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    即時新聞:
    2009-03-28
    陳文雅
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    漲價樓盤調(diào)查

    經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳文雅 地處北京四環(huán)以內(nèi)中心地段的商品房,開始感受到濃濃的回暖之意。

    軌道交通成為北京商品房回暖最明顯的觸媒,地處長安街西端,緊鄰地鐵的中國遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的樓盤遠(yuǎn)洋·沁山水終于在蜂擁而至的購房者面前,把房價從11000元/平方米提至13000元/平方米,即便如此,來看房者仍絡(luò)繹不絕。

    地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在談到這個現(xiàn)象時稱:“遠(yuǎn)洋·沁山水的均價之所以能再一次提價,是因?yàn)槟莻€地段的價值是15000元/平方米,它漲到13000元/平方米還是被低估了。”

    迅速回暖引發(fā)的擔(dān)憂

    位于雙井的首城國際中心項(xiàng)目的銷售人員也承認(rèn)自己漲價,其此前推出的A區(qū)對外報均價13500元/平方米,記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢到的實(shí)際均價為13100元/平方米,而即將推出的D區(qū)均價則漲到了14500元/平方米。“兩棟樓的位置嘛,反正都在同一個小區(qū)里面。”一售樓人員很坦率地說,兩樓品質(zhì)和條件基本上差別不大。

    兩個項(xiàng)目的營銷人員均認(rèn)為,其項(xiàng)目先期在交易量低迷的市場環(huán)境下低價入市,是為了加快銷售,占領(lǐng)先機(jī),但事實(shí)上樓盤價值被低估了,因此在銷售出現(xiàn)回暖的形勢下,均投石問路選擇了適當(dāng)漲價,試探市場承受力。

    “這個價格還是偏低,以后還有漲價空間。”一位不愿透露姓名的營銷人員表示,如果時機(jī)合適,會再度推出優(yōu)惠計劃。

    與部分漲價樓盤拿 “地理位置”、“裝修程度”、“塔樓變板樓”等說事相比,還有部分樓盤則是坐地漲價。以北京中關(guān)村區(qū)域的龍湖·唐寧one為例,該項(xiàng)目去年11月開始排號,而今年春節(jié)后已經(jīng)針對未出售的部分高層房源進(jìn)行了三次調(diào)價,“每次調(diào)價每平方米漲個幾百塊吧,現(xiàn)在低層都賣出去了,只剩高層,均價是27000元/平方米左右。”一位售樓人員表示,三次調(diào)價至今,單價已經(jīng)漲了兩三千元。

    與此同時,開發(fā)商迫不及待的漲價行為,引起了不少業(yè)內(nèi)人士的憂慮。數(shù)據(jù)顯示,北京樓市成交量連續(xù)七周同比上升,但環(huán)比數(shù)據(jù)已連續(xù)兩周下降。

    “本來市場已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)了,別一漲又回到高房價怪圈了。現(xiàn)在這個回暖的機(jī)會應(yīng)該把握好,制定合理的價格,使樓市重新駛?cè)胝墶!北本┦蟹繀f(xié)副秘書長陳志說。

    價格沖刺之后

    “3月8日開盤的,總共200多套,現(xiàn)在賣了十多套。”位于北京市豐臺區(qū)成壽寺附近某樓盤的銷售人員劉先生搖搖頭說。

    該項(xiàng)目近期開盤的2、3號樓,兩居均價14000-15000元/平方米,全款9.8折,按揭9.9折。而之前在2月份推出促銷的1號樓,同樣兩居的戶型,均價為10000-11000元/平方米。在2月14日某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站發(fā)起的團(tuán)購活動中,該樓盤當(dāng)日開出的136套房源一個上午全部售罄,令人嘆為觀止。

    劉先生說,現(xiàn)在的這批房源位置能好一點(diǎn),但記者看到,幾棟樓的條件相差無幾。

    “現(xiàn)在這個價格不低。”劉先生說。

    記者發(fā)現(xiàn),京城的部分漲價樓盤,往日的銷售盛景不再。去年下半年賣出過17000-18000元/平方米均價,遭到購房者瘋搶并榮登北京2008樓市銷售排行榜的中信城,從3月15日起推出的2號樓選擇了高開的價格,均價21800元/平方米,比此前開盤的1號樓貴出4000元/平方米。中信城的銷售人員表示:“2號樓的地理位置比1號樓好。”但因?yàn)閮H僅地理位置的差異,似不足以開出4000元/平方米的價差。

