李明旭/文 在今年春節(jié)以后，樓市“小陽春”行情開始顯現(xiàn)，尤其是剛剛過去的4月份，部分城市的成交量甚至達(dá)到了2007年樓市調(diào)整前成交量的最高峰水平。經(jīng)濟(jì)低迷期下，樓市成交量卻連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)快速增長，這使得市場(chǎng)人士開始激烈爭論：樓市回暖是否可持續(xù)，而樓市“小陽春”后又是否會(huì)出現(xiàn)“倒春寒”？

政策引導(dǎo)下的樓市復(fù)蘇

要回答這個(gè)問題，先要弄清楚是哪些因素促成了樓市的回暖。
    從近兩年發(fā)展的軌跡來看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯演變?yōu)槲兜篮軡獾摹罢呤小薄ｋS著2007年9月后政府一系列控制樓市過熱增長措施的出臺(tái)，樓市成交量和購房者的信心一同，迅速從高處下落，并再因金融海嘯的爆發(fā)而在2008年下半年跌至谷底。原本熱鬧非凡的樓市，在政策的干預(yù)下，演變?yōu)槿珖秶鷥?nèi)的樓市大調(diào)整。
    在筆者看來，也正是因?yàn)榇饲爸醒牒偷胤匠雠_(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的措施，以成交量大漲為標(biāo)志的樓市“小陽春”才得以出現(xiàn)并持續(xù)。經(jīng)濟(jì)的大幅下滑，使得政府自去年10月，迅速轉(zhuǎn)變了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策——先后將首套房和改善型住房的首付比率調(diào)降為20%，并將按揭利率下限調(diào)為基準(zhǔn)利率的七折，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實(shí)行減免。這些針對(duì)購房者的優(yōu)惠政策，從貸款利率、首付金比率以及購房交易稅等方面明顯降低了購房成本，并最終將民眾被壓抑了近兩年的真實(shí)需求釋放出來，促成了目前樓市的回暖。年初以來，樓市正是沿著政府優(yōu)惠政策的出臺(tái)呈現(xiàn)出不同的回暖階段：先是二手房市場(chǎng)因交易稅的減免而成交量上漲，隨后以90平以下小戶型為主的自住房需求明顯出現(xiàn)，近期以90平以上為主的改善型住房的成交量也開始了上漲過程。
    政府通過優(yōu)惠政策的實(shí)施，成功地將民眾真實(shí)的購房需求釋放出來，成了此輪“小陽春”出現(xiàn)的關(guān)鍵性因素。不僅如此，政府還出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的扶植政策，緩解了房企的經(jīng)營壓力，也強(qiáng)化了民眾對(duì)樓市調(diào)整見底的預(yù)期。早在去年下半年，受制于“土地財(cái)政”的利益，某些地方便開始運(yùn)用財(cái)政資金直接買樓來為樓市托底，一些地方也先后出臺(tái)了延遲開發(fā)商償還土地出讓金的措施，以緩解其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的困難。近期，央行等部委還呼吁金融機(jī)購為房企發(fā)行債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)提供融資支持，國務(wù)院也五年來首次調(diào)降了對(duì)建設(shè)商品住房的項(xiàng)目資本金比例，這被認(rèn)為是國家宏觀調(diào)控態(tài)度發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)向。一面是成交量上升和貸款增加等因素，使得現(xiàn)金流入在增加；另一面是土地出讓金的延遲交付和項(xiàng)目資本金的降低等措施，使得資金流出壓力大減，兩者共同使得房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力整體上得到了改善。
    實(shí)際上，樓市“小陽春”的持續(xù)，與股市反彈一樣，都有著深刻的宏觀經(jīng)濟(jì)大背景。政府投資計(jì)劃的逐步落實(shí)，已使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在一季度出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖趨勢(shì)；而央行不斷降息后的低利率水平（目前一年期存款利率僅有2.25%），實(shí)際上是逼著民眾去進(jìn)行房屋、汽車的消費(fèi)；銀行貸款的天量增長，也為民眾買樓提供了足夠的融資。

