經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 陳文雅 地處北京四環(huán)以內(nèi)中心地段的商品房，開始感受到濃濃的回暖之意。

軌道交通成為北京商品房回暖最明顯的觸媒，地處長安街西端，緊鄰地鐵的中國遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的樓盤遠(yuǎn)洋·沁山水終于在蜂擁而至的購房者面前，把房價從11000元/平方米提至13000元/平方米，即便如此，來看房者仍絡(luò)繹不絕。

地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在談到這個現(xiàn)象時稱：“遠(yuǎn)洋·沁山水的均價之所以能再一次提價，是因?yàn)槟莻€地段的價值是15000元/平方米，它漲到13000元/平方米還是被低估了。”

迅速回暖引發(fā)的擔(dān)憂

位于雙井的首城國際中心項(xiàng)目的銷售人員也承認(rèn)自己漲價，其此前推出的A區(qū)對外報均價13500元/平方米，記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢到的實(shí)際均價為13100元/平方米，而即將推出的D區(qū)均價則漲到了14500元/平方米。“兩棟樓的位置嘛，反正都在同一個小區(qū)里面。”一售樓人員很坦率地說，兩樓品質(zhì)和條件基本上差別不大。

兩個項(xiàng)目的營銷人員均認(rèn)為，其項(xiàng)目先期在交易量低迷的市場環(huán)境下低價入市，是為了加快銷售，占領(lǐng)先機(jī)，但事實(shí)上樓盤價值被低估了，因此在銷售出現(xiàn)回暖的形勢下，均投石問路選擇了適當(dāng)漲價，試探市場承受力。

“這個價格還是偏低，以后還有漲價空間。”一位不愿透露姓名的營銷人員表示，如果時機(jī)合適，會再度推出優(yōu)惠計劃。

與部分漲價樓盤拿 “地理位置”、“裝修程度”、“塔樓變板樓”等說事相比，還有部分樓盤則是坐地漲價。以北京中關(guān)村區(qū)域的龍湖·唐寧one為例，該項(xiàng)目去年11月開始排號，而今年春節(jié)后已經(jīng)針對未出售的部分高層房源進(jìn)行了三次調(diào)價，“每次調(diào)價每平方米漲個幾百塊吧，現(xiàn)在低層都賣出去了，只剩高層，均價是27000元/平方米左右。”一位售樓人員表示，三次調(diào)價至今，單價已經(jīng)漲了兩三千元。

與此同時，開發(fā)商迫不及待的漲價行為，引起了不少業(yè)內(nèi)人士的憂慮。數(shù)據(jù)顯示，北京樓市成交量連續(xù)七周同比上升，但環(huán)比數(shù)據(jù)已連續(xù)兩周下降。

“本來市場已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)了，別一漲又回到高房價怪圈了。現(xiàn)在這個回暖的機(jī)會應(yīng)該把握好，制定合理的價格，使樓市重新駛?cè)胝墶！北本┦蟹繀f(xié)副秘書長陳志說。

價格沖刺之后

“3月8日開盤的，總共200多套，現(xiàn)在賣了十多套。”位于北京市豐臺區(qū)成壽寺附近某樓盤的銷售人員劉先生搖搖頭說。

該項(xiàng)目近期開盤的2、3號樓，兩居均價14000-15000元/平方米，全款9.8折，按揭9.9折。而之前在2月份推出促銷的1號樓，同樣兩居的戶型，均價為10000-11000元/平方米。在2月14日某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站發(fā)起的團(tuán)購活動中，該樓盤當(dāng)日開出的136套房源一個上午全部售罄，令人嘆為觀止。

劉先生說，現(xiàn)在的這批房源位置能好一點(diǎn)，但記者看到，幾棟樓的條件相差無幾。

“現(xiàn)在這個價格不低。”劉先生說。

記者發(fā)現(xiàn)，京城的部分漲價樓盤，往日的銷售盛景不再。去年下半年賣出過17000-18000元/平方米均價，遭到購房者瘋搶并榮登北京2008樓市銷售排行榜的中信城，從3月15日起推出的2號樓選擇了高開的價格，均價21800元/平方米，比此前開盤的1號樓貴出4000元/平方米。中信城的銷售人員表示：“2號樓的地理位置比1號樓好。”但因?yàn)閮H僅地理位置的差異，似不足以開出4000元/平方米的價差。

