“抄底”美國(guó)房地產(chǎn)的若干風(fēng)險(xiǎn)
從賬面價(jià)格來(lái)看,此降價(jià)幅度的確很誘人,似乎有著較大的獲利空間。但對(duì)很多中國(guó)投資者來(lái)說(shuō),赴美抄底的目的實(shí)際上是想炒房——炒美國(guó)的房地產(chǎn)。但這是否能行?又是否是安全的投資?其中有很多不確定之處。
且不談美國(guó)房地產(chǎn)目前是否已經(jīng)見(jiàn)底,從另外的角度看,去美國(guó)也是無(wú)法炒房的。原因很簡(jiǎn)單,首先,購(gòu)房資金很難處理。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō),從中國(guó)弄幾十萬(wàn)美元資金離境,中國(guó)的有關(guān)部門肯定會(huì)進(jìn)行限制。雖然也可以通過(guò)一些灰色渠道把資金弄出去,但買個(gè)房子卻同時(shí)讓人盯上自己的資產(chǎn),這個(gè)代價(jià)是否太大了?恐怕多數(shù)人都得掂量掂量。其次,很多中國(guó)人不知道美國(guó)的土地出讓金是分期支付的,這叫作地稅,一般會(huì)占到房子總資產(chǎn)的20%,每月都要繳付。而且根據(jù)GDP增長(zhǎng)和資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng),繳付的地稅額度還會(huì)增長(zhǎng)。因此,炒房的成本非常大,如果你很難持有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,怎么炒作?這是完全不同于在中國(guó)炒房的市場(chǎng)。因此,看似安全性高、收益又好的海外購(gòu)房行為必然會(huì)牽引著某些風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)我們的觀察,除地稅之外,美國(guó)二手房交易稅占成本的比例之高也不能忽視。美國(guó)二手房交易需繳納的稅種主要?dú)w在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下。交易稅稅率約為2%,房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。而遺產(chǎn)贈(zèng)與稅在房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)或被贈(zèng)與時(shí)才征收,并且只對(duì)價(jià)值超過(guò)60萬(wàn)美元的遺產(chǎn)或在每次贈(zèng)與價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元時(shí)征收。相比交易稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅,所得稅才是二手房交易的“大頭”,美國(guó)個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,最低稅率為15%,最高稅率為39.9%,房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅。要指出的是,對(duì)于短期炒作,即擁有產(chǎn)權(quán)未滿1年就要買賣的房屋,賣房收入列入個(gè)人本年度的總收入,稅收比例可高至33%左右。而擁有產(chǎn)權(quán)超過(guò)1年以上的房屋即長(zhǎng)期投資,賣房時(shí)須繳付20%左右的稅。
此外,據(jù)WorldLandPartner公司資料顯示,次貸危機(jī)之后,無(wú)論是購(gòu)買土地還是二手房,在美國(guó)均要求一次性交付全款。這樣的規(guī)定無(wú)形中阻止了中國(guó)市民 “用房租抵貸款”的美夢(mèng)。目前市場(chǎng)上最便宜的房產(chǎn)加上各項(xiàng)費(fèi)用也要50萬(wàn)元人民幣,就算如今在北京有很多人具備這樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,但要進(jìn)行純粹的投資,而且還是把錢花在大洋彼岸的另一頭,就需要投資者著實(shí)考慮一番了。
眾所周知,美國(guó)的經(jīng)濟(jì)遭受到很大的沖擊,房地產(chǎn)行業(yè)的損失更是首當(dāng)其沖,房地產(chǎn)的復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段,如果中國(guó)投資者要進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)行業(yè),就必須做好打持久仗的準(zhǔn)備。目前歐美金融危機(jī)仍然沒(méi)有見(jiàn)底的跡象,市場(chǎng)普遍預(yù)期,復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)蕭條,那么房地產(chǎn)業(yè)可能還將下跌1/3以上。
當(dāng)前國(guó)內(nèi)各種赴美炒房的呼吁,某種程度上可以算得上是 “威逼利誘”,某些網(wǎng)站為吸引眼球而舉辦的活動(dòng)可能只是一種宣傳伎倆。不懂美國(guó)市場(chǎng)而進(jìn)行盲目投資,結(jié)果只能以失敗告終。(作者為安邦咨詢公司分析師)
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