經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 胡芳潔 “新年后有一個月左右的時間，來我們店里的客戶多的都沒有地方坐。需求量增加不是一星半點的，我做二手房5年了，沒怎么見過這陣勢。”北京海淀區(qū)一家二手經(jīng)紀(jì)店店長這樣說。

今年一季度，北京二手住宅成交約3.7萬套；3月，二手住宅成交19973套，創(chuàng)北京市二手房單月成交最高記錄。這一史無前例的大賣，發(fā)生在經(jīng)濟(jì)蕭條的今天，多少有些讓人費(fèi)解。二手房市場到底在發(fā)生什么？

集中釋放

“年后成交的，基本上都是新來的客戶，而不是去年一直在看房的老客戶。”鏈家地產(chǎn)清河小營店經(jīng)理楊先生說，他所在區(qū)域，2月份以后交易量就有明顯上升，3月份該店的成交量是2月份的兩倍。伴隨著成交量上升同時出現(xiàn)的變化，是成交周期的縮短。

“七成以上的成交，周期都在一個月左右。”楊先生說。

新來客源成交，正是這一輪交易中二手房購買者的主流。21世紀(jì)不動產(chǎn)蓋全（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)理劉曉東也表示，他所在店的成交情況也是如此。

而這些購房者的快速成交，正是建立在2008年大量需求積累的基礎(chǔ)上。上述兩位店經(jīng)理都表示，這些快速成交的新來客源，大部分都不是現(xiàn)在才準(zhǔn)備買房的，而是在2008年就開始觀望、收集二手房信息的人群。

劉曉東的客戶中就有一個這樣的例子：一位購房者在2007年11月就有買房的打算，并看過幾套二手房。“當(dāng)時她覺得價格高了，沒有買，而且當(dāng)時房價走低的趨勢已經(jīng)出來了。”劉曉東說。之后，盡管經(jīng)紀(jì)公司會將房源信息告知這位購房者，但她再也沒有出來看過房，直到今年3月。

“她3月份開始來看房，過了不到半個月就買了。”劉曉東說。

經(jīng)過2008年一整年的調(diào)整，此時的二手房價格已經(jīng)比2007年底有明顯的下降，而二手房營業(yè)稅的減免也出現(xiàn)在2009年1月以后，加上貸款利率折扣因素，這些刺激因素的集中發(fā)力，不難理解成交高峰出現(xiàn)在2009年年初；而目前出現(xiàn)的交易量上漲、賣家上調(diào)價格的可能，又成為成交量上升的直接刺激。

鏈家地產(chǎn)清河小營店3月成交的一套房子，周期只有兩天。這是一對剛從上海調(diào)來北京工作的年輕夫妻，首次購房的他們預(yù)算150萬以內(nèi)買一套二手房，位于清河的這套房子110多平方米，總價120多萬，遠(yuǎn)低于他們的預(yù)算；而該區(qū)域離他們工作的中關(guān)村距離并不遠(yuǎn)。

“他們上午看的房，晚上就交了訂金。”鏈家地產(chǎn)清河小營店經(jīng)理楊先生說。此時，經(jīng)紀(jì)公司對這一迅速的購買決定不無擔(dān)憂：這套房源剛剛出現(xiàn)，如此快速的成交可能促使房主提價。

不過，買賣雙方都遵守了契約，這套房子順利成交了。“這對夫妻的一個同事剛剛在清河買了房子，這對他們是很大的刺激。”楊先生說。成交量的上升，正在刺激更多的觀望者入市。而對于這類觀望者而言，入市是遲早的事。

“一是結(jié)婚，二是居住升級賣了小房買大房。我們店成交的基本上全是這樣的情況。”楊先生說。身為一家經(jīng)紀(jì)公司的店經(jīng)理，楊先生在2008年5月出手買房。“當(dāng)時價格并不低，要結(jié)婚，還是得買。很多人都和我情況差不多。”

目前二手房的大量成交，正在刺激賣家提價。“新房源報價顯然感覺有上升”，楊先生舉了一個例子，在該店所在區(qū)域的同一個小區(qū)，同樣是74平方米相同戶型的兩套房，只是裝修程度有差異，3月初成交價88萬；而3月28日，成交價為97萬。劉曉東也表示，目前該店新房源報價，普遍有5%以內(nèi)的提價。

這些急切要求住房的需求者，他們的等待期限有限，而何時入市，更多的是需要一個看起來過得去的理由。哪怕是暫時的止跌，也明顯會刺激這類人入市。

新舊反轉(zhuǎn)

從2008年初開始，劉先生看房已經(jīng)一年多了，至今依然沒有購房。一是沒有看到合適的房子，最重要的是覺得價格不合適。“望京和北苑的房子又漲了。”他說，最近他看的二手房，價格比以前上升了約1000元/平方米。之前他沒有買，現(xiàn)在他更不愿意買了。

不過他依然把目標(biāo)鎖定在二手房上。交通方便、社區(qū)比較成熟、能盡快入住，是他看重的房屋條件。像劉先生這樣對地理位置、社區(qū)成熟度比較敏感的人，二手房成為他們的首選。而二手房的現(xiàn)房優(yōu)勢，也在這一輪金融危機(jī)中顯現(xiàn)出來：目前北京大量樓盤延遲交房，更有地產(chǎn)商傳出破產(chǎn)的消息，出于對開發(fā)商財務(wù)情況、價格變動等風(fēng)險的考慮，購房者在購買期房上已經(jīng)變得尤為警惕。

在2007年及之前，北京房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，大量的新建商品房成交，為目前市場提供了大量的優(yōu)質(zhì)二手房源。

盡管在銷售量下降的2008年，北京市一手住宅總成交量超過二手房，但全年中有7個月的時間，二手房成交狀況好于新房交易。依據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1季度，二手房住宅交易量約3.7萬套，新房住宅交易量剛超過3萬套，二手房交易量已經(jīng)趕上新房。

不過二手房似乎難以延續(xù)3月份的繁榮景象。

“整體新增房源并沒有大幅上升，而是持平的狀態(tài)。”鏈家市場部表示。

而劉曉東表示，就該店的實際情況來看，3月的大量成交局面難以延續(xù)。

“以我們店的情況來看，有效房源的補(bǔ)充并不夠。”劉曉東說，之前，從一居室到三居室，按普通住宅和公寓來組合，不同類型房屋的購買者，都有3-5套房屋可供選擇，而現(xiàn)在大量成交后，各類房屋可供選擇的平均只有1套或沒有。依據(jù)他的判斷，接下來，房源的減少、業(yè)主提價等原因會影響到二手房的交易。“其實房源也有，但不是市場價的房子，難以成交。”劉曉東說。

矛盾還是歸結(jié)到價格上。雖然在1季度，買賣雙方暫時達(dá)到了一個均衡點，但這一博弈還會繼續(xù)。

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