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    即時(shí)新聞:
    2009-03-28
    胡芳潔
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    降價(jià)樓盤探底

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 3月底,侯霞終于擁有了自己的第一套房子,這讓她很興奮。“我有個(gè)朋友不久前就是在這里買的,人非常多。”侯霞說,朋友描述的“狂熱”開盤場(chǎng)面以及目前的價(jià)格,進(jìn)一步促進(jìn)了侯霞出手購(gòu)房。

    侯霞如愿買到了一套一居室的小戶型,價(jià)格為11000元/平方米。在等待簽合同的空隙,她告訴記者,因?yàn)橘I的人多,為了得到這套房源,她給了銷售人員8000元的“辛苦費(fèi)”。

    9500元/平方米起價(jià),這句口號(hào)讓東四環(huán)的美利山項(xiàng)目又一次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。有人用 “血流成河”來形容2009年左右,廣渠門到西大望路一帶諸多樓盤的降價(jià)促銷,其中就包括美利山、金都心語、冠城名敦道等項(xiàng)目。這一探底行為還在繼續(xù)。

    相對(duì)低點(diǎn)

    目前美利山兩居室均價(jià)12500元/平方米,較低的均價(jià),出現(xiàn)在面積較大的三居室戶型上,約為11000元/平方米;而2008年以來,美利山住宅項(xiàng)目均價(jià)都在14000元/平方米左右,目前價(jià)格已經(jīng)明顯調(diào)低。

    個(gè)別成交價(jià)格更低。美利山論壇的一位業(yè)主表示,他不久前購(gòu)買一套140多平方米的三居室,成交價(jià)格即為9700元/平方米。

    是否觸底不能妄下定論,不過在東四環(huán)的位置,9700元/平方米的價(jià)格,已經(jīng)具備較大沖擊力。

    記者在美利山售樓處看到,盡管是工作日的上午,大廳里已經(jīng)坐滿了購(gòu)房人以及一些打探行情的人,難尋一位空閑的銷售人員;簽合同的窗口,有近10個(gè)人在排隊(duì)。

    “一居室已經(jīng)沒有了,資料也已經(jīng)發(fā)完了。”一位銷售人員對(duì)詢問的購(gòu)房者說完匆匆而去。

    購(gòu)房者侯霞表示,銷售人員手上有房源,有不少人是通過“賄賂”銷售人員才得到的。這與2008年下半年以來售樓處門可羅雀、購(gòu)房者挑三揀四的情況反差強(qiáng)烈。

    “價(jià)格已經(jīng)比周邊項(xiàng)目低很多了。”侯霞說,這也是她決定購(gòu)買的主要原因。據(jù)了解,在美利山周邊,金都杭城130平方米以上三居室特價(jià)13000元/平方米起價(jià);而精裝修的珠江帝景目前均價(jià)2萬元/平方米,最低價(jià)為19000元/平方米。

    位于東四環(huán)大望路以北的金地名京和東恒時(shí)代,銷售價(jià)格也遠(yuǎn)高于美利山。金地名京精裝修均價(jià)18000元/平方米,東恒時(shí)代兩居室起價(jià)15700元/平方米。

    盡管目前售價(jià)高達(dá)18000元/平方米,金地名京售樓處依然有20多位購(gòu)房者在與銷售人員洽談或看房。“如果您決定不了,可以選擇繼續(xù)觀望。接下來我們這里只可能漲價(jià)不會(huì)降價(jià)。”一位銷售人員對(duì)記者表示。

    與緊鄰地鐵線的金地名京相比,東恒時(shí)代位置相對(duì)較偏,毛坯房起價(jià)15700元/平方米,售樓處看房人雖然不多,但依然不乏出手者。毛先生就購(gòu)買了一套140多平方米的三居室,總價(jià)200多萬。“家里人是想再等等,但如果真等的話,說不定就等到300萬了。”毛先生半開玩笑地說。

    就此可見,美利山的價(jià)格低位已經(jīng)非常明顯。我愛我家市場(chǎng)部提供的資料顯示,美利山的降價(jià),導(dǎo)致周邊不少二手次新房的成交價(jià)從11000-13000元/平方米下降到了10000-11500元/平方米。

    探底

    該區(qū)域有影響的低價(jià)銷售,并不是第一次。

    2008年9月,美利山推出精裝LOFT,均價(jià)12500元/平方米,低于當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格,該產(chǎn)品以低總價(jià)、精裝修送家電的方式,為沿海地產(chǎn)回籠資金,功不可沒。

    隨后,2008年11月,金都心語以更低價(jià)格推出同類型的精裝小戶型,均價(jià)10000元/平方米,一次性付款8800元/平方米。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,該項(xiàng)目700多套房屋,目前已經(jīng)售完絕大部分。金都心語的這一行為,被認(rèn)為是與美利山LOFT的直接對(duì)抗,事實(shí)上也更為成功。

    隨著這一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn),美利山LOFT陷入困局,在產(chǎn)品幾乎完全同質(zhì)的情況下,美利山LOFT后期目前依然沒有開盤。

    金都心語的銷售行為一定程度上證明:該位置酒店式精裝小戶型的底價(jià)就在8800元-10000元/平方米。

    “酒店立項(xiàng)還10000元,不合算,還不如加一點(diǎn)買一個(gè)住宅類產(chǎn)權(quán)的。”有購(gòu)房者這樣說。

    而美利山的大戶型售價(jià),目前在11000元/平方米左右,已經(jīng)較為接近該價(jià)格區(qū)間。不過購(gòu)買力最為集中的90平方米以內(nèi)戶型,均價(jià)仍為12500元/平方米。

    美利山的頻繁降價(jià),與回籠資金必然脫不開干系。根據(jù)沿海家園2008年底公布的半年報(bào),截至2008年9月30日,沿海家園一年內(nèi)到期的銀行貸款和其他借款共13億元,兩年內(nèi)到期的貸款和借款總額約28億元,而其持有現(xiàn)金約7億元;其資產(chǎn)負(fù)債率也上升至約70%,而2004至2006年其資產(chǎn)負(fù)債率基本穩(wěn)定在60%以內(nèi)。

    2月底,標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司調(diào)低沿海家園長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí),標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師曾表示,原因之一是沿海家園不斷惡化的財(cái)務(wù)狀況不足以支撐其原有評(píng)級(jí)。加快銷售回款正是改善財(cái)務(wù)指標(biāo)的有力手段。

    “這個(gè)區(qū)域10000元/平方米的價(jià)格,如果是現(xiàn)房,已經(jīng)基本調(diào)整到位。”鏈家市場(chǎng)部表示,目前該區(qū)域二手房?jī)r(jià)格在12000元-13000元/平方米。

    “如果是1萬元/平方米的價(jià)格,這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該已經(jīng)到底了。”我愛我家副總裁胡景暉表示,該區(qū)域交通、配套還有待改進(jìn),整個(gè)區(qū)域還有降價(jià)的空間。

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