對其銷售情況，售樓人員說：“賣得非常好，開盤當(dāng)日就賣出了80多套。”不過記者隨后從房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，截至3月26日，其住宅簽約套數(shù)為79套，成交均價為20083元/平方米。“一期的風(fēng)頭不再了。”一位前來售樓處看房的消費(fèi)者張小姐說。

漲價只是局部？

樓市的漲價現(xiàn)象引起了市場的分歧。春節(jié)后，尤其是3月份的住宅成交量情況顯示，牛年樓市的頭開得“很牛”。京滬穗深等一線城市均有部分樓盤出現(xiàn)價格回升跡象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年3月上半月二手住房網(wǎng)簽量8173套，比2月上半月的3911套翻了一倍。

“樓市是否已經(jīng)起底”的討論變得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

“漲價是個別項(xiàng)目，而且部分漲價也是噱頭，有些是此前二期尾房甩賣，現(xiàn)在開三期新房，產(chǎn)品沒可比性，而且真的現(xiàn)場討價還價還是有很多暗折，很難說真正漲價。當(dāng)然也有去年資金緊張時把幾百套房子低價甩掉，現(xiàn)在資金寬松一點(diǎn)就漲一點(diǎn)的。”我愛我家副總裁胡景暉說，春節(jié)后尤其3月份，交易量恢復(fù)是真實(shí)的，而且二手房更多，價格下降幅度有所趨緩，但“至少上半年還是會在下降通道，不存在全面的、根本的漲價。現(xiàn)在銀根是放松了，但資金沒有得到根本解決”。

科爾瑞中國的總裁丁祖昱也表示，要謹(jǐn)防出現(xiàn)去年3月后的低迷現(xiàn)象，“去年3月份的數(shù)據(jù)也是不錯的，是去年上半年最好的月份。個別企業(yè)在2月份的時候進(jìn)行促銷、價格下調(diào)，3月份的時候又漲價了，結(jié)果4月份整個市場一下子差距很大了。我覺得目前大家要珍惜來之不易的相對正常或者平穩(wěn)的市場情況，價格的上升我認(rèn)為是一個非常大的風(fēng)險，有可能會使得目前市場的成交量回落下去，假設(shè)很多企業(yè)都要搞漲價的話。”

從2008年下半年至今，關(guān)注樓市銷售排行榜的人們可能會發(fā)現(xiàn)一條規(guī)律：賣得好的都是小戶型、低總價項(xiàng)目。

“這一段釋放的主要還是受國務(wù)院13條影響的首套房需求，但這部分購房者大部分是二十多歲的年輕人，購買能力有限。這一層次的需求頂多支撐到5月，如果改善性需求消費(fèi)者四五月不能進(jìn)場，就會出現(xiàn)青黃不接局面。”胡景暉說，樓市復(fù)蘇，主要取決于改善性自住房的情況。國務(wù)院13號文規(guī)定，“人均居住面積沒有達(dá)到當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)”的居民買第二套房才算“改善性自住房”需求。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，北京樓市期房可售房屋套數(shù)為16.86萬套，其中住宅9.45萬套；未簽約現(xiàn)房18.52萬套，其中住宅4.03萬套。按照最近一周的銷售速度，住宅存量消化周期達(dá)54周。

任志強(qiáng)表示，近段時間房價上漲，主要還是由于政策刺激，并非見底標(biāo)志。“宏觀經(jīng)濟(jì)沒有見底，房價還在振動，土地、在建、現(xiàn)房，開發(fā)商有三個庫存量，要去掉還需要時間，投資量低迷，我們目前還沒有看到大量的開發(fā)商敢于或者認(rèn)清形勢大膽出手，這個在下半年會反映得更加明顯，另外，商業(yè)地產(chǎn)回暖大概需要比較長的時間。”

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