二手房大賣背后
經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 胡芳潔 “新年后有一個月左右的時間,來我們店里的客戶多的都沒有地方坐。需求量增加不是一星半點的,我做二手房5年了,沒怎么見過這陣勢。”北京海淀區(qū)一家二手經(jīng)紀(jì)店店長這樣說。
今年一季度,北京二手住宅成交約3.7萬套;3月,二手住宅成交19973套,創(chuàng)北京市二手房單月成交最高記錄。這一史無前例的大賣,發(fā)生在經(jīng)濟(jì)蕭條的今天,多少有些讓人費(fèi)解。二手房市場到底在發(fā)生什么?
集中釋放
“年后成交的,基本上都是新來的客戶,而不是去年一直在看房的老客戶。”鏈家地產(chǎn)清河小營店經(jīng)理楊先生說,他所在區(qū)域,2月份以后交易量就有明顯上升,3月份該店的成交量是2月份的兩倍。伴隨著成交量上升同時出現(xiàn)的變化,是成交周期的縮短。
“七成以上的成交,周期都在一個月左右。”楊先生說。
新來客源成交,正是這一輪交易中二手房購買者的主流。21世紀(jì)不動產(chǎn)蓋全(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理劉曉東也表示,他所在店的成交情況也是如此。
而這些購房者的快速成交,正是建立在2008年大量需求積累的基礎(chǔ)上。上述兩位店經(jīng)理都表示,這些快速成交的新來客源,大部分都不是現(xiàn)在才準(zhǔn)備買房的,而是在2008年就開始觀望、收集二手房信息的人群。
劉曉東的客戶中就有一個這樣的例子:一位購房者在2007年11月就有買房的打算,并看過幾套二手房。“當(dāng)時她覺得價格高了,沒有買,而且當(dāng)時房價走低的趨勢已經(jīng)出來了。”劉曉東說。之后,盡管經(jīng)紀(jì)公司會將房源信息告知這位購房者,但她再也沒有出來看過房,直到今年3月。
“她3月份開始來看房,過了不到半個月就買了。”劉曉東說。
經(jīng)過2008年一整年的調(diào)整,此時的二手房價格已經(jīng)比2007年底有明顯的下降,而二手房營業(yè)稅的減免也出現(xiàn)在2009年1月以后,加上貸款利率折扣因素,這些刺激因素的集中發(fā)力,不難理解成交高峰出現(xiàn)在2009年年初;而目前出現(xiàn)的交易量上漲、賣家上調(diào)價格的可能,又成為成交量上升的直接刺激。
鏈家地產(chǎn)清河小營店3月成交的一套房子,周期只有兩天。這是一對剛從上海調(diào)來北京工作的年輕夫妻,首次購房的他們預(yù)算150萬以內(nèi)買一套二手房,位于清河的這套房子110多平方米,總價120多萬,遠(yuǎn)低于他們的預(yù)算;而該區(qū)域離他們工作的中關(guān)村距離并不遠(yuǎn)。
“他們上午看的房,晚上就交了訂金。”鏈家地產(chǎn)清河小營店經(jīng)理楊先生說。此時,經(jīng)紀(jì)公司對這一迅速的購買決定不無擔(dān)憂:這套房源剛剛出現(xiàn),如此快速的成交可能促使房主提價。
不過,買賣雙方都遵守了契約,這套房子順利成交了。“這對夫妻的一個同事剛剛在清河買了房子,這對他們是很大的刺激。”楊先生說。成交量的上升,正在刺激更多的觀望者入市。而對于這類觀望者而言,入市是遲早的事。
“一是結(jié)婚,二是居住升級賣了小房買大房。我們店成交的基本上全是這樣的情況。”楊先生說。身為一家經(jīng)紀(jì)公司的店經(jīng)理,楊先生在2008年5月出手買房。“當(dāng)時價格并不低,要結(jié)婚,還是得買。很多人都和我情況差不多。”
目前二手房的大量成交,正在刺激賣家提價。“新房源報價顯然感覺有上升”,楊先生舉了一個例子,在該店所在區(qū)域的同一個小區(qū),同樣是74平方米相同戶型的兩套房,只是裝修程度有差異,3月初成交價88萬;而3月28日,成交價為97萬。劉曉東也表示,目前該店新房源報價,普遍有5%以內(nèi)的提價。
這些急切要求住房的需求者,他們的等待期限有限,而何時入市,更多的是需要一個看起來過得去的理由。哪怕是暫時的止跌,也明顯會刺激這類人入市。
新舊反轉(zhuǎn)
從2008年初開始,劉先生看房已經(jīng)一年多了,至今依然沒有購房。一是沒有看到合適的房子,最重要的是覺得價格不合適。“望京和北苑的房子又漲了。”他說,最近他看的二手房,價格比以前上升了約1000元/平方米。之前他沒有買,現(xiàn)在他更不愿意買了。
不過他依然把目標(biāo)鎖定在二手房上。交通方便、社區(qū)比較成熟、能盡快入住,是他看重的房屋條件。像劉先生這樣對地理位置、社區(qū)成熟度比較敏感的人,二手房成為他們的首選。而二手房的現(xiàn)房優(yōu)勢,也在這一輪金融危機(jī)中顯現(xiàn)出來:目前北京大量樓盤延遲交房,更有地產(chǎn)商傳出破產(chǎn)的消息,出于對開發(fā)商財務(wù)情況、價格變動等風(fēng)險的考慮,購房者在購買期房上已經(jīng)變得尤為警惕。
在2007年及之前,北京房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展,大量的新建商品房成交,為目前市場提供了大量的優(yōu)質(zhì)二手房源。
盡管在銷售量下降的2008年,北京市一手住宅總成交量超過二手房,但全年中有7個月的時間,二手房成交狀況好于新房交易。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年1季度,二手房住宅交易量約3.7萬套,新房住宅交易量剛超過3萬套,二手房交易量已經(jīng)趕上新房。
不過二手房似乎難以延續(xù)3月份的繁榮景象。
“整體新增房源并沒有大幅上升,而是持平的狀態(tài)。”鏈家市場部表示。
而劉曉東表示,就該店的實際情況來看,3月的大量成交局面難以延續(xù)。
“以我們店的情況來看,有效房源的補(bǔ)充并不夠。”劉曉東說,之前,從一居室到三居室,按普通住宅和公寓來組合,不同類型房屋的購買者,都有3-5套房屋可供選擇,而現(xiàn)在大量成交后,各類房屋可供選擇的平均只有1套或沒有。依據(jù)他的判斷,接下來,房源的減少、業(yè)主提價等原因會影響到二手房的交易。“其實房源也有,但不是市場價的房子,難以成交。”劉曉東說。
矛盾還是歸結(jié)到價格上。雖然在1季度,買賣雙方暫時達(dá)到了一個均衡點,但這一博弈還會繼續(xù)。
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