經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 周濤　萬(wàn)科物業(yè)將可能從萬(wàn)科上市公司中分離出來(lái)。

就此消息，萬(wàn)科公司表示：目前集團(tuán)正在嘗試對(duì)物業(yè)進(jìn)行組織變革，由原來(lái)分散在各城市隸屬地產(chǎn)公司管理的運(yùn)作模式，調(diào)整為成立獨(dú)立的物業(yè)事業(yè)部統(tǒng)籌管理。物業(yè)事業(yè)部將作為萬(wàn)科集團(tuán)一個(gè)獨(dú)立的事業(yè)單元。

據(jù)了解，萬(wàn)科物業(yè)的組織變革將可能是兩種方向，一是將物業(yè)管理作業(yè)單元不斷拆分外包，壓縮物業(yè)系統(tǒng)人員規(guī)模，形成鏤空的物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)；其二是從上市公司中剝離并獨(dú)立運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

物業(yè)公司地位變遷

無(wú)論是將萬(wàn)科物業(yè)整編成為物業(yè)服務(wù)管控平臺(tái)，還是管控平臺(tái)之下獨(dú)立物業(yè)服務(wù)提供商，萬(wàn)科物業(yè)的變革勢(shì)在必行。

據(jù)了解，萬(wàn)科物業(yè)將與外部的其他物業(yè)公司一起平等競(jìng)爭(zhēng)，獲取為萬(wàn)科所開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)會(huì)。同時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)將獨(dú)立發(fā)展，并可爭(zhēng)取為非萬(wàn)科所開發(fā)物業(yè)提供服務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)亦將引入更多新的合作伙伴尋求在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展。

萬(wàn)科的物業(yè)管理曾經(jīng)是萬(wàn)科品牌建立的重要基石之一，多年以來(lái)萬(wàn)科物業(yè)為萬(wàn)科品牌加分良多。一開始萬(wàn)科就將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)售后服務(wù)保障措施，并提出了在管理服務(wù)上一定要超前的理念。

發(fā)展至今，萬(wàn)科已在全國(guó)20多個(gè)城市設(shè)立物業(yè)公司，至2008年底，萬(wàn)科在冊(cè)員工16515人，萬(wàn)科物業(yè)系統(tǒng)的員工數(shù)達(dá)到13173人，占萬(wàn)科總員工數(shù)的約80%。

萬(wàn)科物業(yè)的員工數(shù)量結(jié)構(gòu)比例與其對(duì)萬(wàn)科的銷售、利潤(rùn)貢獻(xiàn)嚴(yán)重不對(duì)稱。2008年萬(wàn)科物業(yè)管理總收入約2.53億元，僅占萬(wàn)科全年?duì)I收的0.6%，2008年萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)的毛利僅851萬(wàn)元，與萬(wàn)科全年凈利潤(rùn)40.3億元相比，幾乎可以忽略不計(jì)。

萬(wàn)科物業(yè)2008年幾乎未能對(duì)萬(wàn)科利潤(rùn)產(chǎn)生貢獻(xiàn)，而且物業(yè)自身盈利能力亦在下降，2008年萬(wàn)科物業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率較上年下降14.2%。有萬(wàn)科內(nèi)部人士認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)是可獨(dú)立運(yùn)作并自我發(fā)展、盈利的單位，萬(wàn)科物業(yè)在萬(wàn)科集團(tuán)之下，萬(wàn)科住宅基本由萬(wàn)科物業(yè)承接物業(yè)管理服務(wù)，沒有外部競(jìng)爭(zhēng)壓力，生存無(wú)憂，在一定程度上反而限制了萬(wàn)科物業(yè)的自我發(fā)展。

由于萬(wàn)科物業(yè)員工數(shù)量龐大，分布地域廣泛，管理難度較大，近年來(lái)，萬(wàn)科物業(yè)也偶爾出現(xiàn)事故，有如南京萬(wàn)科金色家園小區(qū)兒童溺水、深圳萬(wàn)科物業(yè)公司員工因被要求轉(zhuǎn)崗而縱火等事件，進(jìn)而影響到萬(wàn)科公司的整體形象。

尤其是萬(wàn)科物業(yè)目前的現(xiàn)狀與萬(wàn)科堅(jiān)持各種業(yè)務(wù)單元外包的長(zhǎng)期戰(zhàn)略方向不符。