成交量的上升趨勢(shì)不會(huì)改變

大規(guī)模的城市化進(jìn)程，為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了長期的剛性需求，而一旦這種需求能力被政策釋放出來，樓市成交量的上漲，其實(shí)只是時(shí)間早晚的問題。而在筆者看來，在目前的環(huán)境下，樓市“小陽春”之后或許會(huì)出現(xiàn)短暫的調(diào)整過程，但樓市回暖的大趨勢(shì)已經(jīng)確立。
    首先，政府的支持政策，實(shí)際上已經(jīng)為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)筑起了一個(gè)比較堅(jiān)實(shí)的底部。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的重要程度是顯而易見的。近十年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與中國加入WTO后迅速膨脹的外需一起，成為中國經(jīng)濟(jì)保持高速增長的兩個(gè)“超級(jí)因素”。房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資是國內(nèi)整體投資很重要的一部分，房地產(chǎn)對(duì)鋼鐵、建筑、家居等多個(gè)行業(yè)也有著巨大的拉動(dòng)作用。短期內(nèi)，中國的外需無法恢復(fù)，而政府也很清楚，如果今年要成功“保八”，如果要在今后避免中國經(jīng)濟(jì)二次觸底，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇是關(guān)鍵因素。政府雖然不愿樓價(jià)快速上漲（這會(huì)加劇潛在的社會(huì)矛盾），但成交量的大幅擴(kuò)張確是其樂見的，有了中央和地方政府的政策支持，至少能保證樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅向下調(diào)整的情況。
    而老百姓不斷積聚的樓市回暖預(yù)期，也將演變成對(duì)房屋的真實(shí)需求，支撐今后樓市成交量的上升趨勢(shì)。這是樓市回暖得以持續(xù)的另一個(gè)重要因素。當(dāng)前樓市成交量的大漲，很明顯表明相當(dāng)一部分購房者認(rèn)為樓市調(diào)整已告一段落，房價(jià)可能不會(huì)再低了。政府的支持政策轉(zhuǎn)變了民眾的預(yù)期，而預(yù)期往往是“自我實(shí)現(xiàn)”的，即民眾對(duì)樓市將要回暖的預(yù)期促成了成交量的上升，而成交量上升推動(dòng)的樓市回暖又強(qiáng)化了民眾的預(yù)期，如此循環(huán)，一般只有到數(shù)年后的泡沫破滅才會(huì)中止。今后數(shù)月內(nèi)，一旦房地產(chǎn)復(fù)蘇的趨勢(shì)得到廣泛確認(rèn)，相信投資性房屋交易就會(huì)大量出現(xiàn)。
    老百姓的購房意愿是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求能力的體現(xiàn)，而隨著“去庫存化”的不斷深入，房屋成交量的攀升和庫存量的減少，也正在慢慢地改變房地產(chǎn)的供給能力。來自摩根大通的研究顯示，以現(xiàn)在的成交量計(jì)算，初步估計(jì)平均全國房地產(chǎn)庫存只為7到8個(gè)月，而由于目前房地產(chǎn)投資的停滯，新增房屋數(shù)量不大，國內(nèi)樓市甚至可能在明年遭遇供給不足的問題；戴德梁行的報(bào)告也顯示，一季度京滬深等十大城市庫存消化量已超過2006－2008年新增庫存總量的25%！目前，房地產(chǎn)投資和更為上游的土地出讓領(lǐng)域仍然低迷，不過，以目前“去庫存”的速度來看，房屋的庫存量在未來數(shù)月內(nèi)就能減少到正常的水平；隨后，地產(chǎn)商的提價(jià)動(dòng)機(jī)和投資意愿都將顯著加強(qiáng)，并最終傳導(dǎo)至土地出讓的一級(jí)市場(chǎng)。
    實(shí)質(zhì)上非常寬松的貨幣環(huán)境將帶來越來越大的通脹預(yù)期，政府投資項(xiàng)目的逐步落實(shí)和私人投資的反彈，也很可能將使經(jīng)濟(jì)緩慢回暖趨勢(shì)得以持續(xù)，這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)非常好的宏觀環(huán)境。無論從政策面來說，還是從消費(fèi)者的購房動(dòng)機(jī)來說，房地產(chǎn)成交量上升的趨勢(shì)將持續(xù)下去，今年有望成為房地產(chǎn)業(yè)由低谷轉(zhuǎn)向復(fù)蘇的一年。
（作者為安邦咨詢公司分析師）

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