的一年。”在過去表現(xiàn)堅穩(wěn)的亞太區(qū)，2009年的展望將會轉差，但領盛相信該區(qū)的表現(xiàn)仍然會勝過歐洲及北美。 

對于廣為關心的亞洲特別是中國市場，領盛投資管理亞太區(qū)投資策略師戴宏昇（David Edwards）評論道︰“雖然區(qū)內的增長很可能超越全球其他主要地區(qū)，但由于預期美國及歐洲經(jīng)濟將繼續(xù)放緩，亞太區(qū)于2009-2010年的前景將會受影響。日本將受困于轉差的出口情況，印度嚴重地受資訊科技領域投資放緩的影響，中國則會被出口需求減少所左右。”由于區(qū)內房地產(chǎn)市場流行短期租約，未來將有大量租約重訂，導致資本價值的調整。缺乏流通量的債務市場將加劇對房地產(chǎn)市場的短期沖擊。 

領盛表示，中國經(jīng)濟預期在2009至2010年間可維持7-9%的增長，但已明顯比最近幾年放緩。中國將受出口需求疲弱的影響，但國內消費增長將有助減輕有關影響。 

此種趨勢下，領盛預測，在中國市場，辦公室市場近年大量的供應滿足了強勁需求。雖然經(jīng)濟增長放緩，增長仍然穩(wěn)健。除非出現(xiàn)特殊情況，預計企業(yè)將繼續(xù)擴張勢頭。不過受國際因素掣肘，跨國企業(yè)的擴張將嚴重地縮減，直至全球經(jīng)濟轉好。高供應量將制造高于預期的空置率。一線城市受的影響將大于二線城市，因后者需求主要來自本土。 

而零售業(yè)則繼續(xù)受惠于家庭收入以及隨之而來在消費方面的強勁增長。2009-2010年的展望主要取決于兩個因素：國內刺激經(jīng)濟政策及個別市場的本地供應。就前者而言，中國處于令人羨慕地位——過去數(shù)年一直實施緊縮措施，目前中國幾近擁有所有能夠刺激增長的手段。 

對于敏感的住宅市場，領盛則直言，中國的潛在需求將保持強勁，雖然買家會采取謹慎態(tài)度，直至政府放寬其調控樓市政策。市場預期政府將放寬調控措施并推行新的經(jīng)濟刺激方案，這將有助銷售量及價格在2009年回升。同時，中國工業(yè)市場正逐漸成熟。土地供應受到配額限制，加上維持農(nóng)業(yè)用地數(shù)量的政策，中期而言會對新供應造成限制。供應受政府控制，亦增加了風險。境內信用緊縮亦會令部分項目無力償債，這將為投資者帶來投資良機。 

酒店則將伴隨中國旅游業(yè)繼續(xù)擴張而仍然有吸引力。中產(chǎn)階級人口將持續(xù)增長，旅游人數(shù)增加，加上費用上升及法定假期于2008年起縮短等因素令旅客抗拒長途旅行，皆可能推動國內旅游業(yè)。 

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