經(jīng)濟觀察報 李明旭/文　在今年春節(jié)以后，樓市“小陽春”行情開始顯現(xiàn)，尤其是剛剛過去的4月份，部分城市的成交量甚至達到了2007年樓市調(diào)整前成交量的最高峰水平。經(jīng)濟低迷期下，樓市成交量卻連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)快速增長，這使得市場人士開始激烈爭論：樓市回暖是否可持續(xù)，而樓市“小陽春”后又是否會出現(xiàn)“倒春寒”？

政策引導下的樓市復蘇

要回答這個問題，先要弄清楚是哪些因素促成了樓市的回暖。

從近兩年發(fā)展的軌跡來看，中國的房地產(chǎn)市場已明顯演變?yōu)槲兜篮軡獾摹罢呤小薄ｋS著2007年9月后政府一系列控制樓市過熱增長措施的出臺，樓市成交量和購房者的信心一同，迅速從高處下落，并再因金融海嘯的爆發(fā)而在2008年下半年跌至谷底。原本熱鬧非凡的樓市，在政策的干預下，演變?yōu)槿珖秶鷥?nèi)的樓市大調(diào)整。

在筆者看來，也正是因為此前中央和地方出臺了多項支持房地產(chǎn)發(fā)展的措施，以成交量大漲為標志的樓市“小陽春”才得以出現(xiàn)并持續(xù)。經(jīng)濟的大幅下滑，使得政府自去年10月，迅速轉(zhuǎn)變了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策——先后將首套房和改善型住房的首付比率調(diào)降為20%，并將按揭利率下限調(diào)為基準利率的七折，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實行減免。這些針對購房者的優(yōu)惠政策，從貸款利率、首付金比率以及購房交易稅等方面明顯降低了購房成本，并最終將民眾被壓抑了近兩年的真實需求釋放出來，促成了目前樓市的回暖。年初以來，樓市正是沿著政府優(yōu)惠政策的出臺呈現(xiàn)出不同的回暖階段：先是二手房市場因交易稅的減免而成交量上漲，隨后以90平以下小戶型為主的自住房需求明顯出現(xiàn)，近期以90平以上為主的改善型住房的成交量也開始了上漲過程。

政府通過優(yōu)惠政策的實施，成功地將民眾真實的購房需求釋放出來，成了此輪“小陽春”出現(xiàn)的關(guān)鍵性因素。不僅如此，政府還出臺了多項針對房地產(chǎn)企業(yè)的扶植政策，緩解了房企的經(jīng)營壓力，也強化了民眾對樓市調(diào)整見底的預期。早在去年下半年，受制于“土地財政”的利益，某些地方便開始運用財政資金直接買樓來為樓市托底，一些地方也先后出臺了延遲開發(fā)商償還土地出讓金的措施，以緩解其資金運轉(zhuǎn)的困難。近期，央行等部委還呼吁金融機購為房企發(fā)行債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點提供融資支持，國務院也五年來首次調(diào)降了對建設(shè)商品住房的項目資本金比例，這被認為是國家宏觀調(diào)控態(tài)度發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)向。一面是成交量上升和貸款增加等因素，使得現(xiàn)金流入在增加；另一面是土地出讓金的延遲交付和項目資本金的降低等措施，使得資金流出壓力大減，兩者共同使得房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力整體上得到了改善。

實際上，樓市“小陽春”的持續(xù)，與股市反彈一樣，都有著深刻的宏觀經(jīng)濟大背景。政府投資計劃的逐步落實，已使國內(nèi)經(jīng)濟在一季度出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖趨勢；而央行不斷降息后的低利率水平（目前一年期存款利率僅有2.25%），實際上是逼著民眾去進行房屋、汽車的消費；銀行貸款的天量增長，也為民眾買樓提供了足夠的融資。

成交量的上升趨勢不會改變

大規(guī)模的城市化進程，為中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了長期的剛性需求，而一旦這種需求能力被政策釋放出來，樓市成交量的上漲，其實只是時間早晚的問題。而在筆者看來，在目前的環(huán)境下，樓市“小陽春”之后或許會出現(xiàn)短暫的調(diào)整過程，但樓市回暖的大趨勢已經(jīng)確立。

首先，政府的支持政策，實際上已經(jīng)為中國的房地產(chǎn)市場筑起了一個比較堅實的底部。房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的重要程度是顯而易見的。近十年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與中國加入WTO后迅速膨脹的外需一起，成為中國經(jīng)濟保持高速增長的兩個“超級因素”。房地產(chǎn)以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資是國內(nèi)整體投資很重要的一部分，房地產(chǎn)對鋼鐵、建筑、家居等多個行業(yè)也有著巨大的拉動作用。短期內(nèi)，中國的外需無法恢復，而政府也很清楚，如果今年要成功“保八”，如果要在今后避免中國經(jīng)濟二次觸底，房地產(chǎn)業(yè)的復蘇是關(guān)鍵因素。政府雖然不愿樓價快速上漲（這會加劇潛在的社會矛盾），但成交量的大幅擴張確是其樂見的，有了中央和地方政府的政策支持，至少能保證樓市不會出現(xiàn)大幅向下調(diào)整的情況。

而老百姓不斷積聚的樓市回暖預期，也將演變成對房屋的真實需求，支撐今后樓市成交量的上升趨勢。這是樓市回暖得以持續(xù)的另一個重要因素。當前樓市成交量的大漲，很明顯表明相當一部分購房者認為樓市調(diào)整已告一段落，房價可能不會再低了。政府的支持政策轉(zhuǎn)變了民眾的預期，而預期往往是“自我實現(xiàn)”的，即民眾對樓市將要回暖的預期促成了成交量的上升，而成交量上升推動的樓市回暖又強化了民眾的預期，如此循環(huán)，一般只有到數(shù)年后的泡沫破滅才會中止。今后數(shù)月內(nèi)，一旦房地產(chǎn)復蘇的趨勢得到廣泛確認，相信投資性房屋交易就會大量出現(xiàn)。

老百姓的購房意愿是房地產(chǎn)市場需求能力的體現(xiàn)，而隨著“去庫存化”的不斷深入，房屋成交量的攀升和庫存量的減少，也正在慢慢地改變房地產(chǎn)的供給能力。來自摩根大通的研究顯示，以現(xiàn)在的成交量計算，初步估計平均全國房地產(chǎn)庫存只為7到8個月，而由于目前房地產(chǎn)投資的停滯，新增房屋數(shù)量不大，國內(nèi)樓市甚至可能在明年遭遇供給不足的問題；戴德梁行的報告也顯示，一季度京滬深等十大城市庫存消化量已超過2006－2008年新增庫存總量的25%！目前，房地產(chǎn)投資和更為上游的土地出讓領(lǐng)域仍然低迷，不過，以目前“去庫存”的速度來看，房屋的庫存量在未來數(shù)月內(nèi)就能減少到正常的水平；隨后，地產(chǎn)商的提價動機和投資意愿都將顯著加強，并最終傳導至土地出讓的一級市場。

實質(zhì)上非常寬松的貨幣環(huán)境將帶來越來越大的通脹預期，政府投資項目的逐步落實和私人投資的反彈，也很可能將使經(jīng)濟緩慢回暖趨勢得以持續(xù)，這些都為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一個非常好的宏觀環(huán)境。無論從政策面來說，還是從消費者的購房動機來說，房地產(chǎn)成交量上升的趨勢將持續(xù)下去，今年有望成為房地產(chǎn)業(yè)由低谷轉(zhuǎn)向復蘇的一年。

（作者為安邦咨詢公司分析師）

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