經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 3月底，侯霞終于擁有了自己的第一套房子，這讓她很興奮。“我有個(gè)朋友不久前就是在這里買的，人非常多。”侯霞說，朋友描述的“狂熱”開盤場(chǎng)面以及目前的價(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)了侯霞出手購(gòu)房。

侯霞如愿買到了一套一居室的小戶型，價(jià)格為11000元/平方米。在等待簽合同的空隙，她告訴記者，因?yàn)橘I的人多，為了得到這套房源，她給了銷售人員8000元的“辛苦費(fèi)”。

9500元/平方米起價(jià)，這句口號(hào)讓東四環(huán)的美利山項(xiàng)目又一次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。有人用 “血流成河”來形容2009年左右，廣渠門到西大望路一帶諸多樓盤的降價(jià)促銷，其中就包括美利山、金都心語、冠城名敦道等項(xiàng)目。這一探底行為還在繼續(xù)。

相對(duì)低點(diǎn)

目前美利山兩居室均價(jià)12500元/平方米，較低的均價(jià)，出現(xiàn)在面積較大的三居室戶型上，約為11000元/平方米；而2008年以來，美利山住宅項(xiàng)目均價(jià)都在14000元/平方米左右，目前價(jià)格已經(jīng)明顯調(diào)低。

個(gè)別成交價(jià)格更低。美利山論壇的一位業(yè)主表示，他不久前購(gòu)買一套140多平方米的三居室，成交價(jià)格即為9700元/平方米。

是否觸底不能妄下定論，不過在東四環(huán)的位置，9700元/平方米的價(jià)格，已經(jīng)具備較大沖擊力。

記者在美利山售樓處看到，盡管是工作日的上午，大廳里已經(jīng)坐滿了購(gòu)房人以及一些打探行情的人，難尋一位空閑的銷售人員；簽合同的窗口，有近10個(gè)人在排隊(duì)。

“一居室已經(jīng)沒有了，資料也已經(jīng)發(fā)完了。”一位銷售人員對(duì)詢問的購(gòu)房者說完匆匆而去。

購(gòu)房者侯霞表示，銷售人員手上有房源，有不少人是通過“賄賂”銷售人員才得到的。這與2008年下半年以來售樓處門可羅雀、購(gòu)房者挑三揀四的情況反差強(qiáng)烈。

“價(jià)格已經(jīng)比周邊項(xiàng)目低很多了。”侯霞說，這也是她決定購(gòu)買的主要原因。據(jù)了解，在美利山周邊，金都杭城130平方米以上三居室特價(jià)13000元/平方米起價(jià)；而精裝修的珠江帝景目前均價(jià)2萬元/平方米，最低價(jià)為19000元/平方米。

位于東四環(huán)大望路以北的金地名京和東恒時(shí)代，銷售價(jià)格也遠(yuǎn)高于美利山。金地名京精裝修均價(jià)18000元/平方米，東恒時(shí)代兩居室起價(jià)15700元/平方米。

盡管目前售價(jià)高達(dá)18000元/平方米，金地名京售樓處依然有20多位購(gòu)房者在與銷售人員洽談或看房。“如果您決定不了，可以選擇繼續(xù)觀望。接下來我們這里只可能漲價(jià)不會(huì)降價(jià)。”一位銷售人員對(duì)記者表示。

與緊鄰地鐵線的金地名京相比，東恒時(shí)代位置相對(duì)較偏，毛坯房起價(jià)15700元/平方米，售樓處看房人雖然不多，但依然不乏出手者。毛先生就購(gòu)買了一套140多平方米的三居室，總價(jià)200多萬。“家里人是想再等等，但如果真等的話，說不定就等到300萬了。”毛先生半開玩笑地說。

就此可見，美利山的價(jià)格低位已經(jīng)非常明顯。我愛我家市場(chǎng)部提供的資料顯示，美利山的降價(jià)，導(dǎo)致周邊不少二手次新房的成交價(jià)從11000-13000元/平方米下降到了10000-11500元/平方米。

探底

該區(qū)域有影響的低價(jià)銷售，并不是第一次。

2008年9月，美利山推出精裝LOFT，均價(jià)12500元/平方米，低于當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格，該產(chǎn)品以低總價(jià)、精裝修送家電的方式，為沿海地產(chǎn)回籠資金，功不可沒。

隨后，2008年11月，金都心語以更低價(jià)格推出同類型的精裝小戶型，均價(jià)10000元/平方米，一次性付款8800元/平方米。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目700多套房屋，目前已經(jīng)售完絕大部分。金都心語的這一行為，被認(rèn)為是與美利山LOFT的直接對(duì)抗，事實(shí)上也更為成功。

隨著這一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn)，美利山LOFT陷入困局，在產(chǎn)品幾乎完全同質(zhì)的情況下，美利山LOFT后期目前依然沒有開盤。

金都心語的銷售行為一定程度上證明：該位置酒店式精裝小戶型的底價(jià)就在8800元-10000元/平方米。

“酒店立項(xiàng)還10000元，不合算，還不如加一點(diǎn)買一個(gè)住宅類產(chǎn)權(quán)的。”有購(gòu)房者這樣說。

而美利山的大戶型售價(jià)，目前在11000元/平方米左右，已經(jīng)較為接近該價(jià)格區(qū)間。不過購(gòu)買力最為集中的90平方米以內(nèi)戶型，均價(jià)仍為12500元/平方米。

美利山的頻繁降價(jià)，與回籠資金必然脫不開干系。根據(jù)沿海家園2008年底公布的半年報(bào)，截至2008年9月30日，沿海家園一年內(nèi)到期的銀行貸款和其他借款共13億元，兩年內(nèi)到期的貸款和借款總額約28億元，而其持有現(xiàn)金約7億元；其資產(chǎn)負(fù)債率也上升至約70%，而2004至2006年其資產(chǎn)負(fù)債率基本穩(wěn)定在60%以內(nèi)。

2月底，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司調(diào)低沿海家園長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師曾表示，原因之一是沿海家園不斷惡化的財(cái)務(wù)狀況不足以支撐其原有評(píng)級(jí)。加快銷售回款正是改善財(cái)務(wù)指標(biāo)的有力手段。

“這個(gè)區(qū)域10000元/平方米的價(jià)格，如果是現(xiàn)房，已經(jīng)基本調(diào)整到位。”鏈家市場(chǎng)部表示，目前該區(qū)域二手房?jī)r(jià)格在12000元-13000元/平方米。

“如果是1萬元/平方米的價(jià)格，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該已經(jīng)到底了。”我愛我家副總裁胡景暉表示，該區(qū)域交通、配套還有待改進(jìn)，整個(gè)區(qū)域還有降價(jià)的空間。

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