經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 王凱 “2008年的市場(chǎng)是冰火兩重天，去年的業(yè)績(jī)?cè)陬A(yù)料之外，也在預(yù)料之中”，在公布了2008年度財(cái)務(wù)報(bào)告后，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克頗有感觸地說(shuō)。

財(cái)報(bào)顯示，2008年銷售收入首次突破100億，在逆市中實(shí)現(xiàn)114.03億銷售額，同比增長(zhǎng)17%；共實(shí)現(xiàn)銷售面積110.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.4億元，同比下降12.86%。

在凌克看來(lái)，2008年整個(gè)行業(yè)的形勢(shì)極其惡劣，銷售幾近停滯，在預(yù)料之外。而預(yù)料之中的是在不確定的形勢(shì)下，金地采取的一系列應(yīng)對(duì)措施陸續(xù)都產(chǎn)生了作用。

組合拳發(fā)力

“現(xiàn)在看來(lái)，過(guò)去一年放緩的策略是正確的。”凌克說(shuō)。

進(jìn)入2008年后，由于觀望情緒仍然濃厚，銷售不暢，以及信貸緊縮政策不變，金地果斷地停止了一部分打算開(kāi)工的項(xiàng)目，而已經(jīng)開(kāi)工的，盡量延緩其施工進(jìn)度。報(bào)告顯示，2008年新開(kāi)工面積同比大幅下降43%，為138萬(wàn)平方米。

同時(shí)，減少拿地和新項(xiàng)目的投資。

據(jù)記者了解，2008年，與眾多開(kāi)發(fā)商一樣，金地鮮有出手，外界所說(shuō)的2008年拿下唯一的西安南湖曲江池項(xiàng)目，據(jù)總裁張華綱講，“事實(shí)上，已經(jīng)在2007年跟當(dāng)?shù)卣蛢r(jià)格等事宜達(dá)成了深度協(xié)議，只不過(guò)把最后的簽約放在了2008年。”

對(duì)比2007年金地在8個(gè)城市拿下14個(gè)項(xiàng)目（合同地價(jià)總計(jì)161.61億元），2008年金地放慢了拓展的腳步。

“各地分公司的發(fā)展愿望非常強(qiáng)烈，都想擴(kuò)大規(guī)模，快速發(fā)展，所以，都希望不斷地拿地。”凌克說(shuō)，“但是2007年已經(jīng)感到財(cái)務(wù)指標(biāo)很激進(jìn)，所以去年一些打算拿地的項(xiàng)目必須停下。”

在對(duì)各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行了控制、大幅壓縮新項(xiàng)目投資的同時(shí)，基于財(cái)務(wù)安全的考慮，通過(guò)價(jià)格調(diào)整迅速實(shí)現(xiàn)銷售回款亦是金地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)所采取的又一重要手段。

據(jù)記者了解，在金地所進(jìn)入的北京、深圳、上海、沈陽(yáng)、武漢、西安等城市的部分項(xiàng)目，均有不同程度的降價(jià)，“我們處理得很巧妙，并沒(méi)有引起投資者的質(zhì)疑。”

以上的組合拳讓金地在減少投入的情況下，收回大量的銷售回款。

凌克透露，公司現(xiàn)有貨幣資金60億元，另外，從去年底到現(xiàn)在已經(jīng)與銀行達(dá)成協(xié)議提前還貸40億。

在部分財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)為良性的同時(shí)，200億的存貨量所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，是金地2009年所要面臨和重點(diǎn)解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

凌克也表示，今年，金地將加快對(duì)存貨的消化，提高現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率（銷售量），改善資產(chǎn)質(zhì)量。

融資拿地

出于對(duì)2009年財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，2008年金地集團(tuán)做出了一項(xiàng)決定——對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的3個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.57億元，分別是：深圳龍華新城項(xiàng)目（上塘道）、東莞金地格林庭園項(xiàng)目和武漢京漢大道項(xiàng)目。這也直接導(dǎo)致了2008年的凈利潤(rùn)同比下降。

凌克坦陳：“不犯錯(cuò)是不可能的，金地過(guò)去發(fā)展速度過(guò)高，拿過(guò)一些高價(jià)地。這是由于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展。”

在他看來(lái)，快速發(fā)展的同時(shí)不可避免地會(huì)出現(xiàn)一些不冷靜的行為，犯錯(cuò)不要緊，關(guān)鍵是想辦法積極改正，并從中吸取教訓(xùn)，“去年我們都在反思，一塊地沒(méi)拿。”