萬科08年凈利下降 份額上升
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳文雅 王凱 3月9日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司公布的2008年度財(cái)報(bào)顯示，公司08年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)同日公布的董事會決議，公司2008年度利潤分配方案為每10股派息0.5元。
2008年，萬科銷售業(yè)績同比2007年的高位有所下降，全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比07年減少9.2%和8.6%。但萬科的市場占有率繼續(xù)提升，占全國住宅市場的份額提高到2.34%。由于08年東部地區(qū)和重點(diǎn)城市的住宅市場調(diào)整幅度更大，萬科在其進(jìn)入的主要城市，市場份額提升更為明顯，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等九個城市，萬科的市場占有率排名首位。
凈利下降 份額上升
和2007年相比，萬科2008年的營業(yè)收入有所上升，但凈利潤出現(xiàn)下降。萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主要原因之一是公司對13個可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價(jià)準(zhǔn)備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。而公司08年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，公司08年的凈利潤實(shí)際比07年略有增長。
在資金使用和存貨上，萬科2008年的年報(bào)反映出了“量入為出”的原則，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流基本持平。截至2008年底，萬科凈負(fù)債率為33.1%，較中期進(jìn)一步下降4.1個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍狀況；公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時增加17.2%，足以覆蓋全部短期借款與一年內(nèi)到期的長期負(fù)債（此兩類負(fù)債年底合計(jì)178.7億元）。
同時，08年中期和三季度時萬科根據(jù)市場情況，兩次下調(diào)項(xiàng)目開發(fā)面積，全年的新開工面積由年初計(jì)劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計(jì)劃的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米。公司實(shí)際完成新開工面積523.3萬平方米，完成竣工面積529.4萬平方米，全年的開發(fā)面積與銷售面積基本匹配，存貨規(guī)模控制達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。
2008年年末萬科的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當(dāng)于萬科兩個月的銷售量，其中80％庫存時間尚不足一年；再建開發(fā)產(chǎn)品438.3億元，占比51.0%，其中346.4萬平方米已經(jīng)售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發(fā)產(chǎn)品，占比39.7%。
率先調(diào)價(jià)，占領(lǐng)先機(jī)
2007年底，萬科董事會主席王石在一次公開場合談及市場存在過熱，行業(yè)將理性回歸。這一觀點(diǎn)被渲染為“拐點(diǎn)論”，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的輿論風(fēng)暴。與此同時，從珠三角開始，萬科開始著手在多個城市的項(xiàng)目對其價(jià)格策略做出調(diào)整。 2008年的房地產(chǎn)業(yè)形勢證明，萬科的調(diào)整策略贏得了市場先機(jī)。而萬科從2007年四季度開始，銷售明顯跑贏大市；在進(jìn)入的主要城市，市場份額都出現(xiàn)了較大幅度的增長。2008年，萬科的市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鞍山和鎮(zhèn)江等9個城市排名首位。在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個城市排名第2位；在中山、成都兩個城市排名第三位。房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，這是一個2008年行業(yè)逐漸達(dá)成的共識。而萬科早在2007年10月就開始做出了反應(yīng)。但略顯尷尬的是，或許正是這個顯得有些超前的決定，導(dǎo)致了萬科2008年銷售額同比出現(xiàn)下降。
2007年萬科銷售金額523.6億元，比2006年增長了146.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場年初的預(yù)期，甚至也超過了萬科原定2006－2008三年快速增長計(jì)劃設(shè)定的2008年銷售目標(biāo)。尤其在市場總體已經(jīng)出現(xiàn)交易縮量的2007年四季度，萬科銷售金額高達(dá)155.6億元，這顯然與萬科率先調(diào)整定價(jià)策略存在一定關(guān)系。但這也使得萬科在計(jì)算2008年銷售同比增長率時，必須面對一個龐大的上年基數(shù)。
如果萬科的調(diào)價(jià)策略推遲兩個月實(shí)施， 2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實(shí)現(xiàn)，這樣萬科2008年銷售額將仍能體現(xiàn)增長。但對于企業(yè)而言時機(jī)是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠(yuǎn)比一個平滑的年度增長曲線更為重要。
郁亮表示，09年萬科將堅(jiān)持開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏相匹配、產(chǎn)品類型與市場需求相匹配的原則，加強(qiáng)對項(xiàng)目新開工、新開盤的管理，確保產(chǎn)品適銷對路。預(yù)計(jì)09年開工面積計(jì)劃約403萬平方米，竣工面積619萬平方米。當(dāng)然，一旦市場銷售呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，公司可以隨時增加新的開工面積。
郁亮表示，2009年萬科將從“規(guī)模速度型”的增長轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”的增長，更為關(guān)注經(jīng)營質(zhì)量，更重視為股東創(chuàng)造收益的能力。
郁亮補(bǔ)充說，2009年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會改變，市場調(diào)整在帶來挑戰(zhàn)的同時，也為企業(yè)以相對較優(yōu)的價(jià)格獲取未來發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利的條件。公司于09年將進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。不過他同時也強(qiáng)調(diào)，在此問題上公司將高度謹(jǐn)慎，只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程。
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