    對其銷售情況,售樓人員說:“賣得非常好,開盤當(dāng)日就賣出了80多套。”不過記者隨后從房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到,截至3月26日,其住宅簽約套數(shù)為79套,成交均價為20083元/平方米。“一期的風(fēng)頭不再了。”一位前來售樓處看房的消費(fèi)者張小姐說。

    漲價只是局部?

    樓市的漲價現(xiàn)象引起了市場的分歧。春節(jié)后,尤其是3月份的住宅成交量情況顯示,牛年樓市的頭開得“很牛”。京滬穗深等一線城市均有部分樓盤出現(xiàn)價格回升跡象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2009年3月上半月二手住房網(wǎng)簽量8173套,比2月上半月的3911套翻了一倍。

    “樓市是否已經(jīng)起底”的討論變得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

    “漲價是個別項(xiàng)目,而且部分漲價也是噱頭,有些是此前二期尾房甩賣,現(xiàn)在開三期新房,產(chǎn)品沒可比性,而且真的現(xiàn)場討價還價還是有很多暗折,很難說真正漲價。當(dāng)然也有去年資金緊張時把幾百套房子低價甩掉,現(xiàn)在資金寬松一點(diǎn)就漲一點(diǎn)的。”我愛我家副總裁胡景暉說,春節(jié)后尤其3月份,交易量恢復(fù)是真實(shí)的,而且二手房更多,價格下降幅度有所趨緩,但“至少上半年還是會在下降通道,不存在全面的、根本的漲價。現(xiàn)在銀根是放松了,但資金沒有得到根本解決”。

    科爾瑞中國的總裁丁祖昱也表示,要謹(jǐn)防出現(xiàn)去年3月后的低迷現(xiàn)象,“去年3月份的數(shù)據(jù)也是不錯的,是去年上半年最好的月份。個別企業(yè)在2月份的時候進(jìn)行促銷、價格下調(diào),3月份的時候又漲價了,結(jié)果4月份整個市場一下子差距很大了。我覺得目前大家要珍惜來之不易的相對正常或者平穩(wěn)的市場情況,價格的上升我認(rèn)為是一個非常大的風(fēng)險,有可能會使得目前市場的成交量回落下去,假設(shè)很多企業(yè)都要搞漲價的話。”

    從2008年下半年至今,關(guān)注樓市銷售排行榜的人們可能會發(fā)現(xiàn)一條規(guī)律:賣得好的都是小戶型、低總價項(xiàng)目。

    “這一段釋放的主要還是受國務(wù)院13條影響的首套房需求,但這部分購房者大部分是二十多歲的年輕人,購買能力有限。這一層次的需求頂多支撐到5月,如果改善性需求消費(fèi)者四五月不能進(jìn)場,就會出現(xiàn)青黃不接局面。”胡景暉說,樓市復(fù)蘇,主要取決于改善性自住房的情況。國務(wù)院13號文規(guī)定,“人均居住面積沒有達(dá)到當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)”的居民買第二套房才算“改善性自住房”需求。

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,截至3月23日,北京樓市期房可售房屋套數(shù)為16.86萬套,其中住宅9.45萬套;未簽約現(xiàn)房18.52萬套,其中住宅4.03萬套。按照最近一周的銷售速度,住宅存量消化周期達(dá)54周。

    任志強(qiáng)表示,近段時間房價上漲,主要還是由于政策刺激,并非見底標(biāo)志。“宏觀經(jīng)濟(jì)沒有見底,房價還在振動,土地、在建、現(xiàn)房,開發(fā)商有三個庫存量,要去掉還需要時間,投資量低迷,我們目前還沒有看到大量的開發(fā)商敢于或者認(rèn)清形勢大膽出手,這個在下半年會反映得更加明顯,另外,商業(yè)地產(chǎn)回暖大概需要比較長的時間。”

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