近1000人排隊(duì)，開盤4個(gè)小時(shí)內(nèi)，售罄1、2棟233套高層單位，這就是2月21日萬科金域華府火爆銷售的場面。

“很多人頭天晚上就開始排隊(duì)。”代理商中原地產(chǎn)的銷售人員告訴記者，“有位女士是21日凌晨4點(diǎn)來的，一直到下午銷售結(jié)束，都沒買到房，很沮喪。”

事實(shí)上，金域華府的火爆銷售從2009年的第一天就開始了，1月1日推出的3、4、6棟合計(jì)512套高層單位、57套LOFT塞尚館目前已經(jīng)全部售罄，25套和院美墅單位也已經(jīng)銷售七成。

在市場仍舊低迷的2009年初，萬科再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

為什么是金域華府？

此次推出的233套高層單位，以84平方米的小戶型為主，均價(jià)在1.1萬元/平方米，精裝修，贈(zèng)送面積15平方米，均攤下來，價(jià)格在8000多元/平方米。

“其實(shí)送面積就是變相降價(jià)，8000多元/平方米，在這個(gè)地區(qū)已經(jīng)比別的盤低很多了，又是小戶型，又是精裝修，好賣。”在某地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理看來，現(xiàn)在購房者考慮的就是兩方面，一是低單價(jià)，二是低總價(jià)。

從地理位置上看，金域華府雖地處梅林關(guān)外，但仍在福田中心區(qū)直徑十公里的范圍之內(nèi)，是很多CBD年輕白領(lǐng)解決居住問題的首選地段。

目前，中心區(qū)已經(jīng)沒有成規(guī)模的新住宅供應(yīng)，存量又無法滿足居住需求。

顯然，梅林關(guān)一帶已經(jīng)積蓄了很多年輕白領(lǐng)的購房需求，而且選擇余地頗多，書香門第、星河丹堤、金地梅隴鎮(zhèn)、七里香榭等樓盤都同處在這個(gè)片區(qū)。但是此前，都沒有出現(xiàn)金域華府這樣的火爆盛況。

“因?yàn)榇蟛糠謽潜P的定價(jià)仍然在一萬元以上，而且，戶型較大，總價(jià)仍偏高。”某代理中介告訴記者。

“按照萬科的品牌影響力和物業(yè)管理能力，他的價(jià)格應(yīng)該比別人多出10％左右，但是現(xiàn)在不但沒有多，反而還比別人少，當(dāng)然賣得好。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月26日，深圳可售一手房為53153套，面積為555.4萬平方米。按照2008年深圳月均住宅銷售量估算，在不考慮2009年新增住房供應(yīng)量的情況下，現(xiàn)有的5萬多套存量需要消化12個(gè)月。

這么多存量怎么辦？在深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平看來，只有降價(jià)，沒有別的出路。

萬科副總裁肖莉告訴記者：“近期部分城市的成交量有所回升，一方面因?yàn)檎雠_(tái)了系列政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，另一方面，很多開發(fā)商也順應(yīng)市場，積極采取措施促進(jìn)銷售，體現(xiàn)了市場自身調(diào)整和政府政策相互作用所產(chǎn)生的成效。但鑒于整體經(jīng)濟(jì)形勢依然比較嚴(yán)峻，市場未來的走勢還需要進(jìn)一步觀察。”

在她看來，萬科接下來仍然不排除用降價(jià)的手段達(dá)到迅速出貨、迅速回款的目的。

萬科轉(zhuǎn)型

從金域華府前期的推廣，戶型的改造，價(jià)格制定再到后期的銷售，可以看出，萬科瞄準(zhǔn)的就是年輕的白領(lǐng)客戶群。

“送的陽臺(tái)和客臥都是后改的。”現(xiàn)場的一位施工技術(shù)人員告訴記者。顯然，這些技術(shù)性調(diào)整的背后，是對購買人群的甄別，堅(jiān)持大戶型、不降價(jià)的地產(chǎn)商，仍然在等待轉(zhuǎn)機(jī)，而萬科卻迅速把目光轉(zhuǎn)向注重性價(jià)比的年輕人群。

正如萬科副總裁肖莉所說：“深圳市場自住客的剛性需求仍然旺盛，只要能找準(zhǔn)客戶，提供真正符合客戶需要的產(chǎn)品，企業(yè)仍然具有很大的市場空間。”

肖莉認(rèn)為：“萬科金域華府的產(chǎn)品優(yōu)勢并非局限于戶型本身，而是以 ‘深圳萬科首個(gè)真正意義的全面家居解決方案’為價(jià)值核心，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，通過戶型設(shè)計(jì)的人性化考慮、客戶至上的目標(biāo)化導(dǎo)向、建筑裝修的一體化整合，以及在安全防護(hù)、健康環(huán)保、保養(yǎng)建議、工程質(zhì)量、部品配置、設(shè)計(jì)概念、增值服務(wù)等方面所提供的服務(wù)，令客戶感受到被關(guān)注的種種細(xì)節(jié)。”

記者在現(xiàn)場看到，萬科提供的全面家具解決方案介紹已經(jīng)公布，其中，五個(gè)產(chǎn)品選型全部圍繞年輕人設(shè)定，有22-26歲的單身之家，有25-29歲的已婚青年之家，還有30-35歲的小太陽之家。人群特征、產(chǎn)品特征、套內(nèi)建筑面積、居住人數(shù)均詳細(xì)列出。

顯然，萬科對白領(lǐng)人群的調(diào)查和研究早已著手。

今年1月份本報(bào)舉行的“2008年觀察家年會(huì)”上，萬科董事長王石欲言又止：“2009年，我們找到了辦法，萬科有一個(gè)專門研究部門，我們都有數(shù)字，但是在這里，我不告訴你們。”

現(xiàn)在看來，王石所說的辦法就是“競小”，誰先低下頭，給年輕白領(lǐng)提供小戶型產(chǎn)品，誰就能占得市場先機(jī)。

“熊市中，誰走奢侈路線誰傻，要走小。其次，真正難受的還不是豪宅，最難受的是中間的，中產(chǎn)階級(jí)踮著腳也買不起，真正的富豪也不買的，這一批120-160平方米的戶型就非常糟糕。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在公司內(nèi)部培訓(xùn)上說，“萬科去年一年干的事兒就是讓正在運(yùn)行的項(xiàng)目停工、改戶型，就是把150平方米的切成80平方米，還得是三房，沒有辦法，要向市場低頭。”

縱觀市場上幾大開發(fā)商的產(chǎn)品，可以發(fā)現(xiàn)，以小戶型供應(yīng)為主的開發(fā)商仍然不多。

某代理中介告訴記者：“有些大戶型總價(jià)偏高，的確很難推，賣不動(dòng)。”

顯然，房地產(chǎn)的產(chǎn)品供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入“競小年代”，誰能在弱市中，及時(shí)地捕捉到年輕的購買力，誰就能在弱市中繼續(xù)穩(wěn)健前行，而萬科無疑又一次走在了市場的前面。

肖莉表示：“2009年萬科在項(xiàng)目開發(fā)上仍然會(huì)堅(jiān)持開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏相匹配，產(chǎn)品類型與市場需求相匹配的原則。”

據(jù)悉，金域華府加推的最后7、8棟估計(jì)在3月中旬開盤，目前，定價(jià)及開盤方式尚未確定。

（本報(bào)實(shí)習(xí)記者宋凌霄對本文亦有貢獻(xiàn)）

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