經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 張婷 4月23日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續(xù)了2007年下半年的頹勢，房價持續(xù)走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行后趨穩(wěn)，成交量也強勁反彈。

《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2008年我國住宅市場交易清淡，帶動整個房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，第三季度以后在世界金融危機影響逐步滲入實體經(jīng)濟的形勢下，70個大中城市住房價格自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，12月份已經(jīng)有超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。

《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在調(diào)查中指出，2008年，北京市土地成交面積基本與上年持平，成交價格先升后降；房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、新開工、竣工規(guī)模下降；商品住宅期房成交量萎縮，價格增速下降，部分項目價格大幅下調(diào)。

藍(lán)皮書指出， 2008年北京市土地公開交易市場成交量與上年持平（不含工業(yè)、倉儲用地，下同），共成交土地74宗，比2007年同期減少了11宗；成交建設(shè)用地面積652.57萬平方米，同比增加8.6%；成交土地的規(guī)劃建筑面積1254.8萬平方米，同比增加1.8%，增幅較前幾年明顯降低。在成交價格方面，藍(lán)皮書得出的數(shù)據(jù)顯示，成交價格總體呈現(xiàn)先升后降的走勢，房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模都出現(xiàn)了下降的趨勢。商品住宅市場需求低迷，期房價格增速出現(xiàn)下降。

藍(lán)皮書結(jié)合對2008年北京房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，預(yù)計2009年北京房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)如下態(tài)勢：政策性住房用地供應(yīng)繼續(xù)增加，商品房用地供應(yīng)量略有下降；土地價格回落；房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)下降；市場新增供應(yīng)下降，成交量放大；商品住宅全年均價下降但部分項目價格出現(xiàn)上漲；二手房市場迅速發(fā)展。

藍(lán)皮書對2009年北京房地產(chǎn)市場的前景提出了六項預(yù)測，

第一，政策性住房用地供應(yīng)增加，商品房用地供應(yīng)略有下降。

鑒于北京市優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房的土地供應(yīng)的長期思路，以及2008年10月份以來建材等原材料價格下降，市場銷售流程的進(jìn)一步理順和經(jīng)驗化，預(yù)計2009年保障房用地成交量將比2008年略有上升。

根據(jù)北京市建設(shè)委員會保障辦公布的計劃，預(yù)計2009年將建設(shè)850萬平方米保障性用房，其中650萬平方米限價房、160萬平方米經(jīng)濟適用房、20萬平方米廉租房和20萬平方米政策性租賃房；而650萬平方米限價房中200萬平方米為“三定三限三結(jié)合”，150萬平方米為對中央機關(guān)公務(wù)員定向銷售，300萬平方米為對外公開銷售。

第二，土地價格回落。

藍(lán)皮書調(diào)查分析指出預(yù)計2009年土地成交價格將出現(xiàn)回落。一方面，因為市場低迷，未來樓市走勢并不明朗，使得開發(fā)企業(yè)投資將更加謹(jǐn)慎,爭奪“地王”的現(xiàn)象不會再現(xiàn)；另一方面，2009年推出的土地絕大部分是保障性住房用地，不僅會拉低全市土地成交價格，也會對周邊商品房用地的土地價格產(chǎn)生影響。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)下降。

藍(lán)皮書指出，2009年初北京市政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)投資和開發(fā)措施：加快推進(jìn)在建和遺留項目的拆遷工作，加大實物安置力度；加強對企業(yè)開發(fā)各環(huán)節(jié)所遇困難的幫助力度，加速審批手續(xù)，促進(jìn)項目開工；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，拓寬企業(yè)直接融資渠道等。

但是，受宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場形勢不景氣影響，預(yù)計2009年全年房地產(chǎn)投資、新開工、施工、竣工面積都將繼續(xù)維持下降。就具體月度而言，受各項經(jīng)濟刺激政策和市場轉(zhuǎn)暖影響，下降幅度可能會在下半年有所收窄。

第四，市場新增供應(yīng)下降，成交量放大。

北京市房地產(chǎn)市場2007年底、2008年初進(jìn)入調(diào)整期，各大開發(fā)企業(yè)紛紛放慢了拿地、開發(fā)、開盤的速度，房地產(chǎn)投資規(guī)模、開發(fā)規(guī)模逐漸下降。受此影響，2009年市場新增供應(yīng)量將有所下降。

隨著北京市政府各項促進(jìn)住房消費措施的出臺和落實，以及各開發(fā)企業(yè)加大打折促銷力度，預(yù)計2009年市場成交量會有所放大。

在供應(yīng)下降、成交放大兩方面作用下，預(yù)計2009年年度批售比會降至1以下，已批未售的面積將有較大幅度減少。這種趨勢已經(jīng)在2009年1、2月份有較為明顯的體現(xiàn)。截至2009年2月底，全市商品住宅期房已批未售面積為1244萬平方米，相比2008年底的1421萬平方米減少了177萬平方米。

第五，商品住宅全年均價下降但部分項目價格出現(xiàn)上漲。

受銷售不景氣、信心恢復(fù)困難、大規(guī)模保障性住房價格偏低的影響，2009年北京市整體房價仍將有下降空間，但不同區(qū)位和不同檔次的房價將呈現(xiàn)差異化變動。特別是低價位市場，由于2009年保障性住房開竣工面積、配售套數(shù)都將增長，覆蓋范圍隨之進(jìn)一步擴大，預(yù)計對于低端價位商品住宅的沖擊將進(jìn)一步加大，低端產(chǎn)品價格將進(jìn)一步下行。

在全年均價下降的環(huán)境下，由于商品房市場成交量放大，新增供應(yīng)減少，如果宏觀經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)暖，不排除住宅成交均價在2009年下半年出現(xiàn)月度環(huán)比上漲的走勢。就具體項目而言，由于部分開盤價格較低或者一次性降價到位，目前已呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，下半年有可能出現(xiàn)價格的小幅反彈。

第六，二手房市場迅速發(fā)展。

在各種交易稅費下調(diào)或減免的刺激下，2009年北京市二手房交易將迎來發(fā)展的好時機。2009年初，二手房日均成交量放大，最高時達(dá)到日均800套，1、2月份的月度成交量均超過了一手房。房地產(chǎn)二手市場日趨成熟，成為商品房市場的重要組成部分。

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