近年來(lái)，萬(wàn)科一直致力于將項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、大宗材料采購(gòu)、銷售以至物業(yè)管理等業(yè)務(wù)單元，尋求戰(zhàn)略合作者外包，而萬(wàn)科將專注于融資、拿地，以及對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)單元的管控。近期，王石對(duì)外表示，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)也將尋求外包。

萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展方向也需要與萬(wàn)科的業(yè)務(wù)單元外包的戰(zhàn)略相匹配，而現(xiàn)行的萬(wàn)科住宅由萬(wàn)科物業(yè)大包大攬無(wú)論從效益、管理以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向都與萬(wàn)科中長(zhǎng)期目標(biāo)不符。

剝離條件漸趨成熟

萬(wàn)科物業(yè)的現(xiàn)狀與萬(wàn)科長(zhǎng)期戰(zhàn)略方向不符，是萬(wàn)科物業(yè)將迎來(lái)重大變革的關(guān)鍵原因。

據(jù)了解，萬(wàn)科物業(yè)正在醞釀的變革有兩個(gè)方向，一是將物業(yè)管理服務(wù)的作業(yè)單元拆解并實(shí)施外包，進(jìn)一步壓縮萬(wàn)科物業(yè)自身人員的規(guī)模，最終形成一個(gè)物業(yè)服務(wù)管控平臺(tái)。

近兩年，萬(wàn)科物業(yè)在深圳等幾個(gè)城市也在試點(diǎn)推進(jìn)作業(yè)單元的外包，但是進(jìn)展并不順利。

第二個(gè)方向是將萬(wàn)科物業(yè)從萬(wàn)科集團(tuán)中剝離，萬(wàn)科物業(yè)將獨(dú)立發(fā)展，不僅可以承接萬(wàn)科旗下的物業(yè)管理，而且可以對(duì)外擴(kuò)張承接其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理。這一方向，在萬(wàn)科內(nèi)部實(shí)施的條件已經(jīng)逐步成熟。

如上所述，萬(wàn)科物業(yè)剝離，對(duì)萬(wàn)科整體營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)不會(huì)產(chǎn)生任何影響。而且萬(wàn)科精減大量人員之后，更有利于萬(wàn)科集中精力于開發(fā)業(yè)務(wù)，提升管理效率。

發(fā)展至今，萬(wàn)科品牌已然當(dāng)之無(wú)愧成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌，萬(wàn)科物業(yè)管理好的口碑僅僅是萬(wàn)科品牌元素的一個(gè)組成部分，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，已經(jīng)形成了大量獨(dú)立運(yùn)作、管理服務(wù)品質(zhì)優(yōu)異的專業(yè)物業(yè)公司，萬(wàn)科已不再如上世紀(jì)90年代那么倚重于萬(wàn)科物業(yè)對(duì)其品牌、銷售的加分。而萬(wàn)科物業(yè)也形成了獨(dú)立的物業(yè)管理行業(yè)知名品牌。

尤其重要的是，剛剛結(jié)束的萬(wàn)科2006年-2008年股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，已經(jīng)使萬(wàn)科內(nèi)部從事物業(yè)的元老人物兌現(xiàn)了相應(yīng)的激勵(lì)，萬(wàn)科物業(yè)即便獨(dú)立發(fā)展，亦不會(huì)有利益之爭(zhēng)。

至2008年底，萬(wàn)科物業(yè)管理系統(tǒng)員工13173人，較上年減少1.66%，平均在萬(wàn)科工作時(shí)間2.6年。員工平均在萬(wàn)科工作時(shí)間較短，是萬(wàn)科物業(yè)可能得以剝離的有利條件。

深圳一位在萬(wàn)科旗下樓盤擁有多套住宅的萬(wàn)科老業(yè)主表示，從去年以來(lái)，萬(wàn)科多個(gè)樓盤在出售小區(qū)停車位，意在清理開發(fā)部門與物業(yè)部門之間的物業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

去年6月，萬(wàn)科與全球最大的地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕組建合資公司，合資公司將為萬(wàn)科集團(tuán)及其控股公司及聯(lián)營(yíng)公司在全國(guó)開發(fā)的高端住宅提供物業(yè)管理服務(wù)。這些物業(yè)包括獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、酒店式服務(wù)式公寓和豪華式公寓等。

萬(wàn)科物業(yè)最終會(huì)將物業(yè)管理作業(yè)單元不斷拆分外包，形成鏤空的物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，還是從上市公司中剝離并獨(dú)立運(yùn)營(yíng)發(fā)展，仍然需要拭目以待